Estimation immobilière Baden : faire estimer votre maison ou votre appartement en ville
Découvrez gratuitement la valeur de votre bien immobilier et faites-vous une première idée d’un prix conforme au marché.
Faites estimer votre bien immobilier à Baden avec Comparis
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Service éprouvé
Chaque année, plus de 40 000 personnes font estimer leur bien immobilier sur comparis.ch
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Marché immobilier de Baden en chiffres
À Baden, un appartement en propriété est proposé en médiane à 8 150 francs le mètre carré. C’est 4 % de plus que dans le canton d’Argovie, où la médiane atteint 7 825 francs. Pour l’ensemble de la Suisse, la médiane est de 7 985 francs. Côté maisons individuelles, la médiane de Baden s’élève à 8 765 francs le mètre carré.
Prix de l’offre d’octobre 2025 à septembre 2026
| Appartement en propriété | Maison individuelle | |
|---|---|---|
| Prix médian par m² | CHF 8 150 | CHF 8 765 |
| Fourchette typique par m² | CHF 7 597 à 9 400 | CHF 7 159 à 10 060 |
| Prix total typique | CHF 990 000 (4,5 pièces) | CHF 1 385 000 |
| Prix médian par m² hors constructions neuves | CHF 8 074 | non indiqué |
| Annonces analysées | 101 | 40 |
| Annonces à la date de référence | 29 | 9 |
Source : annonces de vente publiées sur comparis.ch et analysées par Comparis, d’octobre 2025 à septembre 2026, état au 30 septembre 2026. Les chiffres sont des prix de l’offre, pas des prix de vente. Date de référence des annonces : 30 septembre 2026.
Évaluer avec Comparis : de la valeur indicative à la valeur de marché de votre bien à Baden
Baden réunit la vieille ville, le quartier des bains (Bäderquartier) et les quartiers calmes de Dättwil et de Rütihof. Depuis 2024, Turgi fait aussi partie de la ville. Les prix de l’offre des quartiers sont proches les uns des autres. La différence tient donc au bien, à son état, à la vue et à la proximité de la Limmat. Une évaluation intègre tous ces éléments.
Vous souhaitez obtenir une première valeur indicative pour la vente de votre bien ? Avec l’estimation immobilière de Comparis, vous pouvez faire calculer gratuitement en ligne la valeur de votre bien. Cette évaluation tient compte de l’emplacement, de la surface habitable, de l’année de construction et des caractéristiques que vous indiquez.
Après avoir rempli le formulaire, vous recevrez immédiatement un e-mail de notre part. Cliquez sur le lien qui y figure pour confirmer votre adresse e-mail et connaître la valeur de votre bien. Vos informations sont également transmises au service de courtage Comparis ainsi qu’aux entreprises liées à lui par contrat. Il est ainsi possible de vous contacter pour vous proposer une estimation sur place de votre bien, professionnelle, gratuite et sans engagement.
Une estimation en ligne ne suffit pas pour évaluer un bien de manière complète : il faut une évaluation sur place. Les experts immobiliers du réseau de partenaires de Comparis connaissent bien l’offre et la demande sur le marché immobilier régional ainsi que l’évolution des prix. En examinant différents critères comme la situation du logement, l’état actuel ou l’équipement du bien, ils peuvent fixer une valeur conforme au marché. Une visite sur place est surtout nécessaire pour vendre un immeuble d’habitation collectif ou un terrain à bâtir. Elle permet de prendre en compte des éléments importants comme la situation, les possibilités d’utilisation, le plan de zones ou de quartier et les règlements de construction.
Prix par quartier et dans la région
Les quartiers de Baden et les communes voisines en comparaison, d’après les prix de l’offre.
Appartements en propriété selon le quartier, d’octobre 2024 à septembre 2026 (médiane de la ville : CHF 8 333 par m²)
| Quartier | Prix par m² | par rapport à la médiane de la ville | Part de constructions neuves | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| Dättwil | CHF 8 633 | au niveau de la médiane (+4 %) | 19,4 % | 62 |
| Rütihof | CHF 8 500 | au niveau de la médiane (+2 %) | 6,5 % | 31 |
| Centre (NPA 5400) | CHF 8 215 | au niveau de la médiane (-1 %) | 9,1 % | 132 |
| Turgi | trop peu d’annonces |
Baden et les communes voisines, prix médian de l’offre par m², d’octobre 2024 à septembre 2026
| Commune | Appartement en propriété | Maison individuelle |
|---|---|---|
| Baden | CHF 8 333 | CHF 8 495 |
| Wettingen | CHF 9 982, plus cher (+20 %) | CHF 9 569, plus cher (+13 %) |
| Neuenhof | CHF 8 894, plus cher (+7 %) | trop peu d’annonces |
| Obersiggenthal | CHF 8 733, aussi cher (+5 %) | CHF 9 091, plus cher (+7 %) |
| Untersiggenthal | CHF 8 291, aussi cher (-1 %) | CHF 8 537, aussi cher (+0 %) |
| Birmenstorf (AG) | CHF 8 064, aussi cher (-3 %) | CHF 7 914, moins cher (-7 %) |
| Gebenstorf | CHF 7 757, moins cher (-7 %) | CHF 9 210, plus cher (+8 %) |
| Fislisbach | CHF 7 661, moins cher (-8 %) | trop peu d’annonces |
| Mellingen | CHF 7 640, moins cher (-8 %) | CHF 9 923, plus cher (+17 %) |
| Ennetbaden | trop peu d’annonces | trop peu d’annonces |
Source : Comparis, analyse des annonces de vente de comparis.ch, état au 30 septembre 2026. Le quartier découle du numéro postal d’acheminement (NPA), et Turgi est rattaché à Baden depuis 2024. L’attribution aux communes suit le répertoire officiel des localités. Il s’agit de prix demandés, pas de prix de vente. Les annonces en double ne comptent qu’une fois. Une valeur n’apparaît qu’à partir de 30 annonces. Sont considérées comme neuves les annonces dont l’année de construction va de 2022 à 2030 ou qui portent la mention « construction neuve ». « Au niveau de la médiane » et « aussi cher » désignent un écart maximal de 5 %. Prochaine mise à jour : avril 2027.
Estimer un bien dans la région : Estimation immobilière Zurich
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FAQ sur l’estimation immobilière à Baden
À Baden, un appartement en propriété mis en vente coûte en médiane 8 150 francs le m². La moitié centrale des offres se situe entre 7 597 et 9 400 francs. Les maisons sont plus chères, avec une médiane de 8 765 francs le m². Base : 101 annonces d’appartements et 40 annonces de maisons sur comparis.ch, d’octobre 2025 à septembre 2026.
Les écarts sont faibles. Tous les quartiers analysés se situent à 4 % au plus de la médiane de la ville. Celle-ci s’élève à 8 333 francs le m². Dättwil est un peu plus cher, à 8 633 francs. Près d’un appartement proposé sur cinq y est une construction neuve. Pour Turgi, les annonces ne suffisent pas. Période analysée : offres d’octobre 2024 à septembre 2026.
En partie. À Fislisbach, Mellingen et Gebenstorf, les appartements coûtent 7 à 8 % de moins. Untersiggenthal, Birmenstorf et Obersiggenthal se situent à peu près au même niveau. Neuenhof est plus cher de 7 %, Wettingen de 20 %. À Neuenhof, plus de la moitié de l’offre d’appartements est neuve.
Fin septembre 2026, 29 appartements et 9 maisons à Baden étaient en vente sur comparis.ch. Sur douze mois, on a compté 101 appartements et 40 maisons. Les constructions neuves représentent près de 9 % de l’offre d’appartements.
La première étape est la valeur indicative en ligne de Comparis. Vous indiquez l’emplacement, la surface habitable, l’année de construction et l’équipement. Une fois votre adresse e-mail confirmée, vous recevez la valeur indicative.
Vous pouvez ensuite demander une évaluation sur place. Elle est assurée par des experts immobiliers du réseau de partenaires de Comparis, gratuitement et sans engagement.
À Baden, ils examinent aussi le règlement des constructions et de l’affectation du sol de la ville (Bau- und Nutzungsordnung, BNO). Dans la vieille ville et le quartier des bains s’ajoutent des exigences pour les bâtiments protégés.
La valeur indicative en ligne de Comparis ne vous coûte rien et ne vous oblige à rien. L’évaluation sur place est elle aussi gratuite pour vous. La mise en relation passe par le service de courtage Comparis.
Une estimation précise en vaut la peine. Un appartement typique de 4,5 pièces est proposé à Baden pour 990 000 francs. Avec un écart de 2 %, la différence atteint déjà près de 20 000 francs.
Le bien plutôt que le quartier : les prix de l’offre des quartiers sont proches. L’état, le plan et l’équipement comptent d’autant plus.
Vieille ville et quartier des bains : les bâtiments protégés sont soumis aux exigences de la protection des monuments. Les transformations sont limitées, ce qui se répercute sur la valeur.
Sources thermales : un plan d’affectation cantonal protège les sources thermales de Baden. Dans son périmètre, les projets de construction sont soumis à des exigences particulières.
Limmat et vue : les biens au bord de la rivière ou à flanc de coteau avec vue sont en général mieux évalués.
Transports : Baden dispose d’une gare grandes lignes avec des trains directs pour Zurich. La demande des pendulaires en profite.
Constructions neuves dans la région : à Neuenhof et à Obersiggenthal, près d’un appartement proposé sur deux est neuf. Les biens anciens doivent se mesurer à cette offre neuve.
Taux hypothécaires : ils déterminent en partie le prix que les acheteurs peuvent supporter.
Environ trois minutes suffisent pour demander la valeur indicative en ligne. Elle arrive par e-mail après la confirmation de votre adresse.
La durée de l’évaluation sur place dépend du bien. Une maison protégée de la vieille ville exige davantage de clarifications qu’un appartement à Dättwil. Comptez un délai supplémentaire pour une expertise écrite.
Vérifiez que la personne possède le brevet fédéral d’experte ou d’expert en estimations immobilières. Beaucoup de professionnels sont membres de l’Association suisse des évaluateurs immobiliers (SIV) ou de la chambre des experts en évaluation du SVIT (Bewertungsexperten-Kammer SVIT). Le titre international MRICS est aussi répandu.
La connaissance du marché de la région de Baden compte aussi. Entre Wettingen et Fislisbach, les prix de l’offre diffèrent d’environ 2 300 francs le m².
Une évaluation vous aide à fixer un prix de mise en vente adapté au marché de Baden. Les logements se font rares : au 1er juin 2026, le taux de vacance n’atteignait que 0,62 % à Baden. Dans le canton d’Argovie, il était de 1,05 %.
Pour une hypothèque, la banque évalue elle-même le bien. Votre évaluation ne remplace pas celle de la banque.
Si vous vendez avec un bénéfice, l’impôt sur les gains immobiliers est dû en Argovie. Le canton le prélève, et la moitié du produit revient à la commune. Le taux baisse avec la durée de possession, de 40 % à 5 %.
L’Argovie ne connaît pas de droits de mutation. L’inscription au registre foncier donne lieu à une taxe de 4 ‰ du prix d’achat (Grundbuchabgabe).
En Argovie, les conjoints, les partenaires enregistrés et les descendants ne paient pas d’impôt sur les successions. Pour un partage successoral équitable, une évaluation reste utile.
Extrait du registre foncier délivré par l’office du registre foncier de Baden (Grundbuchamt Baden), avec les servitudes
Plan cadastral et extrait du règlement des constructions et de l’affectation du sol (BNO) de la ville de Baden
Plans d’étage avec indication des surfaces selon SIA 416
Autorisations de construire et éventuels plans d’aménagement ou d’affectation spéciaux
Police de l’assurance immobilière du canton d’Argovie (Aargauische Gebäudeversicherung, AGV) avec la valeur d’assurance
Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), s’il existe
Pour les bâtiments protégés : documents relatifs à la protection des monuments
Justificatifs des rénovations et de l’entretien
Pour les biens loués : contrats de bail et état locatif
En propriété par étages : règlement, quotes-parts, procès-verbaux et état du fonds de rénovation
Dernier avis de taxation avec la valeur fiscale déterminante pour l’impôt sur la fortune
Plus les documents sont complets, plus l’évaluation est précise.
Accompagnement dans la vente de votre bien immobilier
Nous vous aidons à y voir clair sur les principales questions liées à l’estimation et à la vente d’un bien immobilier.