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Hypothèque Saron ou à taux fixe ? Une mise en parallèle

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Photo : iStock / ridvan_celik

Plusieurs banques proposent désormais des hypothèques dites « Saron ». Quelles sont les principales différences de ce modèle avec l’hypothèque à taux fixe ? Pourquoi l’hypothèque Saron est-elle parfois plus coûteuse ? Explications avec Comparis.

Pourquoi le Saron remplace-t-il le Libor ?

Le Saron succède au Libor, qui sera abandonné fin 2021. « Saron » est l’acronyme de « Swiss Average Rate Overnight ». Il s’agit d’un taux d’intérêt calculé au jour le jour, que les banques et les compagnies d’assurance appliquent dans le cadre des prêts en francs qu’elles s’attribuent mutuellement.

Les hypothèques Saron, moins chères que les hypothèques à taux fixe ?

Pour le moment, il est possible d’obtenir une hypothèque fixe de premier rang sur cinq ans au même taux qu’une hypothèque Saron. C’est ce que montrent les chiffres de HypoPlus, un service de courtage en hypothèques indépendant appartenant au groupe Comparis. Une hypothèque fixe sur trois ans est actuellement assortie d’un taux de 0,5 %, soit 0,05 % de moins que le taux de l’hypothèque Saron.

Durée (en années)Saron23456789101215
Taux d’intérêt (1er rang) en %0,550,540,500,530,540,590,600,650,650,670,730,91
Écart en % par rapport au Saron-0,01-0,05-0,02-0,010,040,050,100,100,120,180,36

État au 04.11.2020. Source : HypoPlus, entité du groupe Comparis

Actuellement, les taux associés aux durées d’emprunt longues sont particulièrement attractifs. Une hypothèque sur neuf ans est assortie du même taux qu’une hypothèque sur huit ans. Pour une hypothèque sur dix ans, la majoration est de 0,02 %.

Pourquoi les taux hypothécaires convergent-ils ?

En temps normal, les hypothèques indexées sur le marché monétaire reviennent moins cher que les hypothèques à taux fixe. Ceci dit, nous vivons depuis un certain temps dans un monde ou la normalité a cédé sa place à l’exceptionnel, si bien que la règle selon laquelle « Plus l’échéance est longue, plus le taux d’intérêt est élevé » n’est plus toujours vérifiée. Actuellement, la courbe des intérêts est très plate. Autrement dit, les échéances longues sont assorties de taux à peine plus élevés, voire identiques à ceux des échéances courtes.

L’horizontalité des courbes de taux reflète les perspectives des investisseurs en matière d’inflation, laquelle devrait selon ces derniers rester basse. La politique tarifaire des établissements hypothécaires se répercute également sur l’évolution des taux. Par exemple, ceux-ci baissent plus vite pour les hypothèques fixes sur dix ans que pour d’autres échéances lorsque plusieurs établissements manifestent de l’engouement pour ce produit.

Dans quels cas souscrire une hypothèque Saron ?

Vous pensez que les taux vont continuer à baisser ? Alors privilégiez l’hypothèque Saron. Mais il faut savoir que le Saron est déjà bas dans le domaine des taux négatifs. Les établissements ont dû sacrifier une partie de leur marge pour continuer à réduire le coût des hypothèques Saron.

Dans quels cas souscrire une hypothèque fixe à échéance longue ?

Vous pensez que les taux vont remonter ? Dans ce cas, il vous est conseillé de sécuriser un taux fixe sur plusieurs années. Contrairement à l’hypothèque Saron, l’hypothèque à taux fixe permet de calculer précisément le montant des intérêts dus. Vous disposez ainsi d’un horizon plus sûr, y compris sur le plan de votre budget.

Dans trois ans, je vends mon bien immobilier. Quelle hypothèque choisir ?

La situation actuelle fait que les taux d’intérêt des hypothèques fixes sont bas. La souscription d’une hypothèque à taux fixe sur trois ans permet actuellement de bénéficier d’un taux moins élevé qu’en signant un contrat-cadre de trois ans pour une hypothèque Saron.

Et les amortissements extraordinaires, qu’en est-il ?

Soit la situation suivante : vous souhaitez faire reprendre votre hypothèque à hauteur de 750 000 francs. Par ailleurs, dans trois ans, vous allez toucher la somme de 250 000 francs, qui vous servira pour l’amortissement partiel de cette hypothèque. Au lieu de souscrire une hypothèque Saron, vous pouvez souscrire une hypothèque à taux fixe sur dix ans de 500 000 francs, ainsi qu’une hypothèque à taux fixe sur trois ans de 250 000 francs que vous amortirez à l’encaissement de la somme correspondante. L’hypothèque fixe à échéance longue, assortie d’un taux avantageux, continue de courir pendant sept ans. En adoptant cette stratégie, vous bénéficiez des taux hypothécaires actuellement bas sans faire l’impasse sur la flexibilité.

Hypothèque Saron, hypothèque à taux fixe, quelles différences ?

  • Échéance : l’hypothèque Saron est une hypothèque indexée sur le marché monétaire. Elle n’est donc pas assortie d’une échéance fixe. L’hypothèque à taux fixe, quant à elle, a une durée comprise entre 1 et 25 ans.
  • Horizon dégagé et sécurité du budget : le taux d’intérêt d’une hypothèque Saron est habituellement réajusté tous les trimestres. Dans le cadre d’une hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt prévu au contrat s’applique pendant toute la durée de vie du produit. Avec une hypothèque à taux fixe, vous disposez ainsi d’un horizon plus sûr, y compris sur le plan de votre budget.
  • Indemnité de résiliation anticipée : l’indemnité de résiliation anticipée est due lorsque le preneur d’hypothèque rompt le contrat avant terme. Elle est en général moins élevée pour une hypothèque Saron que pour une hypothèque à taux fixe. Il existe toutefois des établissements qui, jusqu’à certains montants, acceptent la rupture anticipée sans exiger d’indemnité. Autrement dit, faites preuve de vigilance lorsque vous choisissez votre partenaire financier.
  • Engagement envers le prêteur : en règle générale, les hypothèques Saron, de même que les hypothèques à taux fixe, sont rattachées à un contrat-cadre. La durée de ce contrat est le plus souvent de trois ou cinq ans. S’il craint une hausse des taux, par exemple, le preneur de crédit a la possibilité de passer d’une hypothèque Saron à une hypothèque à taux fixe pendant la durée du contrat, à condition de rester auprès du même établissement. Souvent, un changement de prêteur n’est possible qu’au prix d’une indemnité de résiliation anticipée.
  • Charge administrative : la charge de travail liée à une hypothèque Saron est légèrement plus lourde que pour une hypothèque à taux fixe. Les établissement proposant des hypothèques Saron ont tendance à répercuter ce surcoût en augmentant leurs marges.