Banques en ligne : les taux hypothécaires les plus intéressants

Analyse Comparis : assurances et caisses de pension pas forcément moins chères


En matière d’hypothèques à taux fixe sur trois, cinq ou dix ans, les offres en ligne des banques sont, en moyenne, moins chères que celles des assurances et des caisses de pension. Ce sont les produits bancaires classiques qui sont les plus onéreux. Tels sont les résultats d’une analyse Comparis sur les taux indicatifs publiés sur Internet. Mais d’une manière générale, les taux affichés sont jusqu’à 50 points de base supérieurs au meilleur prix négociable.

Zurich, le 4 décembre 2018 – Si l’on considère les taux indicatifs, les banques en ligne l’emportent clairement, en partie du moins, sur les banques classiques, les assurances et les caisses de pension : les taux indicatifs moyens se situent à 0,74 % pour les hypothèques à taux fixe sur trois ans, à 0,88 % sur cinq ans et à 1,43 % sur dix ans.

Comparativement, les assureurs demandent en moyenne 1 % (sur trois ans), 1,13 % (sur cinq ans) et 1,52 % (sur dix ans), tandis que les caisses de pension font un peu mieux, affichant respectivement 0,87 %, 1,04 % et 1,5 %.

Les taux indicatifs moyens les plus élevés pour des hypothèques à taux fixe sont ceux proposés par les banques via leurs canaux de distribution classiques :  1,08 % (sur trois ans), 1,18 % (sur cinq ans) et 1,67 % (sur dix ans). C’est ce que révèle une analyse du comparateur sur Internet comparis.ch.

Les hypothèques en ligne sont soumises à diverses restrictions

Parmi les prestataires en ligne, e-hypo sort du lot, de même que les hypothèques en ligne de la Banque cantonale de Schwyz et de la Banque cantonale du Valais : leurs taux pour les hypothèques fixes sur cinq et sur dix ans se situent à 0,79 % et à 1,34 % respectivement, soit comparativement au niveau le plus bas. Pour les hypothèques sur trois ans, hypocklick.ch, qui appartient à la banque BSU, propose l’offre la moins chère, à savoir 0,65 %.

« Les hypothèques en ligne sont moins élevées car elles sont généralement soumises à diverses restrictions. Par exemple, la part du financement externe ne peut être supérieure à 66 %, ou le crédit est plafonné à 1 million de francs ; dans d'autres cas, seul le rachat d'hypothèque est possible », explique Frédéric Papp, expert Banque chez Comparis qui confie aussi que, par rapport aux autres canaux de distribution, la marge de négociation est généralement plus restreinte pour les hypothèques en ligne. « Souvent, le taux indicatif affiché est déjà le prix le plus bas du prestataire » fait-il observer.

Les assureurs et les caisses de pension auraient des avantages structurels

Sur le plan structurel, on pourrait s’attendre à une autre situation, notamment pour les assureurs et les caisses de pension. L’expert Banque chez Comparis note que « Les assurances et les caisses de pension ont des avantages par rapport aux banques dans l’octroi d’hypothèques ». En premier lieu, elles ne sont pas soumises au volant de fonds propres anticyclique qu’impose la Banque nationale suisse. Par ailleurs, les établissements autres que les banques n’ont pas d’épargne à rémunérer et n’ont donc pas besoin de subventionner des clients épargnants. « Au contraire, ces établissements peuvent librement utiliser les revenus issus des primes et placés durant des décennies pour l’octroi d’hypothèques », déclare F. Papp. Des avantages en termes de coût qui, selon l’expert, confèrent plus de flexibilité aux assureurs et aux caisses de pension pour fixer leurs conditions. Cela est particulièrement vrai pour les hypothèques à longue échéance.

Selon F. Papp, ces organismes, en partie toutefois, ne sont pas ou pas encore dotés des structures et des processus nécessaires pour commercialiser des hypothèques de manière plus agressive. « Sur ce point, les banques sont avantagées. C’est pourquoi les caisses de pension et les assurances se concentrent sur des hypothèques simples et à faibles risques, sur des durées longues » ajoute l’expert Comparis, soulignant que leurs critères d’octroi sont généralement plus stricts que ceux des banques.

Pour les hypothèques sur dix ans, le meilleur taux indicatif est proposé par Zurich Assurance et par Swiss Life (1,42 % respectivement). Avec 1,68 %, Helvetia est la compagnie d'assurance plus chère. Parmi les caisses de pension, c’est la Pensionskasse Basel-Stadt qui présente l’offre la moins chère (1,3 %). La Fondation Abendrot, quant à elle, demande le taux le plus élevé (1,71 %) parmi tous les établissements que comparis.ch a étudiés.

Disparités importantes entre les banques classiques

Dans le comparatif des banques dotées de structures commerciales classiques, la Banque du Léman s’en sort le mieux, toutes durées confondues. Elle a publié des taux indicatifs (date de référence : 16.11.2018) s’élevant à 0,66 % pour les hypothèques à taux fixe sur trois ans, à 0,84 % sur cinq ans et à 1,18 % sur dix ans. Le dernier taux cité est même le plus bas parmi tous les établissements pris en considération.

Un bémol toutefois : le client ne peut bénéficier des taux comparativement faibles proposés par la Banque du Léman que s’il effectue d'autres transactions. De plus, cette banque se concentre géographiquement sur la Romandie et principalement sur l’Arc lémanique.

En queue de peloton des banques analysées par comparis.ch, on retrouve la Urner Kantonalbank, qui propose 1,78 % pour les hypothèques sur dix ans et 1,3 % sur cinq ans. Pour les hypothèques sur trois ans, Credit Suisse affiche le taux indicatif le plus élevé, se situant à 1,23 %.

À titre de comparaison, une hypothèque à taux fixe sur dix ans à hauteur de 500 000 francs revient à 5900 francs par an auprès de la Banque du Léman. À la Urner Kantonalbank, les intérêts s’élèvent à 8900 francs, alors qu’ils sont de 6700 francs chez e-hypo. 

Le taux hypothécaire, une affaire de négociation

Cela dit, les taux indicatifs cités ne sont pas gravés dans le marbre. En général, les banques publient des taux indicatifs élevés et concèdent un rabais si le client réalise d’autres opérations. Les données HypoPlus, un service partenaire de Comparis, montrent également qu’il existe une grande marge de négociation en ce qui concerne le financement externe, l’endettement ou encore le montant de l’hypothèque. « D’une manière générale, les taux indicatifs sont environ entre 10 et 50 points de base supérieurs au meilleur prix négociable », précise F. Papp, qui rappelle que, souvent, il est ainsi également possible d’obtenir des taux d’intérêts plus bas qu’auprès des prestataires en ligne.

À cet égard, le fait de consulter un courtier en hypothèques indépendant peut s'avérer intéressant pour les personnes acquérant un bien immobilier ou renouvelant leur hypothèque.

Méthode

Analyse effectuée sur la base des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sur trois, cinq et dix ans publiés sur les sites de banques en ligne ou classiques, d'assureurs et de caisses de pension en Suisse. L’échantillon analysé comportait 56 établissements. Jour de référence pour la collecte des données : le 16 novembre 2018.

 

Plus d’informations

Frédéric Papp
Expert Banque
Téléphone : 044 360 34 30
Courriel : media@comparis.ch
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