Estimation immobilière Genève : faire évaluer professionnellement votre maison ou appartement dans la cité du Rhône

Le prix médian demandé pour un appartement en propriété en ville de Genève s’élève à 16 748 francs le m². La moitié centrale des offres va de 14 912 à 19 392 francs. Pour une maison, comptez 15 220 francs le m². Base de calcul : 1 115 appartements et 68 maisons publiés sur comparis.ch entre octobre 2025 et septembre 2026.

Le secteur le plus cher est la Vieille-Ville avec Rive (NPA 1204). Les appartements y coûtent 19 510 francs par m², soit 20 % au-dessus de la médiane de la ville. Les Eaux-Vives et Champel se situent aussi au-dessus. Saint-Jean et les Charmilles sont les moins chers, à 14 574 francs. Le Petit-Saconnex, Plainpalais avec la Jonction et Sécheron restent aussi sous la médiane. Période analysée : offres d’octobre 2024 à septembre 2026.

Le plus souvent, oui. À Vernier, les appartements coûtent 27 % de moins qu’à Genève, à Lancy 22 % de moins. Le Grand-Saconnex, Veyrier et Carouge sont aussi meilleur marché. Pregny-Chambésy et Chêne-Bougeries se situent à peu près au même niveau. Seule Cologny est plus chère, de 9 %. Pour les maisons, Cologny dépasse même Genève de 56 %.

Au 30 septembre 2026, 382 appartements et 51 maisons étaient en vente en ville de Genève. Un an plus tôt, on comptait 416 appartements. L’offre d’appartements a donc reculé d’un peu plus de 8 %. Dans l’ensemble de la Suisse, elle a baissé d’un peu plus de 1 %. Les constructions neuves représentent près de 12 % de l’offre d’appartements.

Tout commence par la valeur indicative en ligne de Comparis. Vous y saisissez l’adresse, la surface habitable, l’année de construction et l’état de votre bien. Vous recevez la valeur indicative dès que vous avez confirmé votre adresse e-mail.

Vous souhaitez une valeur plus précise ? Une évaluation sur place suit alors. Elle est réalisée par des experts immobiliers du réseau de partenaires de Comparis et ne vous coûte rien.

À Genève, les spécialistes examinent en outre les règles cantonales. Il s’agit notamment de l’autorisation requise pour vendre un appartement loué et du contrôle des prix en zone de développement.

La valeur indicative en ligne ne vous coûte rien et ne vous engage à rien. L’évaluation sur place par le réseau de partenaires de Comparis est elle aussi gratuite.

Avec les prix genevois, chaque pour cent compte. Un appartement de 4,5 pièces est proposé en médiane à 1 880 000 francs. Un écart de 1 % représente ici près de 19 000 francs.

• Quartier : entre la Vieille-Ville et Saint-Jean, les prix de l’offre diffèrent d’environ 4 900 francs par m². À Genève, l’emplacement pèse lourd dans la valeur.

• Lac et vue : près du lac ou avec vue sur le lac, les logements atteignent en général des valeurs plus élevées.

• Appartements loués : la vente d’un appartement jusqu’ici loué peut être soumise à autorisation. Le loyer et le type de logement sont déterminants selon la loi cantonale LDTR.

• Zones de développement : en zone de développement, l’État contrôle pendant dix ans les prix des logements en propriété par étages.

• Énergie : le canton exige chaque année l’indice de dépense de chaleur (IDC). S’il est trop élevé, des mesures peuvent être imposées, jusqu’à l’assainissement du bâtiment.

• Constructions neuves : aux Pâquis et aux Grottes, plus d’un appartement proposé sur trois est neuf. À Veyrier, c’est un sur deux. Les biens plus anciens sont en concurrence avec ces constructions neuves.

• Taux hypothécaires : ils influencent le prix que les acheteurs peuvent assumer.

Le formulaire de la valeur indicative en ligne se remplit en trois minutes environ. Comparis vous envoie le résultat par e-mail, une fois votre adresse confirmée.

Lors du rendez-vous sur place, c’est le bien qui détermine l’ampleur du travail. Pour un appartement loué dans un immeuble ancien, les spécialistes vérifient souvent les règles de la LDTR. Cela prend plus de temps que pour un appartement neuf occupé par son propriétaire. Si vous souhaitez une expertise écrite, le délai s’allonge.

Le brevet fédéral d’experte ou d’expert en estimations immobilières est une preuve de compétence reconnue. Beaucoup de professionnels font partie de l’Association suisse des évaluateurs immobiliers (SIV). D’autres sont membres de la chambre des experts en évaluation du SVIT (Bewertungsexperten-Kammer SVIT) ou portent le titre MRICS.

L’expérience du marché genevois compte tout autant. Ici, les prix varient fortement d’un quartier et d’une commune à l’autre.

Une évaluation vous permet de fixer un prix de mise en vente adapté au marché genevois. Le marché du logement est très tendu : au 1er juin 2026, seuls 0,37 % des logements de la ville étaient vacants.

Pour une hypothèque, les banques évaluent le bien selon leurs propres règles. Votre évaluation ne remplace pas celle de la banque.

En cas de vente avec bénéfice, le canton prélève l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Le taux baisse avec la durée de possession. Il atteint 50 % pour une possession de moins de deux ans et 10 % dès dix ans. Après 25 ans de possession, il n’est plus que de 2 %.

À Genève, les droits d’enregistrement de 3 % sont à la charge de l’acheteur. Ils influencent malgré tout le montant total que les acheteurs doivent réunir.

À Genève, les conjoints, les partenaires enregistrés et les descendants directs ne paient pas de droits de succession. Pour un partage équitable de l’héritage, une évaluation reste utile.

• Extrait du registre foncier de l’Office du registre foncier (ORF), avec les servitudes

• Plan cadastral et indications sur la zone de construction

• Plans d’étage avec indication des surfaces selon SIA 416

• Autorisations de construire de l’Office des autorisations de construire (OAC)

• Police d’assurance du bâtiment avec la valeur d’assurance

• Indice de dépense de chaleur (IDC) actuel du bâtiment

• Justificatifs des rénovations et de l’entretien

• Pour les biens loués : contrats de bail et état locatif

• En propriété par étages : règlement, quotes-parts, procès-verbaux et état du fonds de rénovation

• Pour les logements en zone de développement : documents relatifs au contrôle des prix

• Dernier avis de taxation avec la valeur fiscale de l’immeuble

Plus les documents sont complets, plus l’évaluation est précise.