Propriété

La propriété par étages : qu’est-ce qui m’appartient et quels sont mes droits ?

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Peindre en rouge le garde-corps du balcon ? Pas sans avoir posé la question à la communauté : on ne peut modifier de son propre chef aucun des éléments qui caractérisent l’extérieur du bâtiment. Photo : iStock / nikada

En faisant l'acquisition d’un appartement en propriété par étages (PPE) vous achetez, en plus de vos quatre murs, une part du terrain et de la construction. Avec des droits et des obligations.

Comme le terrain est rare, construire une maison est difficile dans beaucoup de lieux. L’alternative : la propriété par étages – sous forme de nouvelle construction ou d’anciens bâtiments résidentiels reconvertis en appartements en propriété. 

Une propriété par étages, qu’est-ce que c’est ?

La propriété par étages (PPE) est une forme particulière de copropriété. En faisant l’acquisition d’un appartement en PPE vous achetez, en plus de vos quatre murs, une part du terrain et de la construction. Cette part est inscrite au livre foncier. Elle est par ailleurs essentielle pour la répartition des coûts.

Propriété, droit exclusif et droit de jouissance exclusive

En tant que propriétaire, vous disposez librement de l’appartement qui vous appartient et de ses annexes tels que la cave ou le grenier. Vous êtes également libre d’y effectuer des transformations. Mais ce « droit exclusif » ne s’applique plus en ce qui concerne la porte d’entrée, les cadres des fenêtres ou le garde-corps du balcon. Car pour utiliser ou modifier la propriété de la communauté, il faut l’accord des copropriétaires. Cela concerne p. ex. les parties suivantes :

  • Façade
  • Escaliers
  • Porte d’entrée
  • Terrasse du jardin
  • Espaces verts
  • Terrasse sur le toit

Vous souhaitez utiliser certaines surfaces ou certains locaux sans les partager avec d’autres ? Dans ce cas, vous pouvez demander d'avoir «un droit de jouissance exclusive». Les surfaces ou locaux appartiennent alors toujours à la copropriété, mais vous pouvez les utiliser à vous seul(e). En revanche, vos copropriétaires peuvent vous demander, par décision commune, d'en assumer à vous seul(e) l’entretien. 

La communauté applique les décisions prises à la majorité

Les propriétaires par étages décident ensemble de l’utilisation et de la modification des surfaces et locaux à usage commun, le plus souvent lors d’une assemblée générale de copropriétaires. Cette assemblée générale a lieu périodiquement, sur invitation du gérant ou de la gérance. Dans tous les cas, les aménagements architecturaux sur l’une des parties communes nécessite toujours d’obtenir au préalable l’accord de la majorité des copropriétaires. Cela concerne aussi la pose d’un store ou d’une parabole satellite sur un balcon. Inversement, les transformations, rénovations ou acquisitions communes décidées collectivement impliquent la participation de toutes les parties. Cela vaut bien évidemment aussi pour les coûts d’exploitation et l’entretien des parties et installations communes telles que le chauffage ou l’ascenseur.

Tous décisionnaires, tous responsables, mais tout ne requiert pas le même quorum

C’est pourquoi, avant l’achat, contrôlez impérativement les décisions déjà prises par la copropriété, car le nouveau propriétaire y est automatiquement associé et devra donc s’acquitter de sa part. Les trop grands adeptes de travaux de rénovation ne sont toutefois pas libres : pour voter des aménagement architecturaux, il faut qu’une part précise des copropriétaires soit représentée. La part de votes favorables nécessaire dépend du type de mesure en question : est-elle indispensable, utile ou plutôt un luxe ? Ces dispositions et d’autres sont inscrites au règlement de la copropriété PPE. Pensez à le lire attentivement avant d’acheter. 

Qu’est-ce qui m’appartient dans la PPE ?

En tant que propriétaire, vous pouvez administrer, utiliser et aménager votre appartement comme bon vous semble – dans la mesure où il ne s’agit pas de murs porteurs – lesquels appartiennent à la communauté – vous pouvez même déplacer des cloisons. Le crépi intérieur et les lignes électriques de l'appartement relèvent également du  droit exclusif . En revanche, du point de vue de la loi, vous êtes tenu(e) de « préserver l’état irréprochable et l’aspect extérieur soigné » de l’immeuble :

  • Sols : cours, jardin, places de stationnement extérieures, terrasses, espaces verts, etc.
  • Parties élémentaires du bâtiment : les fondations, les murs porteurs, les murs de soutènement et les murs d’enceinte, les plafonds porteurs, le toit, etc.
  • Éléments du bâtiment qui déterminent son aspect extérieur : le crépi extérieur, les fenêtres, les barreaux de fenêtres, les volets roulants, les stores pare-soleil, les façades ou les garde-corps de balcons, etc.
  • Installations et aménagements à usage commun : la porte d’entrée de l’immeuble, la cage d’escalier, l’ascenseur, le chauffage central, la buanderie, les espaces communs (p. ex. l’atelier), l’antenne collective, toutes les conduites d’alimentation et d'évacuation (jusqu’au raccordement dans chaque appartement individuel), etc.

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