Vente immobilière : que joindre au dossier de vente ?
Découvrez les éléments indispensables d’un dossier de vente complet susceptible de faciliter la vente du bien ainsi que le temps nécessaire à sa création.
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Un dossier de vente informatif et attrayant augmente les chances de vendre son bien immobilier au prix souhaité. Comparis fait le point sur les éléments qui doivent impérativement y figurer.
Les points essentiels du dossier de vente
Il y a pléthore de biens à vendre sur le marché. Un bref aperçu des informations les plus importantes sur le bien à vendre aidera les acheteuses et acheteurs potentiels à passer en revue les offres intéressantes lors d’une première sélection.
Les éléments suivants sont à la base de tout dossier de vente :
Un titre qui décrit au mieux le bien mis en vente et souligne ses particularités les plus importantes. Par exemple : « Appartement de 4,5 pièces avec vue sur le lac » ou « Appartement en attique avec vue sur le Säntis »
Brève explication de la raison pour laquelle le bien est à vendre
Photos de qualité professionnelle (1 à 2 par pièce et vue extérieure)
Description par mots-clés du bien à vendre – sans oublier l’adresse du bien, le type de bien, son année de construction et celle des travaux de rénovation, le nombre de pièces, le nombre d’étages, balcon/terrasse, parking souterrain/parking extérieur
Souligner les points forts (grande terrasse, suite parentale avec dressing, etc.)
Conditions de vente avec prix de vente conforme au marché. Conseil : des agents immobiliers renommés, des banques et des instituts de conseil immobilier établissent des estimations professionnelles. Vous pouvez au préalable évaluer gratuitement votre bien immobilier afin d’obtenir une première estimation
Date d’emménagement la plus proche possible
Coordonnées de la vendeuse ou du vendeur
Quelles informations intégrer au dossier de vente pour qu’il soit exhaustif ?
En plus des points généraux mentionnés ci-dessus, le dossier de vente devrait contenir d’autres informations sur la base desquelles les acheteurs potentiels pourront décider de poursuivre ou d’abandonner le processus de vente. Regroupez les informations afin que vous et les personnes intéressées puissiez garder une vue d’ensemble.
Le dossier de vente devrait également aborder en détail les points suivants :
Informations sur la commune
Les informations sur la commune sont particulièrement utiles pour les personnes ne connaissant pas la localité. En voici quelques exemples :
Brève description de la commune dans laquelle se trouve le bien à vendre (nom de la commune, canton, nombre d’habitants, surface, altitude)
Taux d’imposition de la commune et du canton
Temps de trajet en transports publics et en véhicule privé pour se rendre aux centres, aux écoles, aux magasins, etc.
Gare la plus proche, arrêt de bus
Facultatif : vous pouvez également chiffrer votre exposition au bruit autour de votre propriété. Vous trouverez ici des données à ce sujet
Description de l’état du bâtiment
Dans le cas de bâtiments existants notamment, l’état de la structure et des aménagements intérieurs fixes est particulièrement important. Décrivez les matériaux utilisés. Mentionnez l’âge des différents composants et la date à laquelle ils ont été remplacés pour la dernière fois.
Brève description de la commune dans laquelle se trouve le bien à vendre (nom de la commune, canton, nombre d’habitants, surface, altitude)
Sols : parquet, carrelage, liège, sol coulé (sans joints), moquette
Murs : tapissés, plaques de plâtre peintes en blanc, enduit de plâtre peint en blanc
Plafonds : plaques de plâtre peintes en blanc, enduit de plâtre peint en blanc
Salles de bains : lavabo simple ou double vasque, cloison en verre, WC, baignoire, douche à l’italienne ou receveur de douche, carrelage au sol et au mur, sol coulé étanche, etc.
Fenêtres : type de vitrage, coefficient de transmission thermique
Portes d’entrée : serrure de sécurité, coefficient de transmission thermique
Cuisine : cuisine de menuisier, cuisine standard, type de table de cuisson (induction, gaz), plans de cuisine et de travail (stratifié, granit, quartz, métal, etc.), appareils de cuisine (marques)
État et isolation de l’enveloppe du bâtiment et du toit
Particularités du bien immobilier
Mettez en avant les points forts de votre bien. Les points forts visent à distinguer votre bien immobilier des autres. Il peut s’agir des atouts suivants :
Vue sur le lac, vue sur la montagne, vue dégagée
Cheminée ouverte / verrouillable
Baignoire autoportante
Sauna
Piscine
Meubles sur mesure et fixes (p. ex. dressing)
Ascenseur menant du garage à l’appartement
Chauffage et points techniques
Le système de chauffage son installation sont importants pour les acheteurs potentiels du point de vue des coûts, du confort et de l’environnement.
Standard Minergie
Extrait CECB
Type et âge de l’installation de chauffage (mazout, gaz, photovoltaïque, solaire, géothermie, etc.)
Système de chauffage (chauffage au sol, radiateurs)
Climatisation
Plans, photos et vidéos
Pour que les personnes intéressées puissent se projeter, il faut que vous leur en donniez l’occasion. Veillez à ce que les chambres soient bien rangées et propres. Retirez vos objets personnels. Mettez votre intérieur en scène grâce au home staging.
Plan de situation : épinglez les écoles, les jardins d’enfants, les centres commerciaux, les arrêts de bus, la gare ferroviaire, etc.
Plans de tous les étages : demander les plans d’étage manquants à l’architecte, à l’administration ou à l’autorité de construction de la commune concernée
Plan cadastral : il peut également être commandé auprès de la commune concernée
Photos récentes et professionnelles des chambres, des points forts, des vues extérieures et des environs. À ce stade, vous pouvez joindre davantage de photos que qu’indiqué au point 1
Éventuellement vidéo des espaces intérieurs et extérieurs
Documents officiels et assurances
Extrait du registre foncier, y compris droits de passage à pied et avec véhicule (copie)
Justificatif de l’assurance bâtiment (copie)
Trois conseils d’experts pour un dossier de vente réussi
La création d’un dossier de vente professionnel requiert de l’expertise et une connaissance du marché. Il y a un risque que le prix indiqué ne soit pas conforme au marché.
Conseil 1 : communiquer le prix conforme au marché
En publiant plusieurs annonces à des prix différents, on perd de sa crédibilité et on court ainsi le risque de vendre son bien à un prix nettement inférieur. Une évaluation immobilière en ligne ou une évaluation professionnelle réalisée par un agent immobilier concourt à la fixation d’un prix conforme au marché.
Conseil 2 : souligner les points forts et faire preuve de transparence
N’oubliez pas de souligner les points forts de votre bien et de le présenter sous son meilleur jour avec des photos professionnelles. Indiquez en toute transparence les éléments qui doivent être rénovés ou s’il y a lieu, par exemple, de remplacer le système de chauffage.
Celles et ceux qui souhaitent constituer le dossier par eux-mêmes trouveront quantité de modèles sur Internet. Veillez toutefois à ce que la présentation reste neutre/objective et ne surjoue pas les codes publicitaires.
Conseil 3 : un soutien professionnel peut vous faire économiser du temps et ménager vos efforts
Monter un dossier de vente par ses propres moyens demande surtout du temps et une multitude de compétences : connaissances dans le bâtiment, créativité, connaissance du marché, connaissances en marketing, etc. Et cette entreprise engendre des coûts : l’engagement d’un photographe professionnel peut aller de 500 à 1500 francs voire plus, en fonction de l’ampleur de la tâche et du nombre de photos. À cela s’ajoutent des frais d’annonce mensuels de 150 francs et plus.
Les propriétaires qui ont délégué la vente de leur bien à un agent immobilier n’ont pas à se soucier du dossier à monter. Les agents sérieux tiennent compte de leur investissement dans la commission de vente. Un agent immobilier se charge par ailleurs de passer les annonces et représente les intérêts de la vendeuse ou du vendeur au moment de la rédaction du contrat de vente. Selon les régions et l’objet à vendre, le coût d’un agent immobilier oscille entre 2 et 3 % du prix de vente environ. L’agent immobilier procède également à une estimation détaillée du bien immobilier, dans le but de le vendre au meilleur prix.
Il est néanmoins conseillé de jeter un œil au dossier que le professionnel a élaboré et de vérifier que tous les documents nécessaires y figurent bien, que le texte se lit de manière fluide et qu’il n’y a pas de fautes d’orthographe. Testez les compétences d’un courtier en lui posant ces questions essentielles.