Estimation immobilière Berne : déterminer la valeur de votre bien immobilier dans la ville fédérale

Le prix médian de l’offre d’un appartement en ville de Berne est de 7 954 francs par m². La moitié des offres coûte entre 5 617 et 11 042 francs par m². La fourchette est large, car les arrondissements diffèrent fortement. Pour les maisons individuelles, la médiane atteint 9 624 francs par m². Base : 266 appartements et 43 maisons proposés sur comparis.ch entre octobre 2025 et septembre 2026.

L’arrondissement le plus cher est Breitenrain-Lorraine, avec 11 905 francs par m². Il dépasse la médiane de la ville de 49 %. Mattenhof-Weissenbühl et Länggasse-Felsenau dépassent la médiane d’un bon tiers. Kirchenfeld-Schosshalde se situe au niveau de la médiane. Le Kirchenfeld y côtoie les tours d’habitation de Wittigkofen. Bümpliz-Oberbottigen est le moins cher, 23 % sous la médiane. Pour l’Innere Stadt, les annonces ne suffisent pas. Les offres analysées vont d’octobre 2024 à septembre 2026.

Le plus souvent, oui. À Mühleberg, Wohlen bei Bern et Neuenegg, un appartement revient 16 à 24 % moins cher. Zollikofen se situe à peu près au même niveau. Seule Muri bei Bern est plus chère : +14 % pour les appartements, +22 % pour les maisons individuelles.

Le 30 septembre 2026, comparis.ch affichait 77 appartements et 15 maisons à vendre à Berne. Côté appartements, cela représente 18 % de plus qu’un an auparavant. Sur la même période, l’offre d’appartements a diminué de 1 % dans toute la Suisse. Les constructions neuves sont rares à Berne. Elles ne représentaient que 4 % des offres d’appartements l’an dernier.

Commencez par calculer gratuitement une valeur indicative en ligne sur Comparis. Il suffit d’indiquer l’emplacement, la surface habitable, l’année de construction et l’équipement. Le résultat vous parvient par e-mail.

Sur demande, des experts immobiliers du réseau de partenaires de Comparis évaluent votre bien sur place. Ce service est lui aussi gratuit et sans engagement.

À Berne, ils accordent une attention particulière à l’arrondissement. Entre Breitenrain-Lorraine et Bümpliz-Oberbottigen, l’écart des prix de l’offre atteint environ 5 800 francs par m².

Pour les maisons de la vieille ville, la protection du patrimoine entre aussi en jeu. La vieille ville de Berne est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Vous obtenez la valeur indicative en ligne de Comparis gratuitement et sans engagement. Les experts immobiliers du réseau de partenaires de Comparis évaluent aussi votre bien sur place sans frais. Cette évaluation est organisée par le service de courtage Comparis.

Une valeur précise en vaut la peine. Prenons un 4,5 pièces typique à Berne : il est mis en vente à 690 000 francs. Avec un écart de 2 % seulement, la différence atteint près de 14 000 francs.

• Arrondissement : Breitenrain-Lorraine, Mattenhof-Weissenbühl et Länggasse-Felsenau se situent actuellement bien au-dessus de la médiane de la ville. Bümpliz-Oberbottigen est nettement en dessous.

• Année et type de construction : de nombreux appartements bernois se trouvent dans des ensembles d’habitation des années 1960 et 1970. Ils sont en général proposés moins cher que ceux des quartiers proches du centre.

• Droit de superficie : pour un bâtiment en droit de superficie, la rente et la durée restante influent sur la valeur.

• Protection du patrimoine : dans la vieille ville, la conservation des monuments historiques impose des règles strictes aux transformations.

• Situation et vue : au bord de l’Aar ou avec vue sur les Alpes, les prix sont en général plus élevés.

• Transports : des trajets courts jusqu’à la gare, au tram et au RER se répercutent sur le prix.

• Taux d’intérêt : le niveau des taux influe sur la capacité de financement des acheteurs.

Le formulaire de la valeur indicative en ligne se remplit en trois minutes environ. La valeur indicative vous est ensuite envoyée par e-mail.

Pour l’évaluation sur place, le temps nécessaire dépend du bien. Une maison protégée de la vieille ville demande plus de vérifications qu’un appartement à Bümpliz. Pour une expertise écrite, comptez du temps supplémentaire.

Le brevet fédéral d’experte ou d’expert en estimations immobilières est une formation reconnue. De nombreux professionnels sont membres de l’Association suisse des évaluateurs immobiliers (SIV). D’autres appartiennent à la chambre d’experts en évaluation du SVIT. Le titre international MRICS est lui aussi répandu.

Bien connaître la ville est tout aussi important. Selon l’arrondissement, les prix de l’offre s’écartent de la médiane de −23 % à +49 %.

Grâce à une évaluation, vous fixez un prix de mise en vente adapté au marché bernois. Le marché du logement est tendu. Au 1er juin 2026, seuls 0,44 % des logements de la ville étaient vacants.

Pour accorder une hypothèque, la banque évalue elle-même le bien. Les directives de l’Association suisse des banquiers l’exigent.

Dans le canton de Berne, la valeur officielle sert de base à l’impôt sur la fortune. Ce n’est pas un prix de vente.

Si la vente dégage un bénéfice, vous devez payer l’impôt sur les gains immobiliers. Dans le canton de Berne, il est perçu par le canton et la commune. À partir de cinq ans de propriété, le gain imposable diminue.

Dans le canton de Berne, les conjoints et les descendants ne paient pas d’impôt sur les successions. Une évaluation reste utile pour un partage successoral équitable.

Pour une évaluation fiable sur le marché immobilier bernois, préparez les documents suivants :

• Extrait du registre foncier, délivré par le bureau du registre foncier de Berne-Mittelland

• Notification de la valeur officielle par l’Intendance des impôts du canton de Berne

• Plans cadastraux et de zonage (plan de zones et règlement de construction de la commune concernée)

• Plans d’étage avec indication des surfaces selon SIA 416

• Police de l’Assurance immobilière Berne (AIB) avec la valeur d’assurance

• Certificat énergétique cantonal des bâtiments CECB (GEAK), le cas échéant

• Documents de protection du patrimoine pour les biens soumis à la conservation des monuments historiques

• Factures de rénovation et protocoles d’entretien des 10 à 20 dernières années

• Contrats de bail et états locatifs pour les immeubles de rendement

• En propriété par étages : règlement, procès-verbaux des assemblées et état du fonds de rénovation

Plus le dossier est complet, plus l’évaluation est précise.