Hypothèque

Lexique des hypothèques

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Cautionnement, surface nette habitable, droit d’habitation, etc : le lexique des hypothèques Comparis vous explique tout. Photo : iStock / FilippoBacci

Bref abécédaire : comparis.ch explique les principaux termes à connaître en matière d’hypothèques.

Amortissement

L’amortissement désigne en général le remboursement d’une hypothèque en plusieurs échéances définies. L’amortissement peut se faire indirectement via un pilier 3a ou directement via la réduction de l’hypothèque.

Amortissement direct

Le remboursement est effectué de manière échelonnée, réduisant peu à peu le montant de l’hypothèque et, parallèlement, celui des intérêts hypothécaires dus.

Amortissement indirect

Cas dans lequel l'argent est investi dans la prévoyance liée (pilier 3a) au lieu de servir à rembourser directement l’hypothèque.

Avantages fiscaux

Les intérêts hypothécaires, travaux d’entretien, versements au 3e pilier ou aux caisses de pension sont déductibles d’impôt – et présentent donc, des avantages fiscaux.

Calculateur d'hypothèques

Une personne intéressée par la souscription d'une hypothèque peut établir son taux d'endettement et son ratio de financement externe avec le Calculateur d'hypothèques.

Cautionnement

Une personne qui se porte caution s’engage à régler la dette du débiteur principal en cas de défaillance de paiement de celui-ci.

Cédule hypothécaire

La cédule hypothécaire est une forme de titre, qui établit la créance personnelle et constitue un droit de gage. Lors de l’octroi d’une hypothèque, la cédule sert de garantie à l’établissement prêteur. La responsabilité du débiteur est engagée non seulement avec le bien nanti mais sur l'ensemble de sa fortune.

Cédule hypothécaire sur papier

Une cédule hypothécaire sur papier est un titre de gage qui doit faire l'objet d’un acte authentique. Cette cédule peut être établie en qualité de porteur (cédule au porteur) ou au nom d’une autre personne (cédule nominative). Une cédule hypothécaire sur papier doit impérativement être conservée en lieu sûr.

Cédule hypothécaire de registre

La cédule hypothécaire de registre ne nécessite pas d'acte authentique entre le créancier et le débiteur. Elle est établie au nom du créancier ou du propriétaire du bien. La cédule-registre constitue un droit de gage sans qu’un titre ne soit délivré. Souvent, la gestion des cédules-registre est assurée par SIX.

Charges et frais d’entretien

On entend par « charges » les frais d'eau, d’électricité, de chauffage et de régie. Les frais d’entretien désignent quant à eux les dépenses destinées à maintenir le bien immobilier en état. Les établissements hypothécaires tiennent compte d’environ 1 % de la valeur vénale par an pour les charges et frais d’entretien.

Consolidation

Par consolidation on désigne la transformation d’un crédit de construction en hypothèque, généralement à l'achèvement des travaux.

Contrat de vente

Lors de la vente d’un bâtiment, l'acte de vente doit être authentifié afin que le propriétaire soit inscrit au registre foncier.

Convention de réservation et acompte

Afin de consigner les conventions sur l'achat d’un bien le plus simplement et le plus rapidement possible, le vendeur et l’acquéreur potentiel signent une convention de réservation. La partie intéressée s’engage par sa signature à ne pas se retirer de l'achat. Le vendeur, quant à lui, déclare cesser tout autre effort en vue de vendre le bien. Souvent, la signature s'accompagne d’un versement de réservation ou acompte. La convention de réservation ne constitue qu’une simple entente entre les parties ; juridiquement, elle n’est pas considérée comme un contrat.

Copropriété

La copropriété désigne une forme de propriété communautaire (voir formes de propriété pour les biens immobiliers).

Crédit à durée fixe

Les crédits courent sur des durées cadre convenues par avance. Avec une hypothèque à taux fixe ou une hypothèque LIBOR, le prêt peut être remboursé de manière ordinaire uniquement à l’échéance de la durée cadre. Si l’hypothèque est résiliée pendant la durée cadre, l’emprunteur doit verser une indemnité de résiliation anticipée.

Dépenses d’investissement

Les dépenses d’investissement correspondent au coût global du terrain et de la construction (acquisition de la parcelle, frais liés à la construction, etc.) – ou au coût global d’acquisition d’une propriété bâtie, en incluant les frais de rénovation.

Droit d’habitation

Un droit d’habitation est indiqué lorsqu’un bien immobilier est transmis aux enfants mais que les parents souhaitent toujours y habiter. Comme son nom l’indique, les titulaires d’un droit d’habitation jouissent uniquement du droit d’occuper le bien ; ils ne peuvent pas le louer à des tiers. Les enfants reprennent toutes les obligations qui y sont liées (intérêts hypothécaires, assurances, etc.) Les parents paient les charges, les frais d’entretien et de chauffage. Cependant, les parents sont toujours imposés sur la valeur locative.

Droit de préemption

Droit, valable 25 ans au maximum, que le titulaire peut faire valoir en cas de vente d’un bien immobilier. En exerçant son droit de préemption, il peut acquérir le bien à un prix prédéfini ou à la valeur du marché.

Droit de superficie

Le droit de superficie donne droit, pour une durée déterminée, d’élever une construction sur un terrain dont on n'est pas propriétaire.

État du bien immobilier

Pour définir l’état d’un bien, on tient compte de l’état extérieur et intérieur et de l’état de l’immeuble en général.

Financement via des avoirs de prévoyance

Le financement d’un bien immobilier à usage propre peut provenir de la prévoyance professionnelle (deuxième pilier) tout comme de la prévoyance privée (troisième pilier), par nantissement ou retrait anticipé.

Fonds de rénovation

Un fonds de rénovation sert à financer les rénovations d’un immeuble (p. ex. le renouvellement de la toiture). Les propriétaires par étage effectuent des versements annuels afin de faire face aux charges financières.

Fonds propres

Sont assimilés aux fonds propres des fonds tels que épargne, héritages, donations, prestations personnelles, retraits anticipés sur des avoirs de prévoyance, etc. En principe, 20 % des dépenses d’investissement doivent être apportées sous forme de fonds propres dans le cadre du financement d'un logement en propriété.

Formes de propriété

En Suisse, on distingue trois types de propriétés d'habitation :

  • Propriété individuelle : une personne détient tous les droits et obligations
  • Propriété commune : les partenaires détiennent tous deux communément de toutes les parts
  • Copropriété : chaque partenaire dispose d’une part déterminée du terrain (part de copropriété).

Hypothèque

L’hypothèque est la forme usuelle de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe désigne un prêt sur une durée déterminée. N’étant pas lié à l’évolution du marché, le taux de ce type d’hypothèque reste le même tout au long de sa durée.

Hypothèque à taux variable

Hypothèque dont la durée n'est pas fixe ; elle peut être résiliée à tout moment. Le taux est déterminé directement par l’établissement hypothécaire.

Hypothèque de deuxième rang

Quand le propriétaire finance moins d’un tiers de la valeur vénale du bien (c’est-à-dire quand l’avance, ou le ratio de financement externe, représente entre deux tiers et 80 % de la valeur vénale), il doit conclure, en plus d’une hypothèque de premier rang, une hypothèque de deuxième rang. Ce prêt hypothécaire doit être remboursé dans un délai de 15 ans ou jusqu’au départ en retraite, via le pilier 3a ou via un remboursement direct.

Hypothèque de premier rang

On octroie généralement une hypothèque de premier rang jusqu’à une avance représentant deux tiers de la valeur vénale.

Hypothèque à taux forward (majoration)

Également appelée hypothèque à terme, une hypothèque à taux forward désigne la réservation d'un taux hypothécaire fixé à l'avance – généralement au maximum 12 mois avant le début de l’hypothèque. Certains établissements proposent toutefois des taux fixés jusqu’à 24 mois à l'avance. En contrepartie, l’emprunteur verse une majoration à la conclusion de l’hypothèque forward, qui varie en fonction du moment et du calcul.

Hypothèque LIBOR

Avec une hypothèque LIBOR, la marge de la banque reste la même tout au long de la durée cadre. Le niveau du taux LIBOR est vérifié chaque trimestre – le taux du client peut donc changer chaque trimestre (marge bancaire + taux LIBOR = taux client).

L’hypothèque LIBOR est généralement souscrite dans un contrat cadre, sur une durée de 3 ans, par exemple. Le taux, en revanche, est fixé tous les 1, 3, 6 ou 12 mois selon le rythme d’adaptation choisi et peut donc fluctuer selon l’évolution des taux sur le marché monétaire (LIBOR). 

Hypothèque mixte

On appelle « hypothèque mixte » la répartition d’une hypothèque en plusieurs tranches. La tranche minimale se situe à 100 000 francs auprès de la plupart des établissements hypothécaires ; sinon, il est possible de choisir librement le montant de la tranche.

Hypothèque roll-over

L’hypothèque LIBOR est également appelée hypothèque roll-over.

Impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers est dû au canton par le vendeur lors de la vente d'un bien immobilier. Cet impôt est déterminé par la commune.

Indemnité de résiliation anticipée

Indemnité qu’un emprunteur doit verser s’il résilie son hypothèque avant la fin de la durée convenue.

Intérêts hypothécaires

L’évolution du marché monétaire et du marché des capitaux influe sur le taux d’intérêt hypothécaire.

LIBOR (London Interbank Offered Rate)

Le LIBOR est un taux de référence, publié quotidiennement à Londres à 11 heures (heure locale). C'est le taux dit interbancaire auquel les banques s’échangent des crédits.

Livre foncier

Le registre officiel de la commune, le livre foncier, comprend l’inscription de tout terrain et des droits qui y sont rattachés.

Logement familial

La loi confère une protection particulière à toute propriété immobilière qui est le lieu de résidence d’une famille : toute acte juridique nécessite l'accord des deux époux.

Nantissement

Le nantissement est une sûreté. Dans le cas d’une hypothèque, l’emprunteur peut améliorer sa solvabilité par le nantissement de sûretés supplémentaires (comme un troisième pilier, la caisse de pension ou des titres).

Niveau d’équipement

Le niveau d’équipement désigne l’aménagement du bien. Plus la propriété est bien aménagée, plus elle a de la valeur.

Offre d’hypothèque

Avant l’acquisition d’un bien, l’établissement hypothécaire vous établira une offre, qui présente les conditions auxquelles il est prêt à financer ce bien immobilier. Pour savoir si cette offre est intéressante, demandez l’Analyse d’offres de comparis.ch – elle vous indiquera où se situe l’offre par rapport à celles d’autres prestataires.

Pilier 3a

Le pilier 3a, une forme de prévoyance liée, est destiné aux contribuables exerçant une activité salariale ou indépendante en Suisse. Les versements sont déductibles du revenu imposable jusqu’à concurrence du plafond légal. Vous pouvez retirer des fonds du pilier 3a dans les situations suivantes :

  • Financement d’un logement en propriété
  • Première année d'exercice d’une activité indépendante
  • Au cours des 5 ans précédant la retraite ordinaire
  • Rachat dans la caisse de pension (deuxième pilier)
  • Perception d'une rente d'invalidité

 

Pilier 3b

Le pilier 3b, une forme de prévoyance libre, est destiné à tous et se présente comme un compte d’épargne. Il n’est soumis à aucune réglementation quant à la disponibilité ou aux déductions d’impôt.

2e pilier

Le «deuxième pilier » est la prévoyance professionnelle via la caisse de pension. L’emprunteur peut y recourir pour financer son logement en propriété. Dans ce cas, il doit occuper lui-même son bien.

3e pilier

En Suisse, le « troisième pilier » existe sous deux formes distinctes : le pilier 3a (prévoyance liée) et le pilier 3b (prévoyance libre).

Plan du cadastre

Ce document officiel recense le tracé de limites de terrains, abornements, immeubles et constructions en dur.

Prêt d’un tiers

Un crédit accordé par des tiers, p. ex. par des proches, pour financer un bien immobilier est appelé prêt d’un tiers.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix effectif d’un bien immobilier, hors taxes, frais de transaction et émoluments.

Procédure d’enchère

Dans ce cas de figure, le bien est mis aux enchères. Le plus offrant remporte en principe le bien.

Propriété collective

Concernant la propriété de plusieurs personnes sur une chose, on opère une distinction entre la propriété commune et la copropriété (voir formes de propriété pour les biens immobiliers).

Propriété commune

La propriété commune est une forme de propriété communautaire (voir formes de propriété pour les biens immobiliers).

Propriété individuelle

L’un des deux époux ou concubins apporte seul les fonds propres pour l’acquisition du bien. Le propriétaire individuel détient les pleins droits et supporte toute la responsabilité concernant le logement en propriété et sera inscrit au registre foncier.

Propriété par étage

Forme de copropriété où chaque propriétaire jouit de certaines parties de l’immeuble, c'est-à-dire qu’il peut les utiliser, administrer et aménager.

Qualité du cadre

La qualité du cadre se caractérise par la vue, l’ensoleillement, l'accessibilité des transports publics et influe sur la valeur vénale et sur le prix du bien immobilier.

Quote-part

Dans une propriété par étage, la part de l’immeuble revenant au propriétaire. La quote-part s’exprime en centièmes ou en millièmes.

Ratio de financement externe

Dans le jargon professionnel, le rapport entre l’hypothèque et la valeur vénale se dit ratio de financement externe. Cette valeur est indiquée en pourcentage.

Rente du droit de superficie

    Afin de jouir de ce droit, le superficiaire (preneur du droit de superficie) verse une rente au propriétaire (donneur du droit de superficie). Cette rente peut être associée à l’indice de renchérissement (p. ex. l’indice des prix à la consommation) ou au taux d’intérêt de référence de l’Office fédéral du logement.

    Retour

    A l'expiration du droit de superficie, la construction qui a été érigée fait retour au propriétaire (donneur du droit de superficie). Dans ce cas, le propriétaire est tenu de verser une indemnité équitable, définie avant la conclusion du contrat.

    Servitudes dépréciant la valeur du bien

    Divers facteurs déprécient un bien immobilier, comme p. ex. des interdictions de construire et des droits d’habitation.

    Standard Minergie

    Le standard Minergie désigne une norme s'appliquant aux bâtiments qui font preuve d’une utilisation d’énergie économe en ressources, emploient des énergies renouvelables et permettent une meilleure qualité de vie. Lorsque le propriétaire respecte le standard Minergie, il obtient une certification.

    Superficie du terrain

    La superficie du terrain désigne la surface du terrain à bâtir.

    Surface d’installation

    Les surfaces d’installation désignent les espaces où se situent les équipements techniques d’une habitation (espaces abritant des réservoirs p. ex. à mazout, locaux techniques d'ascenseur, etc.)

    Surface de circulation

    Désigne les parties du bien immobilier desservant d'autres espaces, p. ex. halls d’entrée, escaliers, rampes, etc.

    Surface habitable nette

    La surface habitable nette désigne la superficie d’un bien immobilier utilisable pour l’habitation, comme les espaces intérieurs, cages d’escalier, couloirs, etc.

    Taux d'endettement

    Le taux d'endettement correspond au rapport entre les coûts théoriques d’un bien immobilier et le revenu brut. En général, les frais de logement ne devraient pas dépasser un tiers du revenu brut. Le taux d'endettement s'exprime en pourcentage.

    Taux d'intérêt théorique

    L’établissement prêteur applique un taux d'intérêt théorique pour calculer le taux d'endettement. Ce taux, fixé à 5 % du montant hypothécaire, vise à garantir le financement en anticipant une période de taux élevée.

    Travaux personnels

    Les constructions et transformations que le propriétaire effectue lui-même sont appelées travaux personnels. Dans certaines conditions, ces prestations peuvent également être prises en compte comme fonds propres.

    Usufruit

    En cas d’usufruit, le propriétaire autorise une autre personne (l’usufruitier) à faire usage du bien immobilier ou de le louer. L’usufruitier est responsable de l’entretien, de l’hypothèque, de l'assurance etc. Il doit par ailleurs déclarer la valeur locative dans sa déclaration d’impôts. En revanche, il peut déduire fiscalement les taux hypothécaires et les frais d’entretien.

    Valeur vénale et estimation de la valeur vénale

    Désigne la valeur d’un bien immobilier sur le marché selon les estimations d’un spécialiste. On appelle ce processus « estimation de la valeur vénale ».

    Zone à bâtir

    Une zone à bâtir désigne des emplacements qui peuvent être construits. Des règles de constructions et des prescriptions relatives à l'affectation de la zone à bâtir communales règlent le plan de zonage.

     

     

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