Confirmation de financement : comment vérifier les acquéreurs potentiels
Une vente immobilière échoue rarement à cause du prix. C’est le financement qui fait échouer la vente. Comparis vous explique comment vérifier les acquéreurs potentiels avant de donner votre accord.
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1. Qu’est-ce qu’une confirmation de financement ?
La confirmation de financement est une déclaration écrite d’une banque. Elle atteste que la banque est disposée à financer l’achat de votre bien immobilier. Elle est souvent exigée comme justificatif lors de la vente d’un bien immobilier.
Néanmoins, la confirmation de financement ne constitue pas une garantie. La banque peut retirer son accord. C’est le cas, par exemple, si :
la solvabilité de la partie acquéreuse change
l'évaluation du bien immobilier est inférieure au prix convenu
C’est ainsi que vous reconnaissez une confirmation faible
Faites particulièrement attention au contenu. Des formulations telles que « en principe disposé » ou « sous réserve d’un examen final » sont la sont la norme et ne constituent pas un signal d’alarme. La situation devient critique sur les points suivants :
La confirmation ne mentionne aucun bien immobilier concret, mais seulement un montant maximum.
Le montant confirmé est inférieur à votre prix d’achat.
Il manque une date de délivrance ou la validité a expiré.
Bon à savoir : Les confirmations de financement sont généralement limitées dans le temps. Si la vente prend du retard, demandez une version actualisée avant la signature de l’acte authentique.
2. Avec ou sans engagement : quelle différence ?
Une déclaration d’intention de la banque n’est pas une promesse de paiement. Pour vous, en tant que personne vendeuse, c’est la différence la plus importante dans l’ensemble du processus.
Le tableau suivant vous indique la différence entre une confirmation de financement sans engagement et une promesse de paiement contraignante.
| Confirmation de financement | Promesse de paiement irrévocable | |
|---|---|---|
| Effet juridique | aucune obligation | La banque s’engage à effectuer le paiement |
| Moment | tôt, souvent avant même la visite | peu avant la signature de l’acte authentique |
| Condition préalable | Examen préalable des documents | contrat hypothécaire signé |
| Révocation possible | oui | non |
| Pertinence pour vous | Indicateur | Sécurité |
La banque émet la promesse de paiement irrévocable dès que le contrat hypothécaire est signé. Elle s’engage ainsi à virer le prix d’achat sur le compte de la notaire ou du notaire. Dans de nombreux cantons, c’est une condition préalable à acte authentique.
Conseil Comparis : Demandez les deux, à des moments différents. La confirmation de financement avant de retirer le bien du marché. La promesse de paiement, avant de confirmer le rendez-vous d’authentification.
3. Taux d’endettement et fonds propres lors de l’achat d’une maison expliqués simplement
Les banques examinent deux points : si les acquéreurs disposent de suffisamment de fonds propres et si elle est en mesure d’assumer les frais courants durablement peut. Si vous comprenez ces deux éléments, vous reconnaîtrez souvent une offre peu intéressante dès l’entretien.
Les fonds propres : au moins 20 %
Pour l’acquisition d’un logement, les banques financent au maximum 80 % de la valeur. Les acheteurs doivent apporter eux-mêmes le reste. Au moins la moitié de ce montant (10 %) ne doit pas provenir de la caisse de pension.
Les acheteurs en apportent la preuve à leur banque: avec relevés de compte, de l’extrait du dépôt de titres ou d’une attestation de la caisse de pension. Dans le cas d’une donation ou d’un versement anticipé d’héritage, une confirmation écrite s’y ajoute.
Le taux d’endettement: un tiers du revenu
La règle d’or : les intérêts, les charges et l’amortissement ne doivent pas dépasser ensemble un tiers du revenu brut au maximum Le calcul ne se fait pas sur la base du taux d’intérêt actuel, mais sur celle d’un taux théorique de 5 %. Si le taux d’endettement est supérieur à 33 %, de nombreuses banques refusent.
Exemple : un bien immobilier pour un million de francs.
| Position | Calcul | Montant par an |
|---|---|---|
| Intérêt calculé sur une hypothèque de 800 000 francs | 5 % de 800’000 francs | 40 000 francs |
| Frais annexes et frais d’entretien | 1 % de 1 000 000 francs | 10 000 francs |
| Amortissement de la 2e hypothèque | (800 000 − 666 667) ÷ 15 ans | 8 900 francs |
| Total | 40 000 + 10 000 + 8 900 | 58 900 francs |
La partie acquéreuse a donc besoin d’un revenu brut de environ 180 000 francs. Et 200 000 francs de fonds propres.
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4. Quelles questions pouvez-vous poser avant de vendre un bien immobilier ?
Vous pouvez poser toutes les questions que vous souhaitez. Les acheteurs potentiels sont en droit de refuser de répondre. Vous pouvez et devez en tirer vos conclusions en tirer vos conclusions.
Ces cinq questions sont courantes et significatives :
La financement, et avec quelle banque ?
À combien s’élèvent les fonds propres, et d’où proviennent-ils ?
L’achat dépend-il de la vente d’un autre bien immobilier ?
Jusqu’à quand pouvez-vous fournir une promesse de paiement ?
Quand souhaitez-vous faire authentifier le contrat de vente ?
La troisième question est la plus importante. Celles et ceux qui doivent d’abord vendre leur propre bien immobilier dépendent d’une deuxième vente sur laquelle ils n’ont aucune influence.
Ce qu’il vaut mieux éviter
Demandez aucun bulletin de salaire ni extrait du registre des poursuites à toutes les personnes qui se présentent lors d’une visite. Ne demandez des documents que lorsqu’il y a une offre sérieuse. Après la vente, ne conservez pas les documents sensibles des acheteurs.
Conseil Comparis : Faites-vous remettre la confirmation de financement en original. En cas de doute, appelez la banque émettrice et demandez-lui de vous confirmer l’authenticité.
5. Quand faut-il refuser l’offre ?
Une offre sans financement n’a aucune valeur. Ces signaux plaident contre une confirmation :
La confirmation de financement n’arrive pas malgré une relance.
L’achat dépend de la vente d’un autre bien immobilier sans date fixe.
La partie acquéreuse insiste pour une réservation rapide, mais tarde à fournir les documents.
Le prix proposé est nettement supérieur à la valeur du marché. La partie acquéreuse doit financer la différence au moyen de fonds propres.
Ce dernier point est souvent sous-estimé. C’est souvent précisément pour cette raison qu’une surenchère échoue.
Bon à savoir : Un contrat de réservation avec acompte ne vous protège pas. Les contrats portant sur des biens-fonds et leurs avant-contrats doivent revêtir la forme authentique (art. 216 CO). Une promesse de réservation sous seing privé est nulle. C’est pourquoi la partie acquéreuse peut réclamer le remboursement de l’acompte. Votre seule véritable protection est la vérification préalable à la promesse.
6. Check-list : acquisition : les personnes intéressées vérifient
Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, il est préférable de procéder dans l'ordre suivant :
| Étape | Quand |
|---|---|
| Demander une confirmation de financement | avant la promesse |
| Vérifier le bien, le montant et la date | immédiatement après réception |
| Demander s’il existe des dépendances par rapport à d’autres ventes | lors du premier entretien |
| Faire confirmer l’authenticité par la banque | en cas d’incertitude |
| Demander une promesse de paiement irrévocable | avant le rendez-vous d’authentification |
Conseil Comparis : Vous ne souhaitez pas effectuer vous-même la vérification ? Les spécialistes de l’immobilier du réseau Comparis connaissent les formulations habituelles des banques et reconnaissent immédiatement un engagement faible.
7. Questions fréquentes sur l’examen des acquéreurs potentiels
Non. La confirmation de financement est une assurance de principe de la banque et non un contrat. La banque peut la révoquer, par exemple après une estimation plus basse du bien immobilier. Elle ne devient contraignante qu’avec la promesse de paiement irrévocable.
Elle est généralement à durée limitée. Les délais usuels sont de quelques semaines à quelques mois. Vérifiez la date et, si le processus de vente est long, demandez une version actuelle.
Vous pouvez en faire la demande. Vous n’y avez toutefois pas de droit. Ne le demandez qu’en cas de offre concrète et non auprès de toutes les personnes intéressées. Détruisez l’extrait du registre des poursuites après la vente.
Une déclaration contraignante de la banque, de virer le prix d’achat. Elle est délivrée dès que le contrat hypothécaire est signé est. Dans de nombreux cantons, elle est une condition préalable à l’authentification.
Seulement de manière limitée. Un contrat de réservation sous seing privé est nul, l’acompte peut faire l’objet d’une demande de remboursement. La réservation ne devient contraignante qu’avec un acte authentique.
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