« Les taux négatifs pourraient faire grimper le prix des hypothèques »

Baromètre des Hypothèques Comparis pour le 4e trimestre 2019


Après avoir plongé sous la « barre magique » de 1 %, les taux indicatifs des hypothèques sur dix ans reprennent légèrement à la hausse. « Certes, les taux négatifs impactent les marges d'intérêt des banques. Mais ils pourraient également faire grimper le prix des hypothèques », met en garde Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis.

Zurich, le 7 janvier 2020 – Le moteur économique tourne depuis des années avec des taux d’intérêt extrêmement bas. Mais pas à plein régime. La persistance de cette politique de taux bas entraîne également les taux hypothécaires dans des creux record. Au plus fort de la crise financière, en septembre 2008, les établissements de crédit chiffraient à plus de 4 % le prix d'une hypothèque sur dix ans. Fin décembre 2019, ces dernières avaient sombré à 1,09 %, soit près de quatre fois moins.



 
 
 
 
 
 
 
 

 

Toutefois, « Les taux négatifs pourraient produire l’effet inverse et faire grimper le prix des hypothèques », met en garde Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis, qui soulève que les taux d'intérêt négatifs pour des segments toujours plus larges de la population pourraient entraîner des changements de comportement.

Placements, espèces et or plutôt que de l'argent à la banque

Il est possible de contourner les taux d'intérêt négatifs sur les avoirs en compte par des échanges bien connus, par exemple en transférant ses espèces vers des placements en titres. Pour celles et ceux qui craignent les titres, il existe encore une autre solution : conserver son argent en espèces ou de l’or au coffre-fort de la banque. Les frais de coffre-fort sont bien inférieurs à des intérêts de pénalité de 0,75 %.

« Plus la phase de taux d'intérêts négatifs durera longtemps, plus l'incitation à élaborer des stratégies non conventionnelles pour contourner ces taux négatifs sera grande. On citera les cryptomonnaies comme le bitcoin ou des produits dérivés », commente F. Papp.

Force est de constater que lorsque l’épargne fond, il reste moins d'argent disponible pour refinancer des hypothèques. « Si cela se produit à grande échelle, il y aura une pénurie de l’offre. La réponse logique à une pénurie est l'augmentation des prix, c'est-à-dire des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés », explique F. Papp.

Cela dépendra en grande partie de la future politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) et de la Banque nationale suisse (BNS). F. Papp s'attend à ce que la BCE poursuive sa politique monétaire ultra-souple et repousse le revirement tant attendu des taux d'intérêt à plus tard encore. « La marge de manœuvre que détient la BNS pour relever les taux d'intérêt reste donc extrêmement étroite », explique l'expert Comparis.

Taux d'intérêt hypothécaires légèrement plus élevés

Au dernier trimestre 2019, le taux indicatif d'une hypothèque à taux fixe sur dix ans a grimpé à 1,10 %, soit 11 points de base au-dessus du niveau record observé en août 2019. Situé à 1,09 % au 31 décembre 2019, le taux était légèrement plus élevé qu'à la fin du troisième trimestre. Les hypothèques sur deux et sur cinq ans sont presque aussi chères qu'au trimestre précédent.

Selon les prévisions de F. Papp, « Les taux hypothécaires resteront bas en 2020, toutes échéances confondues, avec de légères fluctuations à la hausse ou à la baisse ».

Malgré le faible niveau des taux d'intérêt, les écarts de taux sont parfois considérables lorsque l’on compare différents organismes de prêt. En effet, les taux d'intérêt publiés par les établissements hypothécaires pour une hypothèque à taux fixe sur dix ans évoluent sur une fourchette de taux allant de 0,82 % minimum à 1,40 % maximum. Selon les données de HypoPlus, service partenaire de Comparis et courtier hypothécaire indépendant, cela représente un potentiel d'économies de 2900 CHF par an pour un volume hypothécaire de 500 000 CHF. En négociant bien, ou en faisant négocier intelligemment, les intérêts peuvent même être plus bas.

Écart de taux minime entre les hypothèques sur dix ans et sur cinq ans

Selon F. Papp, l'écart toujours très faible des taux d'intérêt est impressionnant. Les hypothèques sur dix ans ne sont plus séparées que par 16 points de base des hypothèques sur cinq ans et par 22 points des hypothèques sur deux ans. Les temps sont donc favorables pour s’endetter sur le long terme à des conditions de taux intéressantes.

T4 2019 T3 2019 T2 2019 T1 2019 T4 2018
Hypothèques fixes sur 10 ans 1,09%
1,05%
1,10%
1,20%
1,46% 
Écart entre les hypothèques fixes sur 10 et sur 5 ans (en points de base)
16 
14
15
23 42
Hypothèques fixes sur 5 ans
0,93% 
0,91%
0,95%
0,97%
1,04%
Écart entre les hypothèques fixes sur 2 et sur 10 ans (en points de base)
22 
18
22
28
51
Hypothèques fixes sur 2 ans
0,87% 
0,87%
0,88%
0,92% 0,95%
Écart entre les hypothèques fixes sur 2 et sur 5 ans (en points de base)

4
7

Base des données

Les données concernant les taux d’intérêt compris dans le Baromètre des Hypothèques Comparis s’appuient sur les taux indicatifs de plus de 50 établissements de crédit, lesquels sont actualisés quotidiennement et publiés dans l’aperçu des taux. L’expérience montre que, dans la plupart des cas, les taux indiqués dans les offres d’hypothèques sont inférieurs aux taux indicatifs officiels. Le prochain Baromètre des Hypothèques paraîtra début avril 2020.

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Frédéric Papp
Expert Argent
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