Qu’est-ce que l’usure dite « normale » du logement loué ?
Dans quels cas l’usure de l’appartement est-elle normale, dans quels cas est-elle excessive ? Quels sont les dommages à la charge des locataires ? La distinction n’est pas toujours facile à faire et conduit souvent à des litiges. Comparis vous indique les points d’attention.
18.08.2022
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1. Droit du bail en Suisse : qu’est-ce qu’un dommage locatif ?
Les locataires sont invités à payer la réparation des dommages causés au logement – que l’on appelle dommages locatifs. De manière générale, on distingue l’usure normale et l’usure excessive. Souvent, la frontière entre les deux est floue, ce qui peut conduire à des conflits. Les rayures de la table de cuisson peuvent-elles vraiment être qualifiées d’excessives ? Combien de rayures sur le parquet sont normales ? Dans quel état se trouvent les murs et les portes ?
2. Qu’est-ce qu’une usure normale du logement ?
Par usure normale, la loi entend l’utilisation soigneuse et conforme au contrat du logement. Ce qui est une usure normale dépend de divers facteurs. Entre autres facteurs, la durée pendant laquelle la personne a vécu dans l’appartement.
Après 20 ans, il est admis que la salle de bains soit plus utilisée lors de la remise du logement qu’après un an. Si quatre personnes vivent sous le même toit, les marques d’utilisation du logement seront également plus fortes que s’il n’en abrite qu’une seule. Dans un restaurant, le sol est plus sollicité que dans le salon d’un particulier. Tout cela doit être pris en compte.
Exemples d’usure normale
Par usure normale, on entend, par exemple :
Trous percés au mur, s’ils ont été rebouchés correctement, pour autant qu’ils ne soient pas trop nombreux
Marques de tableaux et de meubles aux murs ou tapisseries jaunies
Usure normale de la moquette
Exemples d’usure excessive
Par usure excessive, on entend notamment :
Rayures profondes sur le parquet
Grosses taches, notamment sur la moquette
Murs en bois endommagés par des animaux de compagnie
Graffitis sur le papier peint
Quand faut-il rénover la salle de bain du logement ? Que se passe-t-il si la nouvelle cuisinière a déjà été utilisée de manière excessive après cinq ans ? Pour répondre à ces questions, l’association des propriétaires fonciers et l’association des locataires ont publié conjointement un tableau paritaire des amortissements. Elle indique sa durée de vie pour chaque composant d’un logement.
3. Quels dommages puis-je réparer moi-même ?
La ou le locataire peut remédier lui-même aux défauts mineurs : combler les trous aux murs, refaire les joints ou remplacer les pièces de l’équipement qui viendraient à manquer. Mais il se peut que la bailleresse ou le bailleur désapprouve les travaux, notamment s’ils n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. Il est alors en droit de facturer les frais de remise en état par une entreprise. Ce qui, au bout du compte, vous revient deux fois plus cher.
Attention : les travaux de remise en état doivent être menés à bien avant l’emménagement de la nouvelle ou du nouveau locataire. S’ils empêchent l’emménagement ou ne permettent au nouveau locataire de ne jouir que partiellement des lieux, vous pouvez être tenu·e pour responsable du manque à gagner sur le loyer, entre autres.
Vous pouvez également rénover le logement avec l’accord du propriétaire et, par exemple, peindre les murs. En cas de modifications majeures du bien locatif : sauf convention contraire, vous devez rétablir l’état d’origine. En cas de rénovation importante, consignez par écrit ce que vous faites et ce qui se passera lors de la remise du logement. Dans la plupart des cas, ces contrats prévoient la remise en état dans les règles de l’art.
Conseil : mieux vous nettoyez le logement, plus vite vous verrez les éventuels dommages et pourrez effacer les petites rayures. Vous pouvez également faire effectuer les travaux les plus importants par une entreprise de nettoyage expérimentée.
Les locataires sont tenus de faire eux-mêmes les « menus travaux d’entretien ». Souvent, les contrats de location contiennent une liste de ces réparations et fixent un montant maximum si quelque chose doit être remplacé. Ces travaux comprennent le remplacement des fusibles, le serrage des vis desserrées ou le débouchage du siphon. En règle générale, la réparation ne devrait pas coûter plus de 150 francs.
4. Le procès-verbal d’état des lieux comme moyen de preuve
L’état des lieux du logement est important pour les deux parties. À l’issue du bail, il sert de preuve. Par conséquent, veillez à ce qu’un état des lieux soit établi aussi bien à l’entrée dans le logement qu’à sa sortie.
Cette étape doit être l’occasion de consigner par écrit toutes les dégradations préexistantes et de les illustrer par des photos. La liste des dégradations est à envoyer par lettre recommandée à votre bailleresse ou bailleur dans les 10 jours au plus tard après votre emménagement. N’oubliez pas de fixer un délai dans lequel il devra les corriger. Conservez une copie du document.
5. Que faire si locataire et bailleresse ou bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord ?
Lors de la remise d’un logement, il y a souvent des malentendus : la bailleresse ou le bailleur exige la réparation de dommages que vous n’avez pas causés en tant que locataire. Parfois, les propriétaires essaient également de facturer des coûts qui ne relèvent pourtant pas des dommages locatifs.
Pour éviter de tels conflits, vous avez intérêt à consigner avec précision l’état du logement avant votre emménagement et lors de la remise de l’appartement. Informez-vous au préalable sur les dommages dont vous êtes responsable. Si les parties ne sont pas d’accord, l’affaire peut être portée jusqu’au tribunal des baux et loyers.
Insérer une réserve dans le procès-verbal
Lorsque les deux parties ne s’accordent pas sur le caractère normal ou excessif de l’usure, elles peuvent formuler une réserve sur le constat d’état des lieux. Important : si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui y est consigné, ne signez pas le constat.
De nombreux formulaires d’état des lieux contiennent des formules qui expriment votre volonté de prendre en charge les coûts. En signant, vous engagez votre responsabilité en cas de réparations. Si tel est le cas, ajoutez « ne vaut pas reconnaissance de dette » à votre signature. Vous révoquez ainsi votre consentement à prendre en charge les coûts.
6. Quels dommages l’assurance responsabilité civile prend-elle en charge ?
Le loyer tient d’ores et déjà compte de l’usure normale. Ce qui va au-delà est en partie pris en charge par l’assurance responsabilité civile. Il s’agit notamment de dommages imprévisibles ou dus à une négligence, tels que :
Taches de vin rouge sur la moquette
Fissures dans le lavabo
Rayures profondes sur le parquet
Légères brûlures sur la moquette
Gribouillis des enfants sur le papier peint
Même si l’assurance prend en charge les dommages, vous devez vous acquitter de la franchise. Le montant de la franchise peut être fixé par contrat.
Quels dommages l’assurance responsabilité civile ne prend-elle pas en charge ?
Sachez en revanche que les dommages imprévisibles dont l’apparition est progressive ne sont généralement pas couverts. Si, par exemple, vous aérez peu voire jamais votre logement, l’assurance n’intervient pas pour les moisissures qui peuvent en résulter.
De même, les dommages clairement prévisibles, tels que les murs jaunis par la fumée de cigarette, ne sont pas couverts. Sont également exclus les dommages résultant d’une négligence grave ainsi que les dommages locatifs causés intentionnellement.
Important : en cas de sinistre, contactez immédiatement votre assurance. C’est elle qui déterminera si les dégâts sont couverts.
7. Exemples de remise de logement en Suisse après 10 ou 20 ans
Celles et ceux qui restent longtemps dans un même logement ont tout intérêt à examiner attentivement le tableau paritaire des amortissements. En effet, si la durée de vie de tel ou tel élément est dépassée, les locataires n’ont plus à prendre en charge les coûts qui y sont relatifs.
Si vous quittez votre logement après l’avoir occupé pendant 10 ans, par exemple, la durée de vie du réfrigérateur ou des meubles de salle de bains est dépassée. Autrement dit, même si le réfrigérateur est défectueux lors de votre déménagement, vous n’avez pas à le remplacer à vos frais.
Si vous ne quittez l’appartement qu’après 20 ans, la durée de vie du stratifié ainsi que du lave-vaisselle, de la cuisinière et du four est également dépassée.
Cet article a été créé pour la première fois le 31.08.2016
