Qu’est-ce que l’usure dite « normale » du logement loué ?
Dans quels cas l’usure de l’appartement est-elle normale, dans quels cas est-elle excessive ? Et quels sont les dommages à la charge des locataires ? La distinction n’est pas toujours facile à faire et conduit souvent à des litiges. Comparis vous indique ce qu’il faut savoir.
15.09.2026
iStock / hanohiki
1. Droit du bail en Suisse : qu’est-ce qu’un dommage locatif ?
Les locataires sont invités à payer la réparation des dommages causés au logement – que l’on appelle dommages locatifs. De manière générale, on distingue l’usure normale et l’usure excessive. Souvent, la frontière entre les deux est floue, ce qui peut conduire à des conflits. Les rayures de la table de cuisson peuvent-elles vraiment être qualifiées d’excessives ? Combien de rayures sur le parquet sont normales ? Dans quel état se trouvent les murs et les portes ?
2. Qu’est-ce qu’une usure normale du logement ?
Par usure normale, la loi entend l’utilisation soigneuse et conforme au contrat d’un logement. Ce qui est une usure normale dépend de divers facteurs. Entre autres facteurs, la durée pendant laquelle la personne a vécu dans l’appartement.
Après 20 ans, il est admis que la salle de bains soit plus usée lors de la remise du logement qu’après un an. Si quatre personnes vivent sous le même toit, les marques d’utilisation du logement seront également plus fortes que s’il n’en abrite qu’une seule. Dans un restaurant, le sol est plus sollicité que dans le salon d’un particulier. Tout cela doit être pris en compte.
Exemples d’usure normale
Par usure normale, on entend, par exemple :
Trous de chevilles dans les murs, s’ils ont été rebouchés correctement, pour autant qu’ils ne soient pas trop nombreux
Marques de tableaux et de meubles aux murs ou tapisseries jaunies
Usure normale de la moquette
Exemples d’usure excessive
Par usure excessive, on entend notamment :
Rayures profondes sur le parquet
Grosses taches, notamment sur la moquette
Murs en bois rayés par des animaux de compagnie
Papiers peints gribouillés
Quand faut-il rénover la salle de bain du logement ? Que se passe-t-il si la nouvelle cuisinière a déjà été utilisée de manière excessive après cinq ans ? À cette fin, l’association des propriétaires fonciers et l’association des locataires ont établi conjointement un tableau paritaire des durées de vie Tableau des durées de vie. Il indique pendant combien de temps chaque élément de construction d’un logement peut être utilisé.
3. Combien devez-vous payer pour un dommage ?
En cas de dommage causé par le locataire, deux plafonds s’appliquent simultanément. Vous payez au maximum les frais de réparation effectifs – et jamais plus que la valeur actuelle de l’installation endommagée. Le montant le plus bas des deux est déterminant.
Un exemple pour illustrer : une porte endommagée pourrait être réparée pour 600 francs. Selon le tableau des durées de vie elle a encore une valeur actuelle de 300 francs. Dans ce cas, vous devez 300 francs.
Si la durée de vie d’un élément d’aménagement est écoulée, en principe, aucun dédommagement n’est dû.
| Cas | Ce que vous payez au maximum |
|---|---|
| L’installation est remplacée | Valeur actuelle selon le tableau paritaire des durées de vie |
| L’installation est réparée | Frais de réparation réels – au maximum toutefois la valeur vénale |
| La durée de vie est écoulée | En principe, rien |
Soutien par des pros
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4. Quels dommages puis-je réparer moi-même ?
La ou le locataire peut remédier lui-même à de petits défauts, p. ex. reboucher des trous de chevilles, refaire les joints ou remplacer les pièces de l’équipement qui viendraient à manquer. Mais il se peut que la bailleresse ou le bailleur désapprouve les travaux. Si les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, la location peut vous facturer les frais d’une correction professionnelle. Ce qui, au bout du compte, vous revient deux fois plus cher.
Attention : Les travaux de remise en état doivent être menés à bien avant l’emménagement de la nouvelle ou du nouveau locataire. S’ils empêchent l’emménagement ou ne permettent au nouveau locataire de jouir que partiellement des lieux, vous pouvez être tenu·e pour responsable du manque à gagner sur le loyer et d’autres désagréments.
Vous pouvez également rénover le logement avec l’accord du propriétaire et, par exemple, peindre les murs. En cas de modifications majeures du bien locatif : sauf convention contraire, vous devez rétablir l’ état d’origine initial. En cas de rénovation importante, consignez par écrit ce que vous faites et ce qui se passera lors de la remise du logement. Dans la plupart des cas, ces contrats prévoient la remise en état dans les règles de l’art.
Conseil : Plus vous nettoyez le logement à fond, plus vous verrez facilement les éventuels dommages et pourrez corriger les petites rayures. Avec l’aide d’une entreprise de nettoyage vous pouvez également faire effectuer les travaux les plus importants.
Les locataires sont tenus de faire eux-mêmes les «petits travaux d’entretien». Souvent, les contrats de location contiennent une liste de ces réparations ainsi qu’un montant maximum fixé si quelque chose doit être remplacé. Ces travaux comprennent le remplacement des fusibles, le serrage des vis desserrées ou le débouchage du siphon. Ce n’est pas le montant qui est déterminant, mais le fait de savoir si vous pouvez effectuer la réparation vous-même avec un savoir-faire manuel ordinaire (art. 259 CO). Si des connaissances spécialisées sont nécessaires, la limite des petits travaux d’entretien est dépassée et la régie supporte les coûts.
5. Le procès-verbal d’état des lieux comme moyen de preuve
Le procès-verbal d’état des lieux est important pour les deux parties. À l’issue du bail, il sert de moyen de preuve. Par conséquent, veillez aussi bien lors de l’emménagement qu’au déménagement à ce qu’un état des lieux soit établi.
Dans le procès-verbal, tous les dommages existants sont consignés par écrit et documentés par des photos. La liste des dégradations est à envoyer au plus tard dans les 10 jours après votre emménagement, par lettre recommandée à votre bailleresse ou bailleur. Fixez un délai, en y indiquant jusqu’à quand les défauts doivent être corrigés. Conservez une copie du courrier.
La bailleresse ou le bailleur doit signaler immédiatement les dommages
Si la bailleresse ou le bailleur constate un dommage lors de la remise, elle ou il doit vous en informer immédiatement (art. 267a CO). À défaut de cette réclamation pour défauts, les droits sont périmés. Une exception s’applique aux défauts qui n’étaient pas détectables lors de l’examen habituel et qui ne se sont manifestés que plus tard.
Pour vous, cela signifie : comparez une facture ultérieure avec le procès-verbal de remise. Les postes qui n’y sont pas consignés et qui n’apparaissent que des semaines plus tard ne sont souvent plus exigibles.
6. Que faire si les locataires et la bailleresse ou le bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord ?
Lors de la remise du logement il y a souvent des malentendus : la bailleresse ou le bailleur exige la réparation de dommages que vous n’avez pas causés en tant que locataire. Parfois, les propriétaires essaient également de faire supporter aux locataires des coûts non admissibles liés aux dommages locatifs.
Pour éviter de tels conflits, vous avez intérêt à consigner avec précision l’état du logement avant votre emménagement et lors de la remise du logement dans un procès-verbal détaillé. Informez-vous au préalable sur les dommages dont vous êtes responsable. Si les parties ne sont pas d’accord, l’affaire peut être portée jusqu’au tribunal des baux et loyers.
Insérer une réserve dans le procès-verbal
Si les deux parties ne sont pas d’accord, sur le caractère normal ou excessif de l’usure, elles peuvent formuler une réserve sur le constat d’état des lieux. Important : sans accord, vous ne devriez pas signer le constat.
De nombreux formulaires d’état des lieux contiennent des formulations qui expriment votre volonté de prendre en charge les coûts. En les confirmant par votre signature, vous engagez votre responsabilité. Si tel est le cas, ajoutez « ne vaut pas reconnaissance de dette » à votre signature. Vous révoquez ainsi votre consentement à prendre en charge les coûts.
7. Quels dommages l’assurance responsabilité civile prend-elle en charge ?
Le loyer tient d’ores et déjà compte de l’usure normale. Ce qui va au-delà est en partie pris en charge par l’assurance responsabilité civile. Cela comprend dommages imprévisibles ou dus à une négligence, par exemple:
Taches de vin rouge sur la moquette
Fissures dans le lavabo
Rayures profondes sur le parquet
Petites brûlures sur la moquette
Gribouillages des enfants sur le papier peint
Même si l’assurance prend en charge les dommages, vous devez vous acquitter de la franchise. Le montant de la franchise peut être fixé par contrat.
Quels dommages l’assurance responsabilité civile ne prend-elle pas en charge ?
En règle générale, ne sont pas couverts les dommages imprévisibles, qui se produisent progressivement. Si, par exemple, vous aérez peu voire jamais votre logement et que l’humidité de l’air élevée provoque l’apparition de moisissures dans le logement, l’assurance ne prend pas ces dommages en charge.
De même, les dommages clairement prévisibles, tels que les murs jaunis par la fumée de cigarette, ne sont pas couverts. Ne sont pas non plus couverts les dommages résultant d’une négligence grave ainsi que les dommages locatifs causés intentionnellement.
Important: En cas de sinistre, contactez immédiatement votre assurance. C’est elle qui déterminera si les dégâts sont couverts.
8. Exemples de remise de logement en Suisse après 10 ou 20 ans
Celles et ceux qui restent longtemps dans un même logement ont tout intérêt à examiner attentivement le tableau des amortissements examiner attentivement. Si la durée de vie de tel ou tel élément est dépassée, les locataires n’ont en principe plus à prendre en charge les coûts qui y sont relatifs. Cela vaut aussi bien pour le remplacement que pour la réparation.
Si vous quittez votre logement après l’avoir occupé pendant 10 ans, par exemple, la durée de vie du réfrigérateur ou des meubles de salle de bains est dépassée. Autrement dit, même si le réfrigérateur est défectueux lors de votre déménagement, vous n’avez pas à le remplacer à vos frais.
Si vous ne quittez l’appartement qu’après 20 ans, la durée de vie du stratifié ainsi que du lave-vaisselle, de la cuisinière et du four est également dépassée.
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Cet article a été créé pour la première fois le 31.08.2016
