Hypothèque

Prévisions des taux hypothécaires 2021 : la concurrence régnera sur le marché

ACTUALITÉ
| Par Frédéric Papp |
Photo : iStock / marchmeena29

En 2021, les taux des hypothèques vont rester très attrayants. En jouant sur les variations de taux et la concurrence, les emprunteurs peuvent économiser plusieurs milliers de francs.

En frappant le monde de plein fouet en mars 2020, la pandémie de coronavirus a aussi conduit à la hausse du taux indicatif de l’hypothèque la plus populaire de Suisse, à savoir l’hypothèque à taux fixe sur 10 ans. Celui-ci est passé de 0,98 %, son plus bas record, à 1,20 %, et évolue depuis dans une fourchette comprise entre 1 et 1,15 %. Ce taux indicatif est actuellement établi à 1,06 % (état au 16.12.2020).
HypoPlus, service spécialiste en hypothèques du groupe Comparis, et Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis, pronostiquent les fourchettes de taux suivantes pour 2021 :

Taux indicatif (15.12.2020)* Fourchette de taux jusqu’à décembre 2021
Hypothèque fixe sur 10 ans 1,06 % De 0,9 à 1,2 %
Hypothèque fixe sur 5 ans 0,9 % De 0,7 à 1 %

* Source : HypoPlus, le service spécialisé en hypothèques du groupe Comparis

Hausse des taux et reprise de l’inflation peu probables

La Banque centrale européenne (BCE) et l’Union européenne ont décidé de soutenir l’économie en octroyant des crédits d’aide et en injectant plusieurs milliards de monnaie centrale. Partant, une hausse des taux et une reprise soudaine de l’inflation semblent peu probables. La croissance économique mondiale pourrait toutefois se raffermir à la faveur d’une stratégie de vaccination planétaire pour enrayer la pandémie. « Il faut donc s’attendre à une hausse des prix de l’énergie et, par conséquent, à une légère augmentation des chiffres de l’inflation », estime l’expert Frédéric Papp.

À en croire les prévisions de la BCE, l’inflation va grimper dans l’espace européen pour passer à 1 % en 2021, puis à 1,3 % en 2022.

Quelles implications pour les preneurs d’hypothèque ?

Les preneurs d’hypothèque sont malgré tout bien avisés d’observer le marché hypothécaire avec attention pour trouver la meilleure offre possible.

Ne pas rater les « offres spéciales » valables sur certaines durées

Il y a toujours des périodes durant lesquelles les établissements financiers proposent des conditions nettement plus avantageuses pour certaines échéances que pour d’autres. Les courtiers en hypothèques indépendants travaillent en étroite relation avec les établissements hypothécaires. Ils peuvent vous aider à trouver de telles « offres spéciales ».

D’une manière générale, c’est chez les assureurs et les caisses de pension que les échéances longues sont assorties des meilleures conditions, tandis que les banques proposent les taux les plus compétitifs sur les échéances courtes et moyennes.

Profiter des évolutions des taux swap

Les banques se positionnent également sur les marchés internationaux de capitaux pour refinancer les hypothèques, et plus précisément sur le « marché des swaps ». La baisse des taux swaps fait baisser le coût de l’hypothèque. Les banques peuvent répercuter cet avantage en abaissant leurs taux hypothécaires. Les exemples suivants illustrent la façon dont l’évolution des taux swaps peut influer sur les taux hypothécaires.

Date Taux swap CHF, 10 ans Évolution du taux swap Évolution de l’hypothèque à taux fixe sur 10 ans Taux indicatif de l’hypothèque à taux fixe sur 10 ans1 Montant annuel des intérêts pour une hypothèque à taux fixe sur 10 ans (de 750 000 CHF) Évolution du montant annuel des intérêts
3.1.2020 -0,13 % n/a n/a 1,1 % 8250 CHF n/a
09.03.2020 -0,61 % -0,48 % -0,12 % 0,98 % 7350 CHF -900
19.3.2020 -0,05 % +0,56 % +0,22 % 1,20 % 9000 CHF +1650
30.11.2020 -0,30 % -0,25 % -0,14 % 1,06 % 7950 CHF -1050

1 Décalage de quelques jours possible

« Les incertitudes quant aux répercussions de la pandémie sur l’économie et sur la politique monétaire resteront source de nervosité sur les marchés de capitaux en 2021. Des évolutions à la hausse comme à la baisse du taux swap sur 10 ans de l’ordre de 30 points de base sont tout à fait possibles », prévient F. Papp.

La concurrence va s’intensifier

Dans le contexte actuel de taux bas, les hypothèques sont un placement attractif pour les banques, les assurances et les caisses de pension. C’est la raison pour laquelle la concurrence s’est accrue et fait pression sur les taux hypothécaires.

En 2016, le taux moyen proposé aux clientes et aux clients d’HypoPlus pour une hypothèque fixe sur 10 ans était de 1,2 %. Aujourd’hui, les taux inférieurs à 1 % sont devenus la norme. Ils peuvent même descendre à 0,61 %. Pour l’expert, cette baisse des taux est en partie due à la baisse des taux swaps.

La concurrence est stimulée par deux facteurs principaux : d’une part, ce sont avant tout les banques régionales, cantonales et celles du groupe Raiffeisen qui réalisent une grande partie de leurs bénéfices sur leurs activités hypothécaires, mais leur marge s’est réduite au fil des années. Pour compenser cette perte, elles n’ont pas d’autre choix que de développer ces activités.

D’autre part, la persistance des taux négatifs pousse toujours plus d’investisseurs, comme des assureurs et des caisses de pension, à se tourner vers les hypothèques.

Les taux se rapprochent

On trouve déjà des hypothèques à taux fixe sur 10 ans à partir de 0,61 %, et des hypothèques à taux fixe sur 5 ans à partir de 0,54 % : c’est ce qu’indiquent les données d’HypoPlus. De l’une à l’autre, la différence n’est que de 7 points de base. Autrement dit, la courbe des taux est extrêmement plate. Relativement aux échéances plus courtes, l’hypothèque sur 10  ans n’a jamais été aussi bon marché.

Les hypothèques à taux fixe sur 5 ans sont actuellement à des taux comparables à ceux des hypothèques Libor et Saron.

Ne pas accepter le premier taux proposé

La différence entre les taux d’appel (taux indicatifs) et les meilleurs taux négociés reste significative. Les preneurs d’hypothèque ne devraient en aucun cas accepter le premier taux proposé par leur banque. En témoigne l’exemple ci-après :

Taux d’appel : 1,06 %
Meilleur taux négocié par HypoPlus : +0,61 %
Hypothèque : 850 000 francs
Différence de taux : +0,45 %
Économie en francs par an (0,45 % de 850 000) : 3825 francs
Économie en francs sur toute la durée de l’hypothèque : 38 250 francs

Tout le monde n’obtient pas ces conditions. Les données d’HypoPlus montrent qu’il est tout à fait possible d’obtenir une baisse de l’ordre de 0,2 à 0,3 %. Selon le montant de l’hypothèque et sa durée, même en cas de baisse du taux de 15 points de base « seulement », le preneur d’hypothèque peut économiser au total 13 000 francs, soit 1275 francs par an.

Base des données

Les taux indicatifs utilisés dans les prévisions sur les taux de Comparis et HypoPlus s’appuient sur les données de quelque 50 établissements de crédit, lesquelles sont actualisées quotidiennement et publiées dans l’aperçu des taux.