Hypothèque

Baromètre des Hypothèques T1 2018 : augmentation notable des taux hypothécaires

ANALYSES
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Bientôt la fin de la période de taux bas historiques ? Comparis fait le point. Photo : iStock

Les taux des hypothèques fixes ont connu un rebond au premier trimestre 2018. À la mi-février, ils se situaient même au plus haut depuis deux ans pour les hypothèques à long et à moyen terme. L'attente générale d’une nouvelle remontée des taux d’intérêt s’est traduite par une augmentation de la demande en hypothèques à long terme et par un retour au niveau atteint au cours de la période précédente. Tels sont les résultats du dernier Baromètre des Hypothèques de comparis.ch.

Les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sur dix ans ont enregistré, au dernier trimestre, une hausse de 13 points de base, venant se situer à 1,58 % à la fin mars. Une forte hausse très remarquée s’est opérée entre le début janvier et la mi-février pour venir culminer au plus haut depuis deux ans. Cet épisode de regain a également pu être constaté pour les taux hypothécaires à cinq ans, qui s’établissaient à 1,16 % à la fin du trimestre. Les échéances courtes, quant à elles, sont restées stables. Leurs taux sont inchangés et se maintiennent à 0,96 %.

Les taux semblent avoir atteint un plancher

Les périodes de taux bas historiques pourraient bientôt toucher à leur fin. Cette possibilité est notamment étayée par le fait que la Banque centrale européenne a retiré de ses perspectives l’éventualité d’un nouvel élargissement des rachats d'obligations. Une hypothèse que vient renforcer l’embellie dont ont récemment bénéficié les rendements des obligations souveraines. D’une manière générale, leur évolution est analogue à celle qu’enregistrent les taux des hypothèques fixes. La question se limite donc simplement à savoir dans quelle mesure les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe suivront. « Agissant dans un environnement très concurrentiel, les établissements hypothécaires s’abstiendront sans doute de relever leurs taux hypothécaires de manière précipitée », estime Dominik Weber, Expert Banque chez comparis.ch.

Mais il existe également des indicateurs qui pointent dans la direction opposée : en effet, la politique commerciale américaine ainsi qu’une situation difficile en Italie pourraient être des éléments majeurs contribuant à émousser la hausse des taux. Selon M. Weber, une montée en flèche des taux hypothécaires n’aura de toute façon pas lieu tant que la Banque nationale suisse (BNS) n’aura pas ajusté sa marge de fluctuation. Et les experts sont loin d’être unanimes en ce qui concerne le moment auquel elle relèvera les taux. « Au final, la décision de la BNS en matière de taux dépendra très largement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne et des orientations qu’elle prendra », poursuit M. Weber. Il n’est toutefois pas exclu que la Banque nationale suisse intervienne plus rapidement que ce à quoi le marché s’attend. Ainsi, les deux grandes banques suisses UBS et Credit Suisse s'attendent à ce que la BNS augmente les taux dès la fin de l’année ou au cours du premier trimestre 2019.

Renforcement de la demande en échéances longues

Les hypothèques à taux fixe sont la formule privilégiée en Suisse pour ce type d'emprunt. Et celles offrant des échéances longues sont très largement plébiscitées. À la fin de l’année, la demande en hypothèques fixes à long terme avoisinait encore 79 %. Aujourd’hui, leur proportion a augmenté et représente désormais près de 83 % des demandes. Elles reviennent ainsi à leur niveau du premier trimestre 2017, après avoir perdu du terrain au profit des hypothèques à échéances moyennes au cours des trois trimestres qui ont suivi.

« En Suisse, les emprunteurs n’aiment guère les surprises en matière de prévisions et de budget. C’est pour cette raison qu’ils préfèrent majoritairement s’assurer des taux bas sur une longue période », explique M. Weber. Selon lui, la plupart des propriétaires immobiliers considèrent peu probable que les taux baissent encore. Cela explique pourquoi les échéances courtes et moyennes sont peu demandées actuellement. En effet, les échéances à moyen terme ont enregistré un recul au cours du premier trimestre, passant de 18,5 à 13,1 %. Située à un faible échelon, la part des échéances courtes a, quant à elle, connu une légère progression, partant de 3 % pour venir s’établir à 4 %.

« Indépendamment de l’échéance souhaitée pour une hypothèque, il est en tout cas conseillé de comparer les établissements et de négocier les taux proposés par les organismes de prêt », constate M. Weber. Car de différences de taux, même minimes, peuvent renchérir sensiblement une hypothèque, notamment lorsque l’on tient compte de sa durée totale (cf. exemple de calcul).

Poids de la dette sur le budget des ménages

Calcul à titre d’exemple pour un bien d’une valeur de 800 000 francs et un emprunt de 60 %. Comparer les taux, négocier et obtenir les meilleures conditions : avec une hypothèque à taux fixe sur dix ans, un emprunteur économise environ 10 000 francs grâce à un taux négocié à 1,4 % en comparaison avec le taux indicatif publié qui se situe à 1,6 %.

 

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