Terrains à vendre à Genève: le droit de préemption

1. L’essentiel 

• Le droit de préemption donne la priorité aux communes genevoises et à l’Etat de Genève pour construire des logement à loyers raisonnables

• Dans le canton de Genève, le droit de préemption concerne aujourd’hui uniquement les zones à bâtir

• Le droit de préemption ne s’applique pas en cas de leg ou de succession

• L’Etat ou la commune ne peut pas forcer une vente. Le droit de préemption s’applique si le propriétaire a décidé de vendre.

2. Le droit de préemption dans le code civil suisse

Une personne qui possède un droit de préemption est prioritaire pour l’achat d’un bien immobilier. En pratique, il faut que les ayants droit à la préemption renoncent à l’achat pour que d’autres personnes désireuses d’acheter la propriété puissent l’acquérir. Il existe deux types de droit de préemption: le droit de préemption contractuel et le droit de préemption légal.

Le Code civil suisse (articles 681 et 682) prévoit les droits de préemption pour les copropriétaires, les titulaires d’un droit de superficie, les propriétaires fonciers, les proches et les preneurs à bail d’un terrain agricole et les communes. 

3. En Suisse, quelle est la différence entre le droit d'emption et le droit de préemption?

Le droit d’emption est une option d’achat alors que le droit de préemption est le droit de se substituer à un acheteur.

Droit d’emption (option d’achat): Il s’agit d’un droit défini dans un contrat (acte notarié). Le propriétaire accorde à une personne le droit de lui acheter un bien selon des conditions fixées à l’avance. Le droit d’emption dure au maximum 10 ans. 

Par exemple, M. Durand donne à sa locataire, Madame Jacquet, le droit d’acheter un terrain à un prix fixé dans les 5 prochaines années. Quand Madame Jacquet décide d’acheter le bien aux conditions du contrat, M. Durand ne peut pas refuser. 

Droit de préemption: C’est un droit légal ou contractuel permettant d’acheter un bien en priorité sur tout autre acquéreur lorsque le bien est mis en vente.

Par exemple, M. Durand décide de vendre son terrain dans le canton de Genève. La commune sur laquelle le terrain est situé décide d’acheter ce terrain constructible. Elle se substitue à l’acheteur que M. Durand avait choisi.

Quand le droit de préemption ne s'applique-t-il pas?

En cas de succession ou de donation, les bénéficiaires du droit de préemption ne peuvent pas l’exercer. 

Par exemple, si une personne lègue sa part d’un bien immobilier à un tiers ou le vend à un membre de sa famille (conjoint enregistré, enfants, demi-soeur, etc.), les bénéficiaires du droit de préemption (copropriétaires, communes, etc.) ne peuvent pas exercer leur droit de préemption pour acheter le bien. 

Que se passe-t-il si un propriétaire ne respecte pas le droit de préemption?

Si, en tant que propriétaire immobilier, vous dissimulez une vente au bénéficiaire d’un droit de préemption, vous vous exposez à une amende et potentiellement une action en justice, voire des dommages et intérêts. 

4. Comment fonctionne le droit de préemption des communes genevoises et de l’Etat de Genève?

Le droit de préemption donne le droit aux communes genevoises et à l’Etat de Genève d’acheter de manière prioritaire des terrains en vente (aussi appelés bien fonds immobiliers) pour y construire des logements avec des loyers raisonnables. 

Les points principaux du droit de préemption des autorités publiques à  Genève

La Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) définit le droit de préemption des communes genevoises et de l’Etat de Genève. 

Le rôle du droit de préemption: la construction de logements d’utilité publique

L’Etat de Genève encourage la construction de logements avec des loyers raisonnables et s’efforce d’améliorer la qualité de logement. Il achète des terrains et, si nécessaire, utilise son droit de préemption. (Article 1 LGL). Autrement dit, le droit de préemption lui donne la priorité sur d’autres acheteurs potentiels. 

Les autorités publiques (Etat et communes genevoises) peuvent utiliser leur droit de préemption uniquement pour construire des logements d’utilité publique (Article 3 al 1 LGL). 

Le droit de préemption à Genève concernent les terrains à bâtir 

Aujourd’hui, dans le canton de Genève, le droit de préemption des communes et de l’Etat concerne les terrains constructibles, notamment les terrains qui changent de zone ou qui se trouvent en zone de développement et qui peuvent servir à construire des logements. (Article 3 al. 1 LGL).

5. Les propriétaires doivent annoncer leur intention de vente aux autorités

Le propriétaire qui vend ou promet de vendre un terrain soumis au droit de préemption doit en informer le Conseil d’État genevois et la commune concernée. (Article 4 al. 1 LGL).

Le Conseil d’État et la commune disposent de 60 jours pour exercer leur droit de préemption dès l’enregistrement de la vente au registre foncier (ou dès la réception de l’acte de vente).

3 options en cas de droit de préemption

Selon l’Article 5 de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires, lorsqu’il est informé d’une vente d’un bien soumis au droit de préemption, le Conseil d’État peut décider de:

• Renoncer à son droit de préemption:  Il ne souhaite pas acheter le bien.

• Exercer son droit de préemption au prix et aux conditions prévus dans l’acte de vente:  Il achète le bien exactement comme prévu entre le vendeur et l’acheteur initial.

• Proposer un achat à un prix et des conditions différents: Le Conseil d’État propose d’acheter le bien, mais à un prix ou à des conditions qu’il fixe lui-même.

L’autorité publique rembourse les frais de l’acheteur évincé

Si un acheteur est évincé, l’autorité publique lui rembourse les frais qu’il a payés tels que frais d’enregistrement au registre foncier, frais de notaires et intérêts. (Article 5, al. 4 LGL).

Comment savoir si un terrain à Genève est soumis au droit de préemption?

Il faut demander un extrait du registre foncier. Les droits de préemption contractuels sur les terrains sont mentionnés dans le registre foncier. Le droit de préemption légal de l’Etat et des communes fait l’objet d’une mention au registre foncier (article 3, al. 2).