Cédule hypothécaire lors de la vente d’un bien immobilier : les points à clarifier en amont

1. Qu’est-ce qu’une cédule hypothécaire ?

La cédule hypothécaire est un droit de gage immobilier. Elle consigne une créance personnelle garantie par votre bien-fonds (Art. 842, al. 1 CC). Presque tous les biens immobiliers hypothéqués en sont grevés.

Une cédule hypothécaire ne peut naître que par une inscription au Registre foncier. Il repose sur un contrat authentique (Art. 799 CC). Important : vous ne répondez pas seulement avec le bien immobilier. Vous répondez avec l’ensemble de votre fortune entière.

Cédule hypothécaire et hypothèque : quelle différence ?

« Hypothèque » est un terme courant. La loi ne le connaît pas. Sur le plan juridique, il recouvre deux éléments : la créance de la banque et le droit de gage sur votre bien-fonds. La cédule hypothécaire associe les deux dans un seul instrument.

Si vous ne remboursez pas le crédit, la banque peut se faire payer sur le produit de la vente de votre bien immobilier. La cédule hypothécaire est donc la garantie, et non le crédit lui-même.

Bon à savoir : Le montant de la somme garantie dans la cédule hypothécaire ne correspond pas à votre dette résiduelle actuelle. Elle est généralement plus élevée. Ainsi, il est possible d’augmenter ultérieurement le montant de l’hypothèque sans devoir établir une nouvelle cédule hypothécaire.

2. Cédule hypothécaire sur papier et cédule hypothécaire de registre : quelle différence ?

Depuis le 1er janvier 2012 il existe deux types de cédules hypothécaires. Le type de cédule hypothécaire grevant votre bien immobilier détermine la charge de travail lors de la vente.

La cédule hypothécaire de registre est constituée par son inscription au registre foncier. Aucun titre n’est émis. Dans le cas de la cédule hypothécaire sur papier l’office du registre foncier délivre en plus un titre de gage. Ce titre est négociable, comme une action.

Comment savoir de quel type de cédule hypothécaire vous disposez

Un simple coup d’œil à l’extrait du registre foncier suffit. Dans le cas de la cédule hypothécaire de registre, le créancier est inscrit directement au registre foncier. Dans le cas de la cédule hypothécaire papier, il existe en plus un titre de gage. C’est généralement votre banque qui le conserve. Vous pouvez commander l’extrait auprès du registre foncier de votre commune.

Comment convertir une cédule hypothécaire papier ?

Votre cédule hypothécaire papier a-t-elle été avant le 1er janvier 2012 constituée, la conversion est simple. Une demande écrite conjointe de votre part et de celle des personnes ayant des droits sur la cédule hypothécaire suffit. Pour les titres plus récents, un acte authentique est nécessaire. Les émoluments sont fixés par les cantons.

3. Qui détient votre cédule hypothécaire – et comment la demander ?

Si vous avez une hypothèque en cours

Votre banque conserve le titre de gage à titre de garantie. Demandez-la par écrit dès que la décision de vente est prise. Indiquez-y la date prévue de l’acte authentique. Pour cela, les banques ont généralement besoin de une à deux semaines.

En cas d’hypothèque remboursée

C’est là que les choses se compliquent. Avec le remboursement, la créance inscrite sur la cédule hypothécaire ne s’éteint pas automatiquement. Elle continue d’exister pour son montant nominal. Votre ancienne banque a donc soit déposé le titre auprès de l’office du registre foncier pour qu’il soit radié, soit vous l’a remis.

Dans le second cas, le titre est en votre possession. Ce sont précisément ces documents qui disparaissent le plus souvent : dans les successions, lors de déménagements ou dans des coffres-forts bancaires vidés.

4. Que se passe-t-il si la cédule hypothécaire papier est introuvable ?

Sans titre de gage, l’office du registre foncier ne peut ni radier ni transférer le gage immobilier. Vous pouvez tout de même vendre. Mais la mise à jour du registre foncier est bloquée.

Pour vous, cela signifie concrètement :

• La date de l'acte authentique est reportée.

• Ou bien vous avez besoin d’une solution provisoire avec votre banque et l’acheteur.

Le seul moyen de revenir en arrière passe par la déclaration de nullité par un tribunal.

Bon à savoir : Sans déclaration de nullité, les acheteuses et les acheteurs encourent un risque. Si le titre réapparaît des années plus tard, la personne qui en est propriétaire peut faire valoir des prétentions sur la base de celui-ci. C’est pourquoi les banques et les acquéreurs potentiels exigent la régularisation avant la signature de l’acte authentique.

5. Déclaration de nullité : déroulement et durée

Si le titre de gage est perdu, un tribunal le déclare nul et non avenu (art. 865 CC). Ce n’est qu’ensuite que le gage immobilier peut être radié.

La procédure en quatre étapes

• Déposer une requête : Vous déposez une requête auprès du tribunal compétent. Vous y faites valoir de manière crédible que vous êtes habilité à détenir le titre et que vous l’avez déjà possédé par le passé.

• Vérification : Le tribunal examine vos informations et les documents.

• Avis public : Le tribunal procède à l’appel public du titre égaré. La publication a lieu dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et dans la feuille officielle cantonale.

• Déclaration de nullité : Si personne ne se manifeste, le tribunal déclare le titre nul et non avenu. Vous pouvez ensuite faire radier le gage immobilier du registre foncier.

Combien de temps faut-il pour obtenir la déclaration de nullité ?

Le délai légal est de six mois à compter de l’appel public (art. 865 al. 2 CC). À cela s’ajoutent le temps de traitement du tribunal et les délais de publication. Prévoyez donc bien plus de six mois.

Combien coûte la déclaration de nullité ?

Les frais de justice sont fixés par les cantons. À cela s’ajoutent les coûts des deux publications. Renseignez-vous auprès du tribunal compétent sur le montant actuel.

6. Check-list : clarifier la situation de la cédule hypothécaire avec le temps nécessaire

Commencez par la première étape, dès que votre décision de vendre est prise. Ainsi, il reste du temps si quelque chose manque.

7. Questions fréquentes sur la cédule hypothécaire