Mandat de vente immobilière : les points à négocier

La loi ne règle que quelques détails relatifs à la vente d’un bien immobilier. Il est donc d’autant plus important de négocier le mandat de courtage avec l’agence immobilière de votre choix. Comparis résume les points les plus importants.

Quels sont les différents types de contrats de courtage ?

Un agent immobilier vous accompagne dans l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le code suisse des obligations distingue deux types d’activités de courtage :

Contrat de courtage d’indication : l’activité de courtage consiste à vérifier l’intérêt d’achat des personnes, puis à l’indiquer au vendeur. Cette indication lui donne le droit de facturer la commission de courtage.

Contrat de courtage de négociation : l’agent immobilier est responsable de la réalisation de la vente immobilière. Il est ainsi responsable de l’établissement du dossier de vente, de l’annonce de vente et de la visite du bien, gère les négociations de vente et planifie la rédaction de l’acte authentique de vente. Il ne perçoit ses honoraires que lorsque la vente immobilière est définitivement conclue.

Double courtage : un agent immobilier peut contracter tant avec l’acheteur qu’avec le vendeur, mais cela n’est possible que dans le cadre de la signature d’un contrat de courtage d’indication, et l’agent doit vous en informer. En cas de double courtage prohibé, le courtier n’est pas en droit d’exiger le versement d’une commission.

Comment conclure un mandat de courtage ?

Juridiquement, les mandats de courtage ne sont soumis à aucune exigence de forme particulière. Ils peuvent être conclus par écrit ou oralement. Il est fortement recommandé de n’établir que des contrats de courtage par écrit. Un contrat écrit et signé constitue la preuve la plus fiable en cas de désaccord sur le contenu du contrat.

Quels points doivent figurer dans un mandat de courtage ?

• Périmètre de l’activité de courtage

• Montant de la commission de courtage

• Frais supportés par l’agence immobilière

• Possibilité ou non, pour le vendeur, de faire appel à d’autres agences (exclusivité)

• Coûts en cas de non-vente

• Couverture des frais

Conseil : en insérant au contrat une garantie de commission ou une clause de couverture des frais, l’agence immobilière s’assure qu’elle sera indemnisée au titre des dépenses qu’elle aura engagées, même en l’absence de conclusion de la transaction immobilière ou en cas de résiliation par la cliente ou le client. Il est recommandé de ne pas fixer de pourcentage, mais de définir les frais de l’agence et/ou de prévoir un plafond applicable aux coûts.

Quelles conditions peuvent être négociées avec une agence immobilière ?

En principe, vous pouvez négocier le montant de la commission avec l’agence immobilière. L’expérience montre toutefois que la marge de manœuvre est limitée. Là encore, comparer est utile. Demandez différentes offres auprès d’agences immobilières de votre région. Veillez à ce que les prestations soient à peu près similaires.

L’étendue des services de l’agence immobilière aussi est négociable. Vous pouvez prendre en charge vous-même le shooting de votre bien, par exemple, si vous, des membres de votre famille ou des connaissances disposez de l’équipement et du savoir-faire nécessaires. La mise en scène du bien immobilier, ou home staging, peut également se faire sans recours à une aide professionnelle. Mais il faut savoir que réaliser soi-même ces étapes prend du temps. Les bons agents immobiliers disposent en outre d’un vaste savoir-faire pour présenter votre bien immobilier sous son meilleur jour.

Combien coûtent les prestations d’un agent immobilier en Suisse ?

Bien que la loi laisse aux parties contractantes le soin de fixer le montant des honoraires de courtage, le code des obligations contient une restriction : la commission ne doit pas être excessive. Si elle l’est, elle peut être réduite par le tribunal à la requête du débiteur. La taille, le prix et la localisation du bien immobilier sont déterminants pour le montant de la commission. En Suisse, les commissions de courtage oscillent grosso modo dans les fourchettes suivantes :

• Maisons individuelles et immeubles d’habitation moyens : environ 2-3 %

• Terrains : environ 5 %

L’article pour une collaboration fructueuse avec un agent immobilier contient des conseils pour atteindre cet objectif après la signature du contrat de courtage.

À quoi faut-il faire attention avant de conclure un mandat de courtage ?

Les activités de l’agent immobilier sont généralement rémunérées par la commission. Veillez à ce que ses missions soient consignées en détail dans le contrat de courtage : le montant de la commission en dépend.

Les contrats de courtage peuvent également contenir des clauses d’exclusivité. Les agents se protègent ainsi contre les tentatives de les court-circuiter, que ce soit en engageant d’autres agents immobiliers pour la vente du bien ou en le vendant par ses propres moyens. Dans le cadre d’un contrat sans clause d’exclusivité, vous avez l’obligation de rembourser les dépenses de l’agent même si la vente n’aboutit pas.

Un mandat de courtage peut-il être révoqué ?

Le mandat de courtage prend toujours fin à la conclusion du contrat d’achat ou de vente. Un mandat de courtage à durée indéterminée peut être résilié à tout moment sans motif. En revanche, pour que la résiliation d’un mandat de courtage à durée déterminée soit autorisée, il faut pouvoir invoquer un juste motif prévu au contrat. Il peut s’agir, par exemple, d’une violation du contrat par l’agent immobilier. En fonction des tâches qu’assume ce dernier, certaines obligations d’information et de conseil lui incombent. Il doit notamment veiller à ce que l’annonce ne contienne que des informations qui ont été préalablement validées avec la cliente ou le client. Des appréciations irréalistes ou des conseils erronés sur l’usage du bien sont également des motifs légitimes de résiliation.