Résiliation extraordinaire du contrat de bail : motifs et délais

1. Qu’est-ce qu’une résiliation extraordinaire du contrat de bail ?

Une résiliation extraordinaire met fin au bail même en dehors des dates de résiliation contractuelles. Cependant, cela nécessite un motif légal de résiliation. Le Code des obligations énumère ces motifs. Selon le motif, la résiliation peut être effectuée par les deux parties: les locataires comme les bailleresses et les bailleurs.

Extraordinaire ne signifie pas automatiquement sans préavis. Le droit du bail n’autorise la résiliation sans préavis que dans trois cas. Dans tous les autres cas, il y a un délai de préavis, qui est généralement de trois mois.

2. Extraordinaire et hors délai : quelle différence ?

La résiliation hors délai et la résiliation extraordinaire ne sont pas la même chose, même si ces termes sont souvent utilisés de la sorte. La résiliation hors délai n’est pas une résiliation au sens strict du terme au regard de la loi, mais une restitution anticipée du logement (art. 264 CO). Pour cela, vous n’avez pas besoin d’un motif pour résilier le contrat de location, mais d’un locataire de remplacement adéquat et solvable.

Dans la pratique, le départ hors délai est le cas le plus fréquent: Si vous souhaitez partir plus tôt en raison d’un nouvel emploi ou d’une séparation, vous n’avez pas de motif de résiliation extraordinaire, mais la possibilité de présenter un nouveau locataire à la gérance.

3. Quand les locataires peuvent-ils résilier de manière extraordinaire ?

Pour les locataires, le Code des obligations mentionne trois cas:

• un défaut grave, qui n’est pas corrigé

• des raisons importantes qui rendent le bail inacceptable

• le décès de la locataire ou du locataire

Si un défaut majeur n’est pas résolu

Vous pouvez résilier sans préavis, si la partie bailleresse a connaissance d’un défaut et ne le corrige pas dans un délai raisonnable (art. 259b, let. a, CO). La condition est que le défaut rende le logement inhabitable ou l’altère considérablement. Par exemple: une panne de chauffage permanente ou une forte présence de moisissure.

Pour la résiliation sans préavis, trois étapes sont recommandées: déclarer le défaut signaler par écrit, fixer un fixer un délai raisonnable pour y remédier et résilier seulement ensuite. Pour savoir ce qui est considéré comme un défaut et qui doit le réparer, lisez l’article sur Réparations dans le logement loué.

Raisons importantes qui rendent le bail inacceptable

Pour raisons importantes peuvent les deux parties résilier le contrat à tout moment en respectant le délai légal (Art. 266g CO). Pour les appartements, un préavis de trois mois s’applique.

Le motif doit rendre le bail objectivement inacceptable machen. Die Anforderungen sind streng. Als wichtige Gründe kommen etwa infrage :

• une évolution grave de la situation économique

• un manque d’argent involontaire dû à une perte de pension alimentaire

• un transfert vers un autre lieu de service (p. ex. pour le personnel de l’État)

• Accident ou maladie

Décès de la locataire ou du locataire

Après un décès, les proches doivent régler beaucoup de choses en même temps. Pour le logement, le contrat de location se poursuit et est transféré aux héritiers . Ces derniers peuvent, en respectant le délai légal de trois mois, résilier le contrat à la prochaine date légale (Art. 266i CO).

4. À quel moment la bailleresse ou le bailleur peut-il résilier ?

La partie bailleresse peut résilier le contrat de manière extraordinaire dans trois cas :

• en cas de retard de paiement

• en cas de violation de l’obligation de diligence ou de l’obligation de respect

• en cas de besoin urgent d’utiliser soi-même le logement après un changement de propriétaire.

Retard de paiement

En cas de non-paiement du loyer, la partie bailleresse doit d’abord fixer par écrit un délai de paiement d’au moins 30 jours et menacer de résilier le contrat. En cas de non-paiement, elle peut résilier moyennant un préavis de 30 jours au moins pour la fin d’un mois résilier (art. 257d CO). Sans la mise en demeure avec fixation d’un délai et menace de résiliation, la résiliation n’est pas valable. Une résiliation sans préavis pour cause de loyer impayé n’existe pas pour les appartements locatifs.

Violation de l’obligation de diligence ou de l’obligation de considération

Quiconque, malgré rappel écrit continue de violer l’obligation de diligence ou de considération peut être résilié moyennant un préavis de d’au moins 30 jours fin de mois peut être résilié (art. 257f al. 3 CO). La condition est que la poursuite du bail ne soit plus supportable pour le bailleur ou les habitants de l’immeuble. Sans préavis n’est possible que dans un seul cas: si la personne locataire de l’appartement cause intentionnellement de graves dommages (art. 257f al. 4 CO).

Besoin urgent d’utiliser soi-même le logement après un changement de propriétaire

Si le bien immobilier est vendu, le bail est transféré au nouveau propriétaire. Celui-ci peut, en respectant le préavis légal à la prochaine date légale résilier s’il fait valoir un usage personnel urgent pour lui-même ou pour ses proches parents (art. 261 al. 2 let. a CO). Si la nouvelle bailleresse ou le nouveau bailleur résilie plus tôt que ce qui est autorisé, l’ancienne bailleresse ou le ancien bailleur est responsable du dommage.

5. Comment une résiliation extraordinaire doit-elle être effectuée ?

Pour les locaux d’habitation et commerciaux, les deux parties doivent résilier par écrit (art. 266l al. 1 CO). La lettre de résiliation doit également être signée de la main de son auteur être. Une résiliation orale n’est pas suffisante. Pour la bailleresse ou le bailleur, la règle suivante s’applique en outre: il ou elle doit utiliser un formulaire approuvé par le canton Il doit y être précisé comment la ou le locataire peut contester la résiliation ou demander une prolongation (art. 266l al. 2 CO).

Conseil: Envoyez la résiliation en courrier recommandé. Vous pourrez ainsi prouver la date à laquelle la lettre de résiliation est arrivée. Si l’appartement sert de logement de famille, la bailleresse ou le bailleur doit signifier la résiliation ainsi que le délai de paiement avec menace de résiliation séparément à la locataire ou au locataire et au conjoint ou à la partenaire enregistrée séparément (Art. 266n CO).

6. Que pouvez-vous faire contre une résiliation extraordinaire ?

Vous avez 30 jours après réception de l’avis de résiliation pour la contester auprès de l’autorité de conciliation au moyen d’une demande de conciliation (art. 273, al. 1, CO). Passé ce délai, le droit est perdu.

Le délai commence à courir le jour de la notification. Pour les lettres recommandées, le jour qui suit le dépôt de l’invitation à retirer le courrier fait foi. Pas après l’expiration du délai de retrait de sept jours. Par conséquent, veuillez retirer la lettre recommandée immédiatement.

Important : Dans les cas suivants, aucune prolongation du bail n’est possible :

• en cas d’arriérés de paiement

• en cas de violation grave de l’obligation de diligence ou de l’obligation de respect

• en cas de faillite du locataire