Les loyers culminent à Saint-Moritz

Analyse Comparis sur le niveau des loyers dans les lieux de vacances


Le loyer mensuel d’un appartement familial, en plein cœur de Saint-Moritz, coûte près de 3600 francs. Il s’avère ainsi supérieur de plus de 75 % à la médiane cantonale, surpassant même le prix des locations à Genève, réputée centre névralgique de l’immobilier. C’est ce que démontre une analyse de Comparis sur les locations d’appartements dans les lieux de vacances helvétiques. « Il est ainsi parfois impossible, pour les résidents et les actifs, de trouver un logement abordable », déplore Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis.

 

Zurich, le 26 février 2019 – Saint-Moritz, destination de vacances jet-set, est non seulement entouré de sommets imposants ; le loyer des appartements y culmine aussi. Un appartement familial (à partir de 4,5 pièces) coûte en moyenne 3950 francs par mois. Il s’agit du loyer mensuel le plus élevé qu’a relevé le comparateur en ligne comparis.ch parmi les 14 destinations prises en compte. Avec 2035 francs, la médiane (valeur centrale) de Saint-Moritz se situe ainsi à 76 % au-dessus de celle du canton.

 

Dans la catégorie des appartements pour couple (entre 3 et 4 pièces), Saint-Moritz se hisse également en tête des lieux de vacances les plus chers, avec 2400 francs. Le prix médian se situe ici à 45 % au-dessus de la valeur centrale du canton. Il en va de même pour les appartements individuels (entre 1 et 2,5 pièces). Les prix s’élèvent à 1494 francs par mois, soit 37 % de plus que la valeur médiane cantonale. 

 

Les annonces immobilières publiées sur comparis.ch, la plus grande plateforme immobilière en ligne de Suisse, ont constitué les données à la base de l'analyse. L'échantillon comprend les annonces portant sur les 14 destinations de vacances observées, publiées en 2017 et en 2018. L’analyse a pris en compte les appartements, les meublés, les maisons et les immeubles d'habitation, mais pas les appartements de vacances.

 

Loyers parfois supérieurs à ceux de centres névralgiques de l’immobilier comme Genève et Zurich

 

Habiter à Saint-Moritz s’avère donc parfois plus cher que de loger à Genève ou à Zurich, pourtant considérés comme des centres névralgiques de l’immobilier. À Zurich, un appartement familial coûte en moyenne 3320 francs, un appartement pour couple, 2450 francs, et un appartement individuel, 1727 francs. À Genève, les loyers s’élèvent à 3810 francs (appartement familial), à 2330 francs (appartement pour couple) et à 1460 francs (appartement individuel).

 

Ainsi, près de 200 appartements sont vacants à Saint-Moritz. La part de logements vides, d’environ 4% par rapport au parc immobilier complet (https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/logements-vacants.assetdetail.6106135.html), stagne à ce niveau depuis trois ans déjà. Cependant, les prix ne baissent pas.

 

« Les prix restent stables, car les propriétaires immobiliers ne ressentent que peu de pression quand il s’agit de revoir leurs loyers à la baisse. Ils préfèrent laisser l’appartement vide et attendre que quelqu’un soit prêt à payer le loyer demandé », observe Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis.

 

La population se rabat vers les communes plus abordables

 

D’après lui, un autre facteur à l’origine de tels prix est la marque Saint-Moritz, connue au niveau international, qui attire un public aisé. « Les résidents qui ne sont pas propriétaires et les personnes qui souhaitent s’installer durablement à Saint-Moritz pour des raisons professionnelles souffrent de cette évolution », souligne F. Papp.

 

Conséquence : en 40 ans, le nombre d’habitants a baissé de 1000 personnes environ pour venir s'établir à un peu plus de 5000 résidents aujourd’hui. D’après l’expert Comparis, ceux-ci se cherchent un domicile plus avantageux dans les communes voisines.

 

Zermatt, « victime » de l’essor touristique

 

D’après l’analyse Comparis, les logements à Zermatt sont excessivement chers. Les familles paient en moyenne 2800 francs pour un appartement (49 % au-dessus de la médiane). Les appartements pour couple, qui se louent à 2200 francs, pèsent lourd dans le budget (44 % au-dessus de la médiane). Quant aux appartements individuels, leur prix de 1022 francs correspond à la valeur cantonale médiane.

 

Mais contrairement à Saint-Moritz, il n’existe presque aucun logement vacant à Zermatt (lien : https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/logements-vacants.assetdetail.6106135.html)

 

La demande de logements, à Zermatt, surpasse très largement l’offre, surtout pendant la saison d’hiver. « Les actifs ou les résidents qui ne sont pas propriétaires ont du mal à se loger à prix décent. Les loyers exorbitants poussent ainsi de nombreux ménages des classes à bas et moyens revenus à se rabattre sur les communes voisines plus abordables, comme Täsch et Randa », poursuit F. Papp. Une grande partie des appartements est, de plus, réservée aux locations de vacances et n’entre pas en compte dans le marché du logement classique. « Le terrain à Zermatt est limité et cher, raison pour laquelle il est extrêmement difficile de créer des logements abordables », explique l’expert Argent.

 

Tributaire de la bonne volonté des propriétaires

 

Consciente de cette problématique, la commune de Zermatt a récemment lancé un projet dédié. Une coopérative devrait reprendre la gérance des appartements de propriétaires établis dans la station, créant ainsi des logements abordables. « Il sera néanmoins difficile de trouver suffisamment de propriétaires prêts à renoncer, dans l’intérêt du bien commun, à leurs revenus locatifs élevés », estime F. Papp.

 

Dans les destinations de vacances suivantes, la médiane d’une catégorie de logement sur trois au moins (appartement individuel, pour couple ou familial) s’avère supérieure de 10 % à la valeur centrale cantonale considérée : Verbier, Crans Montana, Davos, Arosa, Grindelwald et Kerns. D’après F. Papp, les différences de prix s’expliquent en partie par l’exclusivité du lieu ainsi que, d’une manière générale, par la situation de l’offre et de la demande.

 

Les communes abordables

 

Dans 9 des 14 destinations observées, les loyers s’avèrent inférieurs à la valeur médiane cantonale dans une catégorie au moins (appartement individuel, pour couple ou familial). À Flims, Grindelwald, Flumserberg, Meiringen (Haslital), Haute-Nendaz et Klosters, le prix des appartements est équivalent, voire inférieur de 10 % à la médiane du canton considéré dans une catégorie au moins.

 

À Flumserberg, par exemple, il existe des logements abordables toutes catégories confondues. En effet, un appartement individuel y coûte 900 francs, soit 21 % de moins. Un appartement familial se loue à 1670 francs (-16 %), et un appartement pour couple, à 1375 francs (-12 %).

 

Les loyers comparativement bas à Flumserberg s’expliquent aussi par la situation géographique de la commune. « Flumserberg bénéficie d'une bien meilleure desserte en matière de transports que Zermatt, par exemple », explique F. Papp.

 

Offre excédentaire de petits appartements à Klosters

 

À Klosters, les loyers des appartements de 1 à 2,5 pièces sont, avec un montant de 860 francs, inférieurs de 21 % à la moyenne cantonale. « La différence de prix est due à une offre excédentaire résultant des constructions neuves réalisées ces dernières années. De plus, la commune compte des appartements datant des années 1970 et 1980 qui ne répondent plus aux normes d’aménagement actuelles. De tels objets plus anciens restent vides ou sont attribués à prix réduit aux saisonniers », commente F. Papp.

 

À Flims ou à Laax, le prix des appartements individuels est également inférieur à la valeur centrale cantonale. En effet, la médiane y est de 10, respectivement de 8 % inférieure à la celle du canton, pour les mêmes raisons qu’à Klosters.

 

Les locations d’appartements sont également inférieures à la moyenne cantonale à Meiringen (Haslital) et à Haute-Nendaz. Un appartement familial y est de 15 % inférieur à la valeur centrale du canton. Un appartement individuel se loue à 20, respectivement à 22 % de moins, un appartement pour couple à 8, respectivement à 5 % de moins.

 

« Contrairement à Zermatt, Saint-Moritz ou Verbier, par exemple, il s’agit en règle générale de destinations de vacances moins exclusives. Elles attirent un public moins aisé. De plus, ces communes sont souvent mieux desservies », observe F. Papp.

 

Un aperçu global des destinations de vacances analysées est fourni ci-dessous.

 

Méthode

L’analyse repose sur l'évaluation des annonces immobilières publiées en 2017 et en 2018 sur comparis.ch, la plus grande plateforme immobilière de Suisse. Les annonces d’appartements, de meublés, de maisons et d'immeubles d'habitation situés dans 14 lieux de vacances ont été prises en compte, celles des appartements de vacances ayant été exclues. Les différentes tailles de logement se répartissaient dans les catégories appartement individuel (1 à 2,5 pièces), appartement pour couple (3 à 4 pièces) et appartement familial (4,5 à 6 pièces).

 

 

 

Plus d’informations

Frédéric Papp

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