Les bases de l’hypothèque
Ratio de financement externe et taux d’endettement
Le ratio de financement externe et le taux d’endettement sont des notions centrales lors de la conclusion d’une hypothèque. Découvrez leur signification sur cette page – avec des exemples de calculs.
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Le rapport entre taux d’endettement et ratio de financement externe par l’exemple
Selon la définition, le ratio de financement externe ou taux d’avance désigne le rapport entre les capitaux empruntés et le prix d’achat effectivement payé. Pour rendre cette notion un peu plus concrète et plus compréhensible, prenons un exemple. Imaginons que vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves. Un appartement moderne au cœur de la ville ou une maison individuelle en pleine nature. Si vous ne faites pas partie de celles et ceux qui sont en capacité de payer comptant, vous ne pourrez probablement pas faire autrement que de recourir à des fonds tiers, c’est-à-dire à une hypothèque. La plupart des emprunteuses et des emprunteurs vont d’abord frapper à la porte de leur banque pour y soumettre leur demande. Pour que la banque vous octroie un financement, vous devez d’abord réunir les fonds propres nécessaires. Supposons que votre maison ou votre appartement soit mis en vente au prix de 1 500 000 CHF. Le montant des fonds propres à réunir, mentionnés ci-dessus, s’élève à 240 000 CHF, ce qui signifie que vous devez demander à votre banque une hypothèque d’un montant de 1 260 000 CHF pour pouvoir payer le prix de vente.
Exemple 1 : le financement n’est pas possible
Malheureusement, il est presque impossible que vous trouviez un établissement qui vous proposera ce type de financement sans rien demander de plus. Vous vous demandez pourquoi ?
Ratio de financement maximal
L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a décidé que les hypothèques accordées par les établissements financiers ne peuvent financer une acquisition immobilière qu’à hauteur de 80 % du prix de vente. Dans votre cas, le financement de votre banque dépasserait 80 % – ce qui n’est pas autorisé. Revenons brièvement à la définition du ratio de financement externe – ou taux d’avance. Ce ratio désigne le rapport entre les capitaux empruntés et le prix de vente. Dans ce cas précis, les capitaux empruntés, c’est-à-dire l’hypothèque, s’élèvent à 1 260 000 CHF, et le prix de vente, à 1 500 000. Il en résulte un ratio de financement externe de 84 %, comme on peut le voir sur l’image ci-dessus.
Ce que vous pouvez faire si votre ratio de financement externe est trop élevé
Fini de rêver ? Pas forcément. Que pouvez-vous faire pour ramener le ratio de financement externe à 80 % ou moins ? Tout d’abord, vous pouvez essayer de négocier le prix de vente à la baisse. Cependant, cette opération peut être difficile en fonction de l’emplacement et de l’état du bien immobilier, car dans votre cas, vous devez baisser le prix de vente de 300 000 CHF. Important à savoir : le prix de vente ne correspond à la valeur vénale réelle du bien dans de très rares cas uniquement. Ce n’est qu’à l’issue de cette négociation que vous respecteriez la règle du financement externe limité à 80 % avec vos fonds propres. Si vous réussissez, félicitations !
Exemple 2 : financement possible par la réduction du prix de vente
Si le vendeur n’est pas disposé à faire une concession sur le prix de vente, vous avez la possibilité – pour peu qu’il s’agisse de la première fois – d’effectuer un retrait anticipé de votre caisse de pension ou de votre troisième pilier pour récupérer les 60 000 manquants afin que votre banque puisse vous accorder l’hypothèque.
Découvrez ici comment fonctionne le retrait anticipé du capital de prévoyance.
Exemple 3 : financement possible par l’augmentation des fonds propres
Maintenant, vous vous demandez certainement pourquoi vous devez négocier une baisse de 300 000 CHF sur le prix de vente alors qu’une allonge de 60 000 CHF de vos fonds propres suffirait pour obtenir un financement. Cette situation est due à ce que l’on appelle « leverage » ou « effet de levier » en français. Ce mécanisme vous permet de mobiliser un capital supplémentaire d’un montant de 300 000 CHF avec un apport supplémentaire en capital de 60 000 CHF. Le calcul est en fait assez simple. Au début, nous avons mentionné que vous deviez mobiliser au moins 20 % de la somme en fonds propres – votre apport personnel. Les 80 % restants sont ensuite octroyés par la banque sous forme de financement ou d’hypothèque. Si vous êtes désormais en mesure de mobiliser 60 000 CHF de fonds propres supplémentaires, cela signifie que la banque peut vous financer les 80 % restants sous forme d’hypothèque. Ces 80 % correspondent à 240 000 CHF, soit un total de 300 000 CHF. Par conséquent, peu importe que vous puissiez réduire le prix d’achat de 300 000 CHF ou mobiliser 300 000 CHF de capital supplémentaire (60 000 CHF par vos fonds propres et 240 000 CHF par la banque sous forme d’hypothèque).
Vous avez réussi à négocier le prix d’achat ou vous avez trouvé une source de fonds propres supplémentaires ? Très bien, passons maintenant au point suivant de votre demande d’hypothèque, à savoir le taux d’endettement.
Cet article a été créé pour la première fois le 06.03.2018