Achat d’un logement : en Suisse, les familles de la classe moyenne doivent être mobiles


Zurich, le 13 juin 2019 – Les taux hypothécaires atteignant un plus bas record, les familles de la classe moyenne en Suisse rêvent de devenir propriétaires. Mais pour de nombreux ménages qui ont pourtant un revenu confortable, les exigences à remplir pour obtenir une hypothèque constituent un obstacle infranchissable. Le comparateur comparis.ch, le plus grand marché en ligne de Suisse pour l’immobilier, a analysé le taux d’endettement pour un revenu brut mensuel compris entre 10 000 et 16 700 francs. Par exemple, si ce dernier est dans la partie basse de cette fourchette, une famille domiciliée dans le canton de Zurich peut à peine assumer le financement d’un appartement en propriété. « Pour s’offrir le bien de ses rêves, il faut souvent faire preuve de flexibilité quant à sa localisation », observe Frédéric Papp, expert Argent chez Comparis.

Dans son analyse, Comparis a mis en relation les revenus et les prix médians des annonces pour un appartement dans divers districts suisses (voir Méthode), sachant que les caractéristiques définies pour l'appartement considéré étaient les suivantes : 4,5 à 5,5 pièces sur une surface habitable allant de 115 à 135 m2. D’autres critères comme la situation ou la qualité du logement (niveau d’équipement) n’ont pas été pris en compte.

Regarder au-delà des frontières cantonales

Ce qui pose problème à de nombreuses familles, c’est qu’elles ne remplissent pas les conditions relatives au taux d’endettement. À cet égard, le secteur bancaire applique la règle selon laquelle le coût du logement ne devrait pas dépasser un tiers du revenu mensuel (voir Méthode).

Selon ce principe, une famille avec un revenu brut allant jusqu’à 10 000 francs ne peut se permettre que des biens immobiliers dont le prix d’achat est inférieur à 680 000 francs. « Dans cette fourchette de prix, la famille aura du mal à acheter dans le canton de Zurich un logement correspondant aux critères que nous avons définis », déclare F. Papp.

 Districts aux annonces avec un prix médian allant jusqu'à 680000 francs

Cette famille devrait plutôt emménager dans d’autres cantons. Par exemple, le prix médian dans le district d’Olten (SO) est de 640 000 francs. Dans les districts de Kulm, de Zofingen et de Zurzach (AG), il est compris entre 616 000 et 660 000 francs. Avec un prix médian établi à 679 000 francs, le district de Brugg parvient encore se classer parmi les options envisageables (catégorie verte). Pour un ménage avec un revenu mensuel brut de 10 000 francs, le bien sur lequel porte l’analyse est abordable dans les districts de Frauenfeld (TG), de Toggenburg (SG) et de Münchwilen (TG), où les prix médians s’élèvent respectivement à 623 000, 628 000 et 646 000 francs.

 Districts aux annonces avec un prix médian allant jusqu'à 850000 francs

Selon la règle du taux d’endettement, une famille résidant dans le canton de Zurich et percevant un revenu brut de 12 500 francs par mois, soit 150 000 francs par an, peut acquérir le logement décrit pour un montant maximum de 850 000 francs. Le prix médian dans le district de Dielsdorf est de 850 000 francs. Un achat est également possible dans les districts d’Andelfingen (740 000 francs) et d’Hinwil (825 000 francs).

 Districts aux annonces avec un prix médian allant jusqu'à 1 million de francs

Il faut environ 180 000 francs par an, ou 15 000 francs par mois, pour accéder à la propriété d’un logement d’une valeur maximale de 1 million de francs. C’est le revenu nécessaire pour devenir propriétaire à Uster, où le prix médian est de 990 000 francs. Dans les districts de Winterthour et de Pfäffikon (ZH), ce dernier s’élève respectivement à 858 000 et 875 000 francs, contre 895 000 francs pour Bülach et Affoltern.

Zurich tire les prix de l’immobilier vers le haut en Suisse alémanique

Dans le district de la ville de Zurich, dans les deux districts d’Horgen et de Meilen situés au bord du lac de Zurich, dans le canton de Zoug et dans les districts de Höfe et de Küssnacht (SZ), 16 700 francs par mois (soit un peu plus de 200 000 francs par an) ne suffisent généralement pas pour s’offrir le bien immobilier répondant à nos critères. Ce revenu brut permet l’achat d’un logement d’une valeur maximale de 1,14 million de francs. Dans les districts cités, le prix médian pour un appartement correspondant au bien standard va de 1,15 million de francs (Höfe) à 1,67 million de francs (Zurich), ce qui est nettement supérieur à ce plafond.

Dans les districts d’Obersimmental-Saanen (BE), de Maloja et de Valbella, les prix de l’immobilier ont augmenté du fait des luxueuses destinations touristiques que sont Gstaad, Saint-Moritz et Lenzerheide. Ils font partie des districts dans lesquels le prix médian du bien faisant l’objet de notre analyse y dépasse la limite de 1,15 million de francs.

 Districts aux annonces avec un prix médian allant jusqu'à 1,14 million de francs

Peu de chances d’accéder à la propriété à Bâle-Ville et dans la région lémanique également

À Bâle-Ville, les familles de la classe moyenne, même avec un revenu mensuel de 16 700 francs (revenu annuel avoisinant 200 000 francs), ne gagnent pas suffisamment pour acheter l’appartement en propriété défini plus haut. Elles doivent se tourner vers d’autres districts de Bâle-Campagne tels qu’Arlesheim, Liestal, Laufon, Sissach et Waldenburg.

Le bien immobilier susmentionné est inabordable même pour des familles qui vivent avec 16 700 francs dans le canton de Genève et dans le district vaudois de Lavaux-Oron situé au bord du Lac Léman. Il en va de même dans la ville de Lausanne où le prix médian s’établit à 1,12 million de francs. Un revenu brut d’au moins 15 000 francs est nécessaire pour faire l’acquisition d’un tel appartement dans le district genevois de Nyon, au bord du Lac Léman. Les prix médians sont plus raisonnables dans les districts ruraux romands du Gros-de-Vaud (750 000 francs), du Jura Nord vaudois (700 000 francs) et de la Broye-Vully (à peine 687 000 francs). Là, il faut toujours un revenu brut compris entre plus de 10 000 francs par mois (Broye-Vully) et 11 000 francs par mois (Gros-de-Vaud) pour acheter le bien décrit par Comparis.

Règle élastique du taux d’endettement

La règle du taux d’endettement citée précédemment avec un taux d’intérêt théorique de 5 % n’est pas sacro-sainte et n’a été formulée ni par une instance de régulation étatique ni par l’Association suisse des banquiers (ASB). Cependant, l’ASB demande à ses membres de déterminer le taux d’intérêt théorique avec prudence. À cet égard, les valeurs moyennes à long terme peuvent servir de référence pour le calcul. À titre de comparaison, le taux hypothécaire moyen se situait à un petit 5 % entre 1960 et le début de la période de taux bas en 2008.

« Certaines banques font leurs calculs en utilisant un taux d’intérêt théorique inférieur à 5 %. Mais, l’expérience montre qu’elles ne vont pas en-deçà de 4,5 % », explique F. Papp.

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Méthode

L’analyse repose sur le calcul des prix médians par district suisse pour un bien immobilier standard (appartement) défini par Comparis et comptant 4,5 à 5,5 pièces sur une surface habitable allant de 115 à 135 m2. Des critères qualitatifs tels que le niveau d’aménagement ou la situation n’ont pas été pris en considération. Les offres de vente publiées sur comparis.ch entre 2018 et la mi-mai 2019 ont été évaluées. Pour des ménages percevant un revenu brut mensuel de 10 000, 12 500, 15 000 et 16 700 francs, des calculs ont été effectués afin de déterminer le prix d’achat maximum pour lequel ils obtiendraient un crédit hypothécaire d’après la règle du taux d’endettement. Ce taux a été calculé selon la méthode couramment appliquée dans le secteur bancaire, à savoir que le coût du logement ne devrait pas dépasser un tiers du revenu mensuel. Le calcul inclut non pas la charge effective des intérêts, mais un taux d’intérêt théorique de 5 % de la dette hypothécaire. Les charges et frais d’entretien sont prévus à hauteur de 1 % de la valeur vénale. Les frais d’amortissement mensuels résultent de la réduction de la dette hypothécaire en 15 ans aux deux tiers de la valeur de nantissement du bien immobilier. Des prix de 680 000, 850 000, 1 000 000 et 1 137 000 francs ont ainsi été obtenus. Comparis a supposé que les ménages remplissaient les exigences de fonds propres correspondant à 20 % du prix d’achat.

Clause de non-responsabilité :
1. Les logements sensiblement identiques n’ont pas été comparés car il n’a pas été tenu compte des critères qualitatifs. 2. Dans chaque district, il y a des logements dont le prix d’achat est inférieur ou supérieur au prix médian. 3. La sélection peut ne pas être pas représentative des biens immobiliers mis en vente au cours de la période analysée. La raison principale en est que les annonces ne comportent parfois aucun prix et que les annonces immobilières ne sont pas toutes diffusées sur des plateformes. 4. Le prix d’achat effectif peut différer du prix affiché sur l’annonce.

Plus d’informations
Frédéric Papp
Expert Argent
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