Loyer : gare au taux d’intérêt de référence, à la réserve de loyer, etc.

1. De quoi dépend le montant du loyer ?

Les facteurs suivants peuvent influencer le loyer :

• Le taux d’intérêt de référence

• L’indice suisse des prix à la consommation

• La réserve de loyer

• Les frais généraux d’exploitation et d’entretien

2. Quelle est l’influence du taux d’intérêt de référence sur le loyer ?

Le taux d’intérêt de référence est le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires en cours en Suisse. Il sert de facteur de calcul du loyer depuis 1983.

Actuellement, le taux d’intérêt de référence est de 1,75 %, valable depuis le 2 décembre 2023.

En résumé :

• Si le taux d’intérêt de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, le loyer peut être augmenté de 3 % (art. 13 OBLF).

• Si le taux d’intérêt de référence baisse de 0,25 point, vous pouvez demander une réduction de loyer de 2,91 %.

Important : ces valeurs ne s’appliquent que si le taux d’intérêt de référence est inférieur à 5 % et que le loyer était basé sur le taux de référence précédent.

3. Quel est l’impact de l’indice suisse des prix à la consommation sur le loyer ?

Les bailleresses et bailleurs peuvent s’appuyer sur le contexte général d’inflation pour procéder à une augmentation de loyer. L’inflation se calcule à l’aide de l’indice suisse des prix à la consommation.

Important : la bailleresse ou le bailleur ne peut augmenter le loyer qu’à hauteur de 40 % de l’inflation maximum. Exception : les contrats de bail indexés.

4. Quelles répercussions les hausses de coûts générales ont-elles sur le loyer ?

Outre le taux d’intérêt de référence et l’inflation, la bailleresse ou le bailleur peut faire valoir une augmentation générale des coûts, notamment :

• Les impôts fonciers

• Les taxes

• Les charges d’entretien et frais administratifs

• Les primes d’assurance

La bailleresse ou le bailleur doit pouvoir prouver l’augmentation des coûts. Souvent, un taux forfaitaire de 0,5 à 1 % est appliqué.

5. Qu’est-ce que la réserve de loyer dont il est question à la conclusion du contrat ?

Prêtez attention à la présence des mots réserve de loyer dans le contrat de bail. En les employant, la bailleresse ou le bailleur indique à l’avance son intention d’augmenter le loyer. Si une réserve est clairement indiquée, elle est juridiquement valable.

Elle peut être exprimée soit en montant absolu, en francs suisses, soit en pourcentage. Si une réserve est définie dans le contrat, l’augmentation peut avoir lieu ultérieurement à tout moment. En tant que locataire, vous pouvez toutefois contester et faire contrôler l’augmentation.

6. Faire vérifier le loyer initial, mode d’emploi

Vous pouvez faire vérifier le loyer initial. Les bailleresses et bailleurs ne peuvent pas déterminer librement le montant du loyer : le droit du bail dispose qu’ils ne peuvent générer qu’un rendement raisonnable.

Si votre loyer est trop élevé, vous pouvez le contester. Et ce, même après la signature – jusqu’à 30 jours après la remise des clés.

Mais dans quels cas le loyer est-il trop élevé ? À vous, en tant que locataire, l’abus ne vous saute généralement pas aux yeux. Cependant, un loyer nettement plus élevé que celui de la ou du locataire précédent doit vous mettre la puce à l’oreille.

Combien l’ancien locataire payait-il de loyer ?

Dans certains cantons , l’information vous est communiquée automatiquement. Dans ceux de Bâle-Ville, Genève, Lucerne, Neuchâtel, Vaud, Zoug et Zurich, un formulaire officiel doit obligatoirement être fourni. Autrement dit, votre bailleresse ou bailleur est tenu de vous indiquer le montant auquel était fixé le loyer du logement avant votre arrivée. Ce formulaire accompagne le contrat de bail. L’obligation de fournir ce formulaire ne s’applique toutefois que si le taux de logements vacants est inférieur à une certaine valeur.

Dans tous les autres cantons, vous devez en faire vous-même la demande. La bailleresse ou le bailleur est tenu d’y répondre. Souvent, l’information est plus facile à obtenir de la locataire ou du locataire précédent.

Si le loyer a été considérablement augmenté, il peut être judicieux de le contester. Les locataires peuvent contester par écrit l’augmentation de loyer en s’adressant à l’autorité de conciliation compétente de leur quartier dans les 30 jours suivant la réception de l’avis d’augmentation. De nombreuses autorités de conciliation mettent à disposition un formulaire de contestation. Vous trouverez de plus amples informations sur le sujet auprès de l’association des locataires.

7. Selon quelles modalités le bailleur doit-il me communiquer l’augmentation de loyer ?

La bailleresse ou le bailleur doit communiquer les augmentations de loyer en utilisant un formulaire officiel. Il doit y être précisé

• pour quel motif,

• sur quelle base,

• à partir de quand,

• et de combien le loyer est majoré.

Les augmentations de loyer sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen du formulaire officiel, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

8. À partir de quand l’augmentation de loyer s’applique-t-elle ?

Une augmentation de loyer est autorisée au plus tôt à la prochaine date de résiliation possible. La bailleresse ou le bailleur doit notifier l’augmentation au plus tard dix jours avant le début du délai de résiliation. Ces dix jours sont censés donner au locataire un temps de réflexion.

Si ni une acceptation de l’augmentation de loyer ni une contestation ne sont envisageables, la ou le locataire peut résilier le contrat de location.

Le délai de préavis convenu contractuellement s’applique. S’il n’est pas précisé dans le contrat de bail, c’est le délai de préavis minimum légal qui s’applique :

• 3 mois pour les locaux d’habitation

• 6 mois pour les locaux commerciaux

• 2 semaines pour les chambres meublées

Si aucune date de résiliation n’est fixée dans le contrat de bail, ce sont les dates légales, c’est-à-dire les dates de résiliation habituelles pour le lieu de domicile concerné qui s’appliquent.