Genève: le plafonnement des loyers après des rénovations

1. L’essentiel

• Avant les travaux de rénovation, les locataires doivent être informés et consultés

• À Genève, la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) encadre les autorisations de construire et le contrôle des loyers tous les travaux de rénovation ou de transformation

• Après rénovations, le loyer est plafonné selon des critères précis

2. Comment fonctionne le plafonnement des loyers à Genève après des rénovations?

Dans le canton de Genève, tous les travaux liés au logement — qu’il s’agisse de rénovations, de transformations ou de démolition — nécessitent une autorisation de construire, sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien. Cette obligation découle des lois en vigueur (LCI, LDTR) et de leurs règlements d’application et s'applique dans les quatre premières zones de construction (à l'exception des habitations comprenant un seul logement).

L’office des autorisations de construire (OAC) veille au respect des lois dans le domaine de la construction et gère les dossiers de demandes d'autorisations de construire pour toutes les constructions, transformations, démolitions sur le territoire genevois. Vous pouvez consulter les autorisations de construire délivrées dans la Feuille d'avis officielle (FAO).

3. Les locataires doivent être informés des travaux et des hausses de loyers

Avant de commencer les travaux, le propriétaire doit informer par écrit chaque locataire:

• des travaux prévus, 

• de l’impact du coût des travaux sur les loyers (une éventuelle hausse de loyer).

Les locataires ont 30 jours pour y répondre. Si cette étape est ignorée, le Département peut refuser l’autorisation des travaux (Art. 43 LDTR).

Quels sont les droits des locataires en cas de travaux de rénovation et nuisance dans l’immeuble?

En cas de travaux, il n’est pas possible de résilier le bail, ni pour le bailleur, ni pour les locataires.

Le locataire qui subit des nuisances en raison de travaux a droit à une réduction de loyer, du premier jour du chantier jusqu’à la fin de celui-ci.  «  La réduction de loyer se détermine selon les nuisances concrètes subies », précise Caroline Renold, juriste à l’Asloca Genève. Voici comment procéder:

• réunir des preuves des nuisances subies (photos, vidéos)

• informer régulièrement la bailleresse ou le bailleur des désagréments en indiquant qu’une réduction de loyer sera demandée à la fin des travaux,

• faire une seule demande, à la fin des travaux (au maximum cinq ans après leur début pour éviter la prescription).

4. La loi limite la hausse des loyers après des rénovations 

L’autorisation de construire fixe le montant maximum des loyers des logements après les travaux (art. 10 LDTR).

En cas de rénovation complète, les loyers sont limités à un maximum de 3’528 francs par pièce et par an, charges comprises, sans frais de chauffage (source). La cuisine est comptée comme une pièce dans le canton de Genève.

Si le loyer du logement à rénover est déjà supérieur au niveau LDTR lorsqu'il n'est pas rénové, le logement peut être loué après la rénovation au même niveau qu'avant la rénovation. Il ne peut cependant pas être plus cher qu'avant la rénovation.

Est-il possible d'augmenter le loyer après des travaux d'amélioration?

Oui, il est possible d’augmenter les loyers dans la limite prévue par la Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovation de maisons d’habitation. 

5. Le contrôle des loyers après des rénovations dure 3 à 5 ans

Après les travaux, les loyers sont soumis au contrôle de l’État pendant 3 ans pour des rénovations simples et jusqu’à 5 ans pour des rénovations lourdes. Pendant cette période, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà du plafond fixé (Art. 12 LDTR).

Est-il possible de contourner la limite des hausses de loyer fixées après des rénovations?

Selon l’article 10 alinéa 2 de la LDTR, l’Etat renonce à limiter les hausses de loyers pour les:

• logements dont les loyers demeurent bas après les travaux,

• biens immobiliers de luxe.