Électricité / eau / chauffage

Quelles charges le bailleur peut-il demander ?

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Charges locatives : mieux vaut y regarder de plus près.

Quels frais peuvent vous être facturés par votre propriétaire et comment réagir face à un abus ? L'essentiel en douze questions-réponses afin d'éviter les arnaques.

Quelles prestations peuvent être comptabilisées comme charges locatives par le propriétaire ?

Les charges locatives sont des prestations liées à l'utilisation du bien loué. Elles comprennent ainsi le chauffage, l'approvisionnement en eau chaude et froide, le concierge, l'électricité, l'ascenseur, les frais de raccordement radio et télévision, les taxes d'assainissement des eaux usées, de recyclage et des charges forfaitaires d'environ 3 % pour la gestion administrative.

Le propriétaire a-t-il le droit de facturer les frais d'entretien en tant que charges locatives ?

Non. Les frais d'entretien, d'acquisition et de réparation ne constituent pas des charges locatives, même si elles sont inscrites comme telles dans le contrat de location. La même règle s'applique aux impôts, aux primes d'assurance et aux frais de raccordement au réseau câblé ou aux canalisations. Si le bailleur les facture en tant que charges locatives, le locataire n'a pas à les payer.

Le contrat de location doit-il explicitement mentionner les différents postes pour lesquels les charges locatives sont exigées ?

En principe, oui. Lorsque les charges locatives sont indiquées comme « autres frais annexes ou autres coûts généraux », le locataire ne doit pas les prendre à sa charge. Les charges locatives doivent être explicitement citées, par exemple eau chaude, électricité, concierge. Le détail des coûts doit en outre figurer directement sur le formulaire principal du contrat de bail, à l'endroit où est indiqué le montant du loyer, et pas juste perdu dans les conditions générales.

Quels coûts ne doivent pas être explicitement mentionnés dans le contrat ?

Les coûts d'entretien de la chaudière et de ramonage de la cheminée sont considérés comme des frais de chauffage et ne doivent pas apparaître séparément dans le contrat. Les inclure dans les frais de chauffage suffit. Même principe pour les coûts de détartrage du boiler : ils peuvent être compris dans les charges locatives en tant que frais d'eau chaude. Le locataire doit par ailleurs également s'acquitter de tous les coûts qui sont facturés directement par une administration ou un câblo-opérateur et qui ne sont pas énumérés dans le contrat.

Que faire lorsque les charges locatives sont beaucoup plus élevées que ce qui est indiqué dans le contrat de bail ?

Dans ce cas, le locataire peut exiger de consulter les factures originales du bailleur. S'il s'avère que ce dernier a effectivement facturé des charges trop élevées par rapport à ce qui est prévu dans le contrat, le locataire doit tout de même payer, ce même si le bailleur savait que les montants inscrits dans le contrat étaient trop faibles. C'est la décision que le Tribunal fédéral a prise en 2005. C'est pour cette raison que les locataires devraient demander au bailleur une confirmation écrite indiquant que les charges effectives correspondent aux charges inscrites dans le contrat.

Quelle est la différence entre forfait et acompte ?

Dans le cas d'une facturation sous forme de forfait, le montant annuel des charges locatives est fixé à l'avance. Dans le cas de la facturation sur acompte, le bailleur peut facturer le coût effectif des charges locatives qui sont spécifiquement énumérées dans le contrat de bail.

Je paie un forfait pour mes charges locatives. Est-ce que mon bailleur peut réclamer le paiement d'une différence ?

Non. Le bailleur ne peut exiger aucun versement pour une partie manquante s'il a fixé un forfait trop bas alors que les coûts effectifs se révèlent plus élevés. La même règle s'applique dans le cas contraire : si le bailleur perçoit trop d'argent, le locataire ne peut pas exiger de remboursement. Néanmoins, l'écart ne peut pas être excessif : le propriétaire doit faire son calcul sur la base des coûts des trois dernières années.  

Cette année, la révision du réservoir à mazout va entraîner des coûts élevés. Dois-je les payer ?

Seulement en partie. Les coûts des travaux qui n'ont pas lieu chaque année, comme le ramonage des cheminées ou la révision des réservoirs à mazout, doivent être répartis en plusieurs tranches annuelles. Un exemple : si la révision du réservoir a lieu tous les cinq ans, le bailleur doit répartir son coût sur cinq ans, et bien entendu entre les différents locataires.

Jusqu'à quand puis-je, en tant que locataire, réclamer un remboursement ?

Si le propriétaire a facturé des charges locatives trop élevées, le locataire peut réclamer un remboursement dans l'année. Le propriétaire, de son côté, peut réclamer le paiement des charges pendant cinq ans.

Comment procéder si je ne suis pas d'accord avec la facture ?

On devrait bien sûr réagir le rapidement possible, même si on dispose jusqu’à un an de délai en tant que locataire pour demander le remboursement de charges versées en trop. Un locataire souhaitant se faire rembourser doit s'adresser à l'autorité de conciliation en matière de bail. La procédure est gratuite.

Jeter impérativement un œil au contrat de bail afin de vérifier quelles charges y sont énumérées. Les locataires ne doivent payer que les postes figurant dans leur contrat de bail. Des formules générales telles que « tous frais annexes à la charge du locataire » par exemple ne sont pas acceptables – en présence de telles expressions larges, le locataire ne doit en principe pas payer de charges.

Exiger de consulter les factures originales : le bailleur est tenu de donner au locataire l’accès à ces documents en cas de besoin. Le locataire peut ainsi vérifier que les frais annexes demandés ont été correctement répercutés.

Vérifier la clé de répartition : le bailleur est tenu par la loi de répartir les frais annexes entre tous ses locataires selon une clé de répartition juste et équitable. Si la clé de répartition n’est pas mentionnée sur le décompte, on peut la demander auprès du bailleur.

Le propriétaire refuse de me fournir les factures originales. Que faire ?

Le propriétaire y est obligé. Le locataire peut en faire des copies à ses propres frais. Certains contrats prévoient que les factures relatives aux charges locatives sont considérées comme acceptées après un délai d'opposition de 30 jours. Une telle clause est interdite : le locataire a le droit de consulter les factures après 30 jours et de faire valoir son droit au remboursement.

Comment réagir si le propriétaire me poursuit en justice à cause des charges locatives ?

Le propriétaire peut engager une procédure si le locataire ne s'acquitte pas des charges locatives, même si elles sont injustifiées. Le locataire peut alors faire opposition. La procédure est ainsi arrêtée et le propriétaire doit alors se tourner vers l'autorité de conciliation.

Pour plus d’informations au sujet des frais de chauffage et des charges annexes, on trouvera de précieux conseils et des documents utiles sur le site de l’association des locataires.

Et quand plus rien n’y fait et que les charges prennent le dessus, il est peut-être temps de voir pour un nouvel appartement :

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