Estimation hédoniste : l’évaluation hédoniste en immobilier

1. Qu’est-ce qu’une évaluation hédoniste ?

L’évaluation hédoniste est un procédé qui consiste à comparer des biens de même valeur. Ainsi, le bien immobilier est comparé avec des biens déjà vendus ayant certaines caractéristiques communes. À partir de cette comparaison, la méthode hédoniste permet de déduire la valeur vénale. De nos jours, la plupart des banques, caisses de pensions et agents immobiliers ont recours à ce type d’estimation.

2. Comment calcule-t-on le prix d’un bien immobilier avec la méthode hédoniste ?

Cette méthode intègre les caractéristiques d’un bien dans l’estimation de ce dernier et leur attribue une valeur donnée. Exemples de caractéristiques : surface utile, nombre de pièces, année de construction.

La méthode hédoniste se fonde sur l’analyse de données récentes concernant les transactions immobilières pour évaluer l’influence de ces caractéristiques sur le prix de vente. Une banque de données complète reflétant la situation du marché est indispensable à une évaluation fiable et précise.

3. Dans quels cas l’estimation hédoniste est-elle pertinente ?

Pour les biens immobiliers standards, la méthode hédoniste fonctionne parfaitement. Mais elle touche à ses limites dès lors qu’il s’agit de biens particuliers. Les biens comparables étant peu nombreux, le risque d’une estimation biaisée du prix est grand.

Par rapport à d’autres méthodes d’estimation des biens immobiliers, l’estimation hédoniste présente plusieurs avantages :

• Rapidité : une fois collectées les informations sur les caractéristiques du bien, l’évaluation est effectuée très rapidement.

• Proximité avec le marché : l’estimation du bien reposant sur les données de nombreuses ventes, la méthode est très objective et reflète la réalité du marché.

• Méthode applicable dans toute la Suisse : elle peut être également appliquée aux biens situés dans des localités reculées, et donc sur l’ensemble du territoire suisse.

4. Qui peut effectuer une estimation hédoniste ?

Les banques, caisses de pension et compagnies d’assurance sont nombreuses à faire des estimations des biens présents sur le marché selon la méthode hédoniste. Les agents immobilier y ont recours eux aussi pour estimer des biens. Au cas où vous n’auriez pas fait appel à un agent immobilier pour effectuer votre vente immobilière et que vous souhaitez faire faire une estimation hédoniste, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

1. Vous pouvez utiliser un outil en ligne gratuit tel que l’évaluation immobilière de Comparis, pour une première estimation de votre bien.

2. Vous pouvez utiliser une plateforme en ligne payante comme CIFI pour obtenir l’évaluation de votre bien. Comptez entre 300 et 700 francs selon l’outil que vous utiliserez.

3. Enfin, vous avez la possibilité de mandater une ou un spécialiste en estimation immobilière. Il vous en coûtera entre 1000 et 2000 francs.

5. Quelles sont les autres méthodes d’estimation ?

Outre la méthode hédoniste, les agents immobiliers expérimentés ont recours à d’autres méthodes pour calculer la valeur d’un bien immobilier :

• Méthode de la valeur de rendement : la méthode de la valeur de rendement sert à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier sur la base des revenus locatifs nets. Elle est en premier lieu utilisée pour les biens locatifs.

• Méthode de la valeur intrinsèque : la méthode de la valeur intrinsèque est recommandée pour l’évaluation des biens immobiliers de luxe. Selon cette méthode, la valeur d’un bien immobilier se compose de la valeur du terrain et de la valeur vénale de la propriété. La valeur intrinsèque peut donc différer de la valeur de marché.