Réduction de loyer en cas de défauts : exemples et conseils
Défaut de la chose louée : quand et comment demander une réduction de loyer ? Comparis vous explique, avec des exemples à l’appui.
04.04.2023
iStock / Andrei310
1. Qu’est-ce qu’un défaut ?
En termes simples, un défaut est tout ce qui vous empêche d’utiliser votre logement « conformément au contrat » en tant que locataire.
Il peut s’agir d’une ampoule défectueuse, d’une machine à laver cassée ou du chantier bruyant à côté. Les « défauts pendant le bail » sont réglementés en Suisse dans le Code des obligations.
2. Réduction de loyer : quelles conditions ?
Les conditions suivantes s’appliquent à une réduction de loyer en raison d’un défaut :
Le défaut de l’appartement loué est dû à une usure normale ou n’a pas été causé par vous.
Le défaut ne relève pas de petits travaux d’entretien. Par exemple, une ampoule défectueuse est à remplacer par le locataire.
Vous avez informé la bailleresse ou le bailleur du défaut.
Vous avez droit à la réduction du loyer dès que l’information a été transmise et jusqu’à la résolution du défaut. Pour des raisons de preuve, il peut donc être utile de l’en informer par lettre recommandée.
Bon à savoir : le tableau paritaire des amortissements indique la durée de vie moyenne des objets loués dans le cadre d’une utilisation normale.
Réduction de loyer pour d’autres raisons
Vous n’avez pas seulement droit à une réduction de loyer en cas de défauts. Vous pouvez également en demander une si le taux d’intérêt de référence baisse de 0,25 point de pourcentage ou si le loyer initial est abusivement élevé.
3. Quelle réduction de loyer puis-je demander ?
La réduction de loyer appropriée dépend du défaut en question. Si vous n’êtes pas d’accord avec la bailleresse ou le bailleur sur la réduction, vous pouvez vous adresser à l’autorité de conciliation.
Exemple : réduction du loyer lors de travaux de construction
Un nouvel immeuble de bureaux voit le jour dans votre voisinage immédiat. La construction durera trois ans. Marteaux-piqueurs, monte-charges et autres grosses machines de chantier sont utilisées. Le bruit dépasse largement le niveau tolérable.
Dans ce cas, vos chances d’obtenir une réduction de loyer sont bonnes. Toutefois, la question de savoir si une réduction de loyer peut s’appliquer et la définition de son montant dépend de chaque cas. Pour les travaux de construction, la réduction de loyer ne dépasse normalement pas 10 %, selon l’association des locataires.
Bon à savoir : rassemblez les éléments importants concernant le défaut (photos), ou tenez un journal du bruit, qui vous permettra de présenter plus facilement les nuisances sonores devant le tribunal de conciliation.
Tableau des réductions de loyer en Suisse : aperçu des jugements
Le tableau ci-dessous montre, à l’aide de décisions de justice suisses, à quelle réduction de loyer vous pourriez avoir droit.
| Description du défaut | Baisse du loyer | |
|---|---|---|
| Rénovation et transformation dans l’immeuble | Transformation de l’immeuble dans son intégralité | 35 % |
| Humidité excessive et infiltration d’eau | Mauvaise étanchéité des fenêtres | 10 % |
| Immissions sonores | Bruits de la boucherie d’à côté | 20 % |
| Immissions olfactives | Odeurs désagréables d’un restaurant, système de ventilation insuffisant | 20 % |
| Température ambiante insuffisante | Température ambiante entre 15 et 20 degrés, réduction pendant les mois d’hiver | 20 % |
| Travaux de construction dans le voisinage | Grand chantier de 40 à 50 mètres des appartements loués avec bruits massifs et vibrations | 16 % |
| Retrait d’installations | Ascenseur en panne (locataires au 4e étage) | 10 % |
| Lave-vaisselle en panne | 3 % | |
| Défaut quantitatif | Petite chambre adjacente avec fenêtres supprimée d’un appartement de 6 pièces | 6,5 % |
| Défauts esthétiques | Vomissures à répétition dans les espaces communs | 5 % |
(Source : aide-mémoire de l’Association des locataires en suisse alémanique, uniquement en allemand)
Vous trouverez d’autres exemples de réductions de loyer en raison de défauts sur le site de l’association des locataires.
4. Demander une réduction de loyer : comment procéder ?
Vous avez constaté un défaut ? Pour demander une réduction de loyer :
Informez votre propriétaire par téléphone ou par écrit. Décrivez le défaut le plus précisément possible.
Important : signalez toujours les défauts graves. Dans le cas contraire, vous devrez peut-être prendre en charge les dommages consécutifs. Un dommage consécutif est par exemple de la moisissure qui s’étend de plus en plus.
La ou le propriétaire ne résout pas le défaut ? Envoyez-lui une lettre recommandée. Définissez un délai dans lequel les défauts doivent être corrigés.
Vous n’avez toujours pas de réponse ? Dans ce cas, vous pouvez consigner le loyer. En d’autres termes, vous transférez les futurs loyers sur un compte de l’autorité de conciliation.
Faites à l’autorité de conciliation une demande de suppression des défauts, de réduction du loyer et d’utilisation du loyer consigné aux fins de réparation des dommages.
Vous devez le faire dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. Dans le cas contraire, la ou le propriétaire récupère le loyer consigné. La Confédération met à disposition un formulaire pour la demande de conciliation.
Bon à savoir : vous pouvez également demander la réduction de loyer rétroactivement. Toutefois, cela ne s’applique que si vous avez signalé le défaut à temps. Ce droit s’éteint au bout de cinq ans.
Vous en avez assez des bruits de chantier ?
Des immeubles sont en construction dans votre voisinage ? Pour lutter contre le bruit persistant, il suffit parfois de déménager.
Cet article a été créé pour la première fois le 25.04.2016
