Reprise de bail: comment trouver un locataire de remplacement

1. L’essentiel en bref

• Selon la loi, une résiliation anticipée du bail est possible si le locataire propose un locataire de remplacement solvable et acceptable

• Partagez votre appartement sur les réseaux sociaux, via votre famille et vos connaissances

• Mettez une annonce sur les sites web immobiliers

• Sans locataire de remplacement, vous êtes responsable du paiement du loyer jusqu’à la prochaine date de résiliation.

• Pour ménager vos efforts, faites appel à une entreprise de déménagement pour s’occuper de la logistique (cartons, transport, nettoyage). Demandez des devis en ligne et choisissez la meilleure offre

2. La résiliation anticipée est-elle possible?

Oui, la loi prévoit qu’une résiliation de bail en dehors des dates officielles est possible: dans ce cas, vous devez présenter une ou un locataire de remplacement à la gérance, conformément à la loi (Art. 264). Sans locataire de remplacement, vous êtes responsable du paiement du loyer jusqu’à la prochaine date de résiliation.

En tant que locataire, si vous mettez fin au contrat de bail de votre logement à la date de résiliation ordinaire, vous n’avez pas besoin de trouver un locataire de remplacement. La date de résiliation figure dans le contrat de bail, dans le cas contraire, les dates en vigueur localement s’appliquent (habituellement fin mars, fin juin et fin septembre). Veillez à soumettre la résiliation du bail de l’appartement dans les délais contractuels. Un préavis de départ de trois mois doit être respecté.

Si vous habitez dans une région prisée, la régie tient peut-être une liste d’attente des locataires potentiels. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de chercher de solution de remplacement et pouvez directement signer le contrat de résiliation. Sinon, vous êtes responsable de la recherche d’un nouveau locataire, de l’organisation des visites, etc.

3. Comment trouver une ou un locataire de remplacement ?

Dans un premier temps, cherchez des locataires potentiels parmi vos amis et vos connaissances. Les réseaux sociaux sont un bon outil pour votre recherche de locataire. Invitez vos contacts à partager votre publication. Vous toucherez ainsi le plus grand nombre de personnes intéressées possible.

Vous pouvez aussi mettre une annonce sur les sites web immobiliers. Veillez à faire figurer les informations importantes (adresse, nombre de pièces, année de construction, superficie, informations sur le garage et le lave-linge) dans l’annonce. Ajoutez des photos de qualité à l’annonce. Pour cela, photographiez votre logement à la lumière naturelle et testez différents angles.

4. Conditions de reprise du bail: quelles exigences pour la ou le locataire de remplacement ?

Selon la loi fédérale, une nouvelle ou un nouveau locataire doit être solvable et acceptable.

Qu’est-ce que la solvabilité ?

Le loyer ne devrait pas représenter plus d’un tiers du revenu net du nouveau locataire. L’extrait du registre des poursuites ne doit pas faire apparaître de dettes, de procédure de poursuites en cours ou d’actes de défaut de biens.

Les bailleresses et bailleurs exigent généralement l’extrait du registre des poursuites du ou de la locataire de remplacement. Joignez-le au formulaire de déclaration du nouveau locataire et envoyez le tout par courrier recommandé à votre bailleresse ou bailleur. Vous obtiendrez le formulaire auprès de la gérance.

Conservez également des copies des documents et du reçu postal. En cas de litige, vous pourrez ainsi prouver que les informations et documents ont été envoyés dans les temps au bailleur. Informez aussi la ou le propriétaire de la date à laquelle la ou le locataire de remplacement souhaite prendre le logement.

Que signifie « acceptable » ?

La ou le propriétaire peut refuser des locataires qui ne sont pas acceptables. On considère par exemple qu’il n’est pas acceptable de louer un appartement familial à une personne seule, un petit appartement à une grande famille ou à des personnes sans autorisation de séjour permanente en Suisse.

Combien de locataires de remplacement dois-je proposer ?

Selon la loi, il vous suffit de présenter une seule personne. Cette personne doit être prête à prendre le logement aux conditions existantes. Mais si la personne se retire juste avant la signature du bail, la recherche reprend. C’est pourquoi il est recommandé de présenter plusieurs candidats. En tant que locataire, vous n’avez plus d’obligations qu’une fois le bail signé par la ou le locataire de remplacement.

Proposez les nouveaux locataires le plus tôt possible. Le bailleur peut prendre jusqu’à 30 jours pour examiner les locataires proposés. S’il laisse le délai s’écouler, vous n’avez plus d’obligations dans le cadre du bail, et ce à la date à laquelle un nouveau locataire aurait repris le logement.

5. Reprise de bail en cas de colocation ou de sous-location

En tant que sous-locataire (par exemple dans une colocation), vous pouvez résilier de manière anticipée et présenter une nouvelle ou un nouveau locataire pour reprendre votre chambre. Dans ce cas, les autres locataires peuvent aussi refuser la personne proposée pour des questions interpersonnelles. 

Si vous habitez un appartement et souhaitez reprendre le bail (par exemple en cas de sous-location ou de colocation), il s’agit, au sens de la loi, (art. 264 du Code des obligations) d’une « restitution anticipée de la chose louée ». Le locataire principal restitue le bail. La régie établit alors un nouveau contrat avec le nouveau bailleur (vous). Les exigences pour le locataire de remplacement s’appliquent.

6. Le bailleur peut-il refuser la ou le locataire proposé ?

La bailleresse ou le bailleur peut refuser un nouveau locataire. Cependant, le refus d’une personne solvable et acceptable vous libère de vos obligations contractuelles à partir de la date à laquelle la personne aurait repris le logement.

Il en va de même si la bailleresse ou le bailleur veut rénover le logement, exige un loyer supérieur ou veut occuper lui-même le logement. Au bout d’une dizaine de jours, demandez alors à votre bailleur de vous confirmer par écrit la libération du bail. Comparis met à votre disposition une lettre type. Conservez une copie de la lettre envoyée avec le reçu postal du recommandé.

7. Que se passe-t-il si je ne trouve pas de locataire de remplacement ?

Si vous ne trouvez pas de locataires de remplacement, vous devez payer le loyer et tous les frais y étant associés jusqu’à la prochaine date de résiliation ordinaire.

Il est possible que la bailleresse ou le bailleur accepte de négocier et vous exonère d’une partie des frais. Cela peut par exemple être le cas si une rénovation du logement est prévue et qu’un logement vide est arrangeant.

8. Check-list pour trouver un locataire de remplacement

1. Informez la régie ou le propriétaire dès que possible de la résiliation anticipée par courrier recommandé.

2. Faites une copie du courrier recommandé et conservez le reçu postal.

3. Publiez une annonce immobilière sur Comparis, pour chercher un locataire de remplacement

4. Partagez votre annonce avec votre réseau

5. Organisez des visites pour les personnes intéressées

6. Faites remplir le formulaire de candidature de la régie à toutes les personnes intéressées.

7. Envoyez les formulaires par courrier recommandé si possible avec un dossier complet ou au minimum avec un extrait du registre des poursuites, à la régie.

8. Faites une copie du courrier et conservez le reçu postal.

9. En cas de refus de la régie: faites-vous confirmer par écrit par la personne proposée qu’elle aurait pris le logement à la date convenue aux conditions du bail. Faites-vous confirmer le refus par la bailleresse ou le bailleur.

10. Demandez à votre régie ou au propriétaire de vous confirmer par écrit la libération du bail. Vous trouverez ici une lettre type.  de l’association des locataires de Suisse germanophone (Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz ; lettre en allemand uniquement).

11. Selon la réponse, poursuivez vos recherches ou faites-vous aider par exemple par l’ASLOCA.

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