Crédit ou hypothèque : dans quel cas opter pour quel financement ?

Pour financer un bien immobilier, l’hypothèque est très souvent une solution toute trouvée, mais dans certains cas, le crédit privé n’est pas moins adapté. Laquelle de ces deux options est faite pour vous ?

Vous souhaitez rénover votre maison ? Nous vous présentons la meilleure option de financement. Hypothèque et crédit privé : avantages et inconvénients.

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Indépendamment du montant et de la destination du prêt, aussi bien l'hypothèque que le crédit privé peuvent convenir pour financer un bien immobilier. Dans certains cas, par exemple lorsque le montant du financement est trop faible pour souscrire une hypothèque (généralement 250 000 CHF ou moins), la souscription d'un crédit est une solution. Comparez ici les options qui s'offrent à vous et trouvez la mieux adaptée à votre projet.

Hypothèque vs crédit privé : comparaison

	Hypothèque à taux variable	Crédit privé
Montant du crédit	En fonction du taux d’endettement et du ratio de financement externe Dans les faits, les hypothèques à taux fixe ne sont généralement proposées qu’à partir de 250 000 CHF.	Crédit à la consommation jusqu’à 80 000 CHF (aux termes de la LCC) En fonction du prestataire, des montants plus élevés peuvent être octroyés, parfois au-delà de 250 000 CHF.
Conditions	Taux hypothécaires entre 0,50 % et 1,50 % Le taux d’intérêt dépend du type et de la durée de l’hypothèque. Pour faire simple, plus l’échéance est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. En général, aucune hypothèque n’est octroyée pour des montants inférieurs à 250 000 CHF. Prenez connaissance des taux hypothécaires actuels.	Taux d’intérêt de 4,40 % à 9,95 % La protection des consommatrices et des consommateurs garantie par la loi sur le crédit à la consommation (LCC) ne s’applique pas aux crédits d’un montant supérieur à 80 000 CHF.
Frais	Frais pour augmentation du prêt et frais de notaire Des frais de notaire sont obligatoirement dus en cas d’augmentation de la cédule. D’autres frais peuvent s’appliquer en fonction de l’établissement de financement.	Aucuns frais supplémentaires Aux termes de la loi sur le crédit à la consommation (LCC), tous les frais doivent être inclus dans les intérêts.
Destination du prêt	Transformation ou rénovation au sens strict Le prêt doit servir à financer des dépenses ayant trait au bien immobilier. La demande d’augmentation de l’hypothèque doit être accompagnée de devis.	Tout ce qui concerne la maison (aménagement et meubles inclus) Les crédits privés ne sont généralement pas liés à un usage particulier. Ils ne donnent pas lieu à l’analyse de la valorisation de l’investissement de la part de la banque.
Durée de l’examen de la demande et pièces à fournir	1 à 2 semaines Calcul détaillé du taux d’endettement et du ratio de financement externe, avec présentation des documents à fournir par le demandeur.	1 à 3 jours Examen standard du dossier conformément à la LCC. Extrait du registre foncier demandé par la banque au besoin.
Modalités du décaissement	Nouvelle acquisition Décaissement conditionné au transfert de propriété effectif et à son inscription au registre foncier. Augmentation de l’hypothèque pour financer des travaux de rénovation ou de transformation Décaissement conditionné à la présentation de devis et de factures.	Décaissement du montant total à l’expiration du droit de révocation légal de 14 jours Exception : les prêts d’un montant supérieur à 80 000 CHF peuvent être décaissés immédiatement après leur obtention.
Amortissement/remboursement	Défini par l’établissement hypothécaire La banque définit les modalités d’amortissement. Le montant légal doit obligatoirement être amorti (dans les 15 ans, jusqu’aux deux tiers de la valeur du bien). Les amortissements peuvent être réalisés par l’intermédiaire de versements dans des solutions de prévoyance (pilier 3a). On parle alors d’amortissements indirects.	Mensualité fixe Les intérêts et l’amortissement sont inclus dans la mensualité. Remboursement anticipé possible à tout moment, sans frais. Remboursements supérieurs à la mensualité convenue possible à tout moment, sans frais.
Implications fiscales	Les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable. Un montant forfaitaire de 10 à 20 % de la valeur locative (laquelle est imposable en tant que revenu) est déductible du revenu imposable. Les investissements de préservation de la valeur et les mesures destinées à la préservation de l’environnement ou à la réalisation d’économies d’énergie sont déductibles du revenu imposable. Les investissements augmentant la valeur du bien ne sont pas déductibles du revenu imposable, mais peuvent être comptabilisés à la revente afin de réduire, voire d’annuler l’impôt sur les gains immobiliers.	Investissements de préservation déductibles Les investissements augmentant la valeur du bien ne sont pas déductibles des impôts. La distinction entre investissements de préservation et investissements augmentant la valeur du bien est définie à l’échelon cantonal. Les intérêts du crédit privé sont déductibles du revenu imposable.
	Pour obtenir une offre, contactez HypoPlus SA, service spécialisé en hypothèques du groupe Comparis. Vue d’ensemble sur les hypothèques	Demandez un offre de crédit privé gratuite et sans engagement. Vers la demande de crédit

Conseils

Veillez à ne pas atteindre le ratio de financement externe maximal pour votre bien immobilier. Si vous l’avez atteint, il ne vous reste plus qu’une possibilité : prendre un crédit privé.
Que ce soit dans le cadre d’un crédit ou d’une hypothèque, un refinancement/amortissement anticipé est possible, et même judicieux dans bien des cas. Le refinancement mérite une attention toute particulière lorsqu’une hypothèque à taux fixe arrive à terme.
À l’issue d’un examen réalisé dans le cadre d’une hypothèque, si votre banque conclut que votre solvabilité s’est détériorée (p. ex. en raison d’une baisse du revenu du ménage depuis l’octroi de l’hypothèque), vous pouvez vous voir imposer une obligation de versement complémentaire (et devoir ainsi augmenter votre apport personnel), et ce même si vous avez toujours honoré vos mensualités jusqu’alors.
Attention : avant de demander la prolongation de votre hypothèque, assurez-vous que tous vos prêts sont amortis. En effet, les crédits en cours pourraient avoir une incidence sur l’examen de votre demande.