Vendre un immeuble locatif : mode d’emploi

De nombreux facteurs sont à prendre en compte lors de la vente d’un immeuble locatif. Il est donc d’autant plus important de bien s’y préparer. Comparis vous explique comment réussir votre vente.

1. Faut-il vendre ou louer ?

Avant de vendre un immeuble locatif, réfléchissez à la solution la mieux adaptée au vu de votre situation actuelle et de vos projets pour l’avenir. La location génère peut-être des revenus réguliers, mais le coût des travaux de rénovation et de modernisation peuvent rapidement dépasser votre budget. La gestion prend du temps et le capital investi dans l’immeuble reste immobilisé. La situation actuelle sur le marché, le niveau des taux d’intérêt ou encore le produit attendu de la vente sont autant d’autres facteurs à considérer pour prendre une décision.

Conseil : établissez une liste d’arguments pour et contre la location ou la vente et pondérez ces arguments en fonction de vos projets de vie.

Si vous décidez de vendre, vous devez aussi en informer les locataires actuels : les visites du logement par des acquéreurs potentiels sont à organiser en concertation avec eux.

2. Comment déterminer le prix de mon immeuble locatif ?

Il existe différentes méthodes de calcul. Les acheteurs potentiels d’un immeuble locatif sont particulièrement intéressés par le rendement. La détermination de la valeur est donc souvent basée sur la méthode dite de la valeur de rendement,

qui implique de comparer les recettes aux dépenses. Toutefois, la valeur vénale ne correspond pas nécessairement au prix de vente. Elle se mesure avant tout à l’aune de l’offre et de la demande.

3. Comment procéder pour vendre un immeuble locatif ?

La vente d’un immeuble locatif est souvent plus complexe que celle d’un appartement ou d’une maison individuelle. Des questions se posent :

• Vendre l’immeuble dans son intégralité ou chaque logement séparément ?

• Vendre l’immeuble dans son état actuel ou le rénover au préalable ?

Les acheteurs d’un immeuble locatif sont souvent des investisseurs qui recherchent en premier lieu des objets de rendement. La constitution d’un dossier de vente professionnel est donc essentielle pour taper dans l’œil des acquéreurs.

4. Quels impôts et taxes s’appliquent lors de la vente d’un immeuble locatif ?

La vente d’un immeuble locatif engendre des frais. Des impôts et des taxes s’appliquent, qui varient d’un canton à l’autre.

• Frais de notaire

  L’acte de vente notarié est requis par la loi. Son établissement est payant. Le montant des frais de notaire peut aller jusqu’à 0,5 % du montant de la transaction. Les coûts sont généralement partagés à parts égales entre la partie acheteuse et la partie venderesse.

• Frais du registre foncier

  La vente devient officielle avec l’inscription au registre foncier. L’administration facture un émolument au titre de cette démarche, lequel atteint de 0,1 à 0,5 % de la valeur de la transaction. Généralement, ces dépenses sont partagées entre la partie acheteuse et vendeuse.

• Droits de mutation

  Dans certains cantons, des droits de mutation sont dus. Les cantons de Glaris, Schaffhouse, Schwytz, Uri, Zurich et Zoug n’en perçoivent pas. Cet impôt est généralement dû par la partie qui achète le bien.

• Impôt sur les gains immobiliers

  Le bénéfice net réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est imposable. En tant que partie venderesse, vous êtes redevable de l’impôt sur les gains immobiliers sur ce bénéfice. Son montant dépend de la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire du bien.

• Frais de courtage

  Le montant exact de la commission de courtage est calculé entre autres en fonction du type de bien, de la région où il est situé et de son prix de vente. Globalement, plus le prix de vente est élevé, plus la commission est basse. La commission d’agence s’élève à environ 2 à 3 % du prix de vente réalisé. Ces frais sont à la charge de la partie venderesse. Les agents immobiliers professionnels ne facturent leurs honoraires que lorsque la vente est finalisée.