Je souhaite investir dans un appartement en copropriété. Quels sont les points à observer ?

Lorenz (38 ans) : « Ces prochaines années, je souhaite acquérir un appartement en copropriété, le louer, puis l’occuper moi-même après mon départ à la retraite. Dans ce cas, est-il possible d’obtenir une hypothèque ? À quoi faut-il faire attention ? »

Cher Lorenz,

Dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif peut présenter des avantages. Il est important d’en planifier soigneusement le financement. En effet, par rapport aux hypothèques « classiques » pour un logement en propriété à usage propre, certaines particularités doivent être prises en compte.  

Seuls les fonds propres durs sont pris en compte

En principe, il en va pour les investissements locatifs de même que pour les autres acquisitions, c’est-à-dire que les fonds propres doivent représenter au moins 20 % du prix de vente. En d’autres termes, vous pouvez financer au maximum 80 % avec des fonds tiers. Cependant, dans de nombreux cas, votre apport personnel devra dépasser 20 %, en fonction de l’évaluation des risques par le prestataire hypothécaire. C’est le cas par exemple lorsque le risque de vacance est élevé.  

Contrairement à l’acquisition d’immeubles d’habitation à usage propre, l’achat de biens locatifs ne permet pas d’ajouter aux fonds propres les fonds des deuxième et troisième piliers. Autrement dit, pour un tel achat, vous devez apporter des capitaux propres durs. Il s’agit par exemple de liquidités, d’héritages, de donations ainsi que des valeurs rapidement aliénables comme les actions.

Votre capacité à financer le bien dépend principalement de la question de savoir si les revenus locatifs nets couvrent les frais de financement, d’entretien, etc. Plus les revenus locatifs sont élevés et les coûts bas, plus l’objet d’habitation est rentable et plus les chances que le prestataire hypothécaire octroie le financement sont grandes. Autrement dit, contrairement aux immeubles occupés par leur propriétaire, ce n’est pas le revenu annuel, mais la rentabilité de l’immeuble qui est déterminante.

Important : plus le coût de l’hypothèque est avantageux, plus le rendement est élevé. Par conséquent, comparez les conditions d’intérêt des différents prêteurs et demandez plusieurs offres. Vous augmentez ainsi vos chances d’une négociation de contrat réussie.

Nouvelle vérification de la capacité financière si nécessaire

N’oubliez pas qu’après le départ du locataire, le prestataire hypothécaire vérifie à nouveau votre capacité à financer le bien. Étant donné que l’objet résidentiel est alors une propriété à usage propre, il examinera à nouveau de près votre revenu. En principe, les frais courants ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut.  

Salutations de comparis.ch

Reproduction de l’article paru initialement sur watson.ch en langue allemande.