Réduction de loyer en cas de défauts : tableau et conseils
Réduction de loyer en cas de défauts : quand et comment demander une réduction de loyer ? Comparis vous explique, exemples à l’appui
28.05.2025
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1. Réduction de loyer en Suisse : qu’est-ce qu’un défaut ?
En termes simples, un défaut est tout ce qui vous empêche d’utiliser votre logement « conformément au contrat » en tant que locataire.
Il peut s’agir d’une ampoule défectueuse ou du chantier bruyant à côté. En Suisse, les « défauts pendant le bail » sont réglementés dans le Code des obligations.
En principe, le droit du bail prévoit trois catégories de défauts :
Défaut mineur : il s’agit de défauts qui relèvent de l’entretien courant. Vous devez les éliminer vous-même. Le facteur décisif est que vous pouvez remédier au défaut sans l’aide d’un spécialiste.
Défaut modéré : l’appartement est encore habitable, mais dans une mesure réduite. L’utilisation de l’appartement est limitée d’au moins 5 %. Les défauts modérés sont par exemple un papier peint qui se décolle ou un four cassé.
Défaut grave : vous ne pouvez plus vivre dans votre logement que de manière très limitée, voire pas du tout.
2. Réduction de loyer en cas de défauts : quelles sont les conditions ?
Les conditions suivantes s’appliquent à une réduction de loyer en raison d’un défaut :
Le défaut de l’appartement loué est dû à une usure normale ou n’a pas été causé par vous.
Le défaut ne relève pas de petits travaux d’entretien. Par exemple, une ampoule défectueuse est à remplacer par le locataire.
Vous avez informé la régie du défaut.
Vous avez droit à la réduction du loyer dès que l’information a été transmise et jusqu’à la résolution du défaut. Pour des raisons de preuve, vous avez tout intérêt à adresser un courrier recommandé à votre régie.
Bon à savoir : le tableau paritaire des amortissements indique la durée de vie moyenne des objets loués dans le cadre d’une utilisation normale.
Réduction de loyer pour d’autres raisons
Vous n’avez pas seulement droit à une réduction de loyer en cas de défauts. Vous pouvez également en demander une si
le taux d’intérêt de référence baisse de 0,25 point de pourcentage
le loyer initial est abusivement élevé.
La réduction de loyer appropriée dépend du défaut en question. Vous n’êtes pas d’accord sur la réduction avec la régie ? Dans ce cas, vous pouvez vous adresser à l’autorité de conciliation.
Calculer la réduction de loyer : exemple en cas de nuisances sonores dues à des travaux
Un nouvel immeuble de bureaux voit le jour dans votre voisinage immédiat. La construction durera trois ans. Le concert de marteaux-piqueurs, de monte-charges et d’autres grosses machines de chantier a commencé. Le bruit dépasse largement le niveau tolérable.
Dans ce cas, vos chances d’obtenir une réduction de loyer sont bonnes. Toutefois, la question de savoir si une réduction de loyer peut s’appliquer et la définition de son montant dépendent de chaque cas. Pour les travaux de construction, vous pouvez normalement réduire le loyer de 10 % au maximum selon l’association des locataires. Dans certains cas, l’autorité de conciliation peut toutefois accorder une réduction plus importante.
Bon à savoir : rassemblez les éléments importants concernant le défaut. Prenez par exemple des photos des dommages. Ou tenez un journal du bruit, qui vous permettra de présenter plus facilement les nuisances sonores devant le tribunal de conciliation.
Tableau des réductions de loyer pour la Suisse : aperçu des jugements
Il y a déjà eu quelques décisions de justice sur la réduction de loyer en cas de défauts. Le tableau ci-dessous présente des exemples de demandes de réduction.
| Catégorie du défaut | Description du défaut | Baisse du loyer |
|---|---|---|
| Rénovation et transformation dans l’immeuble | Transformation de l’immeuble dans son intégralité | 35 % |
| Travaux de transformation dans l’appartement situé au-dessus | 25 % | |
| Humidité excessive et pénétration d’eau | Mauvaise étanchéité des fenêtres | 10 % |
| Plafonds tachés et papier peint décollé en raison d’une infiltration d’eau | 10 % | |
| Immissions sonores | Bruits de la boucherie d’à côté | 20 % |
| Sommeil perturbé par le bruit dans la chambre, provenant probablement du radiateur | 15 % | |
| Immissions olfactives | Odeurs désagréables d’un restaurant, système de ventilation insuffisant | 20 % |
| Odeur d’égout dans l’entrée, la cuisine et les toilettes d’une villa quelques jours par an | 10 % | |
| Température ambiante insuffisante | Température ambiante entre 15 et 20 degrés, réduction pendant les mois d’hiver | 20 % |
| Maison inhabitable en raison d’une panne de chauffage | 100 % | |
| Travaux de construction dans le voisinage | Grand chantier de 40 à 50 mètres des appartements loués avec bruits massifs et vibrations | 16 % |
| Privation de la lumière du soleil dans plusieurs pièces en raison d’une nouvelle construction | 25 % | |
| Retrait d’installations | Ascenseur en panne (locataires au 4e étage) | 10 % |
| Lave-vaisselle défectueux | 3 % | |
| Défaut quantitatif | Petite chambre adjacente avec fenêtres supprimée d’un appartement de 6 pièces | 6,5 % |
| Défauts esthétiques | Vomissures à répétition dans les espaces communs | 5 % |
| Taches d’eau et papier peint partiellement décollé dans plusieurs pièces | 8 % |
Vous trouverez d’autres exemples de réductions de loyer pour cause de défauts sur le site de l’Association des locataires. Important : le droit peut varier en fonction de la situation, même en cas de défaut identique.
3. Demander une réduction de loyer : comment s’y prendre ?
Vous avez constaté un défaut ? Pour demander une réduction de loyer :
Le mieux est d’informer votre gérance par écrit. Décrivez le dommage le plus précisément possible.
Important : signalez toujours les défauts modérés et graves. Dans le cas contraire, vous devrez peut-être prendre en charge les dommages consécutifs (art. 257g CO). Un dommage consécutif est par exemple de la moisissure qui s’étend de plus en plus.
Votre propriétaire ne résout pas le défaut ? Envoyez-lui une lettre recommandée. Définissez un délai dans lequel le défaut doit être corrigé. Mentionnez que si le problème n’est pas résolu, vous déposerez officiellement une partie du loyer.
Vous n’avez toujours pas de réponse ? Dans ce cas, vous pouvez consigner le loyer. Autrement dit, vous transférez les futurs loyers sur un compte de l’autorité de conciliation.
En règle générale, vous devez remplir un formulaire de l’autorité de conciliation. Vous pouvez par exemple voir quelle autorité est compétente dans votre cas sur la page de la pratique du droit du bail. Informez la régie du dépôt.
Important : ne déposez pas vous-même le loyer à la banque. Vous devez le déposer auprès d’un organisme désigné par les autorités. Sinon, vous risquez une résiliation de votre contrat de bail.
Déposez une demande auprès de l’autorité de conciliation pour
Réparation des défauts
Réduction du loyer
Utilisation du loyer consigné aux fins de réparation des dommages
Vous devez le faire dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. Dans le cas contraire, la ou le propriétaire récupère le loyer consigné. La Confédération met à disposition un formulaire pour la demande de conciliation.
Bon à savoir : vous pouvez également demander la réduction de loyer rétroactivement. Toutefois, cela ne s’applique que si vous avez signalé le défaut à temps. Le droit à remboursement s’éteint au bout de cinq ans.
Vous ne parvenez pas à vous entendre avec la ou le propriétaire malgré la procédure de conciliation ? Dans ce cas, il vaut la peine de déménager dans un appartement sans défauts.
Cet article a été créé pour la première fois le 25.04.2016
