Nouveaux locataires à Genève: comment contester le loyer initial

1. L’essentiel

• Les plus fortes hausses de loyer interviennent lors des changements de locataires

• Il est possible de contester un loyer qui n’a pas augmenté mais qui est abusif

• Il n’existe pas de contrôle général des loyers et des augmentations de loyer

• En tant que locataire, vous disposez de 30 jours pour contester le loyer: c’est votre droit et le seul moyen de faire contrôler le loyer

• Dans le canton de Genève, il est obligatoire de fournir au locataire un avis officiel de couleur verte qui informe du précédent loyer et du motif de fixation du loyer

2. Nouveau locataire: la contestation comme moyen d’action

Alors que la pénurie de logements et ses conséquences pour les locataires est au centre des discussions des rubriques immobilières, l’enquête de Comparis révèle de manière frappante que les coûts du logement en Suisse romande poussent de plus en plus de ménages aux limites de leurs capacités financières. 

À Genève, sur dix appartements qui ont changé de locataire depuis 2015, quatre ont augmenté d'au moins 20%, dévoile la RTS en mars 2025. 

Les montants des loyers et leurs augmentations ne font l’objet d’aucun contrôle général. En tant que locataire, après avoir signé le bail à loyer d’un nouvel appartement, vous avez le droit de contester le loyer initial. 

Source: La fixation et la contestation du loyer initial, séminaire universitaire, bail.ch

La contestation de loyer initial permet aux locataires de se défendre individuellement et contribue à contenir la hausse des loyers, rappelle la section genevoise de l’Association des locataires (ASLOCA).

3. Comment savoir si un loyer est abusif? 

Pour savoir si un loyer peut être contesté, demandez conseil à un·e spécialiste. Selon Caroline Renold, juriste à l’Asloca, la quasi-totalité des loyers genevois proposés sur le marché sont abusifs; une immense majorité de ces loyers peut être contestée, seule une minorité ne peut pas l’être pour des questions de recevabilité.

Le code des obligations suisse et des réglementations genevoises encadrent la fixation des loyers. Parmis les critères de fixations des loyers figurent notamment:

• le rendement (bénéfice procuré au bailleur par le loyer, une fois les coûts et les charges déduites),

• les loyers du quartier figurent parmi les critères de fixation du loyer.

Pour un immeuble construit ou vendu au cours des 30 dernières années, il faut s’appuyer sur le calcul du rendement pour évaluer si un loyer est abusif. Le résultat du calcul du rendement permet très fréquemment de fixer un loyer plus bas, contester le loyer est alors conseillé. 

Pour un immeuble qui n’entre pas dans cette catégorie, la contestation est possible si le loyer a augmenté de manière importante par rapport au loyer du précédent locataire. Dès 10% à 20 % d’augmentation, le Tribunal fédéral considère qu’il s’agit d'un tel cas.

4. Comment savoir si une augmentation de loyer est jugée excessive?

La section genevoise de l’ASLOCA rappelle qu’il n’existe pas de limite qui détermine si une augmentation est abusive. Si le loyer a été fortement augmenté, par exemple 10 à 20%, par rapport à la précédente location, il sera difficile pour la bailleresse ou le bailleur d’altérer cette présomption.

Dans cet exemple de calcul, la différence entre le nouveau loyer et l’ancien loyer représente une augmentation supérieure à 10%. Il sera difficile pour la bailleresse ou le bailleur de justifier l’augmentation.

5. Qu'est-ce que l'avis de fixation du loyer initial et à quoi faut-il faire attention?

À Genève, l’avis de fixation du loyer est une feuille verte. Il indique au nouveau locataire le montant payé par le précédent locataire, le montant du nouveau loyer et explique le motif de fixation du loyer. 

6. Puis-je contester le loyer après signature du bail?

Oui, c’est possible. Il s’agit de l’unique manière de réduire son loyer, sur le plan individuel et de collectivement éviter l’escalade irréversible des loyers. 

Si le loyer a augmenté de manière massive, la contestation est toujours possible. Si le loyer n’a pas augmenté de manière massive, il faut qu’un calcul de rendement soit réalisable (immeuble acquis ou construit il y a moins de 30 ans), ou autres cas particuliers. La section genevoise de l’ASLOCA renseigne volontiers au cas par cas.

7. Quel est le délai pour contester son loyer après la signature du bail?

Le délai pour contester le loyer initial est de 30 jours dès la remise des clés du logement et la feuille verte. La date d’envoi de la lettre de contestation à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers fait foi.

Des travaux ont été effectués, cela justifie-t-il une augmentation de loyer lors du changement de locataire?

Non, le fait d’effectuer des travaux d’entretien ne permet pas d’augmenter le loyer, puisque le loyer (payé par l’ancien locataire) était déjà calculé pour tenir compte des  frais d’entretien. 

Si le bailleur a effectué des travaux de rénovation, alors la Loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) limite massivement les hausses de loyer possibles. Le bailleur doit alors demander une autorisation de construire pour réaliser les travaux et le loyer est contrôlé pendant une période de 3 à 5 ans.

Autrement dit, si la feuille verte mentionne des travaux pour justifier le loyer, cela n’exclut pas la possibilité de contester le loyer initial.

8. Contester un loyer initial à Genève: les étapes clés

1. Signature du bail à loyer et de l’avis officiel de couleur verte « avis de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail ».

2. Remise des clés.

3. Vérification des motifs de fixation du loyer avec un·e professionnel·le.

4. Rédaction de la contestation (avec ou sans le formulaire type de requête en contestation du loyer initial mis à disposition par le pouvoir judiciaire). Chaque colocataire doit signer, les garants aussi. Vous devez joindre le contrat de bail.

5. Faire parvenir la lettre et le formulaire à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers par courrier recommandé ou en la déposant directement au guichet de la commission ou au greffe universel dans les 30 jours après réception des clés.

6. La Commission de conciliation vous invite à une audience de conciliation dans le but de trouver un accord entre vous et le bailleur ou la bailleresse. Chaque locataire doit être présent·e à l’audience.

9. À partir de quand la réduction de loyer s’applique-t-elle?

Si la contestation est acceptée, la réduction de loyer suite à une contestation du loyer initial s'applique avec effet rétroactif dès le début du bail. Autrement dit, la réduction s'applique sur tous les loyers versés depuis la signature du bail.