Calculateur d'hypothèques
Quelle est ma capacité d'emprunt hypothécaire ?
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Vous êtes en très bonne voie d'acquérir votre logement.
Quel montant d'hypothèque puis-je emprunter ?
Calculez taux d'endettement et ratio de financement externe à cette page.
Vous avez un bien en ligne de mire ?
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Valeur de nantissement
La banque vous permet, grâce à une hypothèque, de financer le logement en propriété par un emprunt. Le ratio de financement externe équivaut à la proportion dans laquelle la banque contribue à l'achat . Il s'exprime en pourcentage. Pour une propriété d'habitation, il correspond en règle générale à 80 % au maximum de la valeur vénale du bien. Ce ratio intervient également dans le calcul du taux d'endettement . À l'inverse, vous devez financer au minimum 20 % du prix d'achat par vos fonds propres, sachant qu'au moins 10 % de ces fonds ne doivent pas provenir de la caisse de pension. Vous trouverez de plus amples informations dans l'article sur le financement du logement en propriété . Bon à savoir : le ratio de financement externe est souvent fixé plus bas pour les maisons de vacances, les immeubles ou les locaux commerciaux. Vous avez alors besoin de plus de fonds propres.
Capacité à financer une hypothèque
Une hypothèque doit pouvoir être assumée par les propriétaires immobiliers. Autrement dit, vos revenus réguliers doivent vous permettre de prendre en charge l'ensemble des frais liés au bien immobilier . Ils ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut, au cas où le montant des intérêts atteindrait 4,5 à 5 %.
Calcul du taux d'endettement
Vous ne pouvez obtenir une hypothèque que si vous remplissez les conditions d'admissibilité de l'établissement prêteur. Pour calculer le taux d'endettement, les banques utilisent différents critères. Certaines banques calculent le taux d'endettement sans tenir compte des revenus du conjoint.
Calcul du taux d'endettement : formule somme de l'ensemble des frais courants / revenus annuel du ménage = taux d'endettement
Les frais courants sont composés comme suit :
Calcul du taux d'endettement : exemples
Pour un ratio de financement externe de plus de 66 % les banques divisent généralement l'hypothèque en une 1ère hypothèque et une 2e hypothèque.. Le taux d'intérêt de la deuxième hypothèque est plus élevé. Vous devez également amortir la deuxième hypothèque. Cela a une influence sur le calcul du taux d'endettement. Voici deux exemples de calcul de la viabilité d'une hypothèque – une avec et une sans amortissement.
Exemple 1 : taux d'endettement sans amortissement (ratio de financement externe inférieur à 66%) | |
|---|---|
Prix d'achat ou base de nantissement pour la banque | 1 000 000 CHF |
Prix d'achat ou base de nantissement pour la banque | 1 000 000 CHF |
Fonds propres | 350 000 CHF |
Hypothèque | 650 000 CHF (65% du prix d'achat) |
Revenu brut annuel | 150 000 CHF |
Coût des intérêts | 32 500 CHF |
Frais d'entretien | 10 000 CHF |
Dépenses par an | 42 500 CHF |
Taux d'endettement | 28% (par rapport au revenu de 150 000 CHF) |
Exemple 2 : taux d'endettement avec amortissement (ratio de financement externe supérieur à 66%) | |
|---|---|
Valeur du bien | 1 000 000 CHF |
Fonds propres | 200 000 CHF |
Hypothèque | 1. hypothèque 660 000 CHF |
Revenu brut annuel | 150 000 CHF |
Coût des intérêts | 1. hypothèque : 33 000 CHF |
Amortissement | 9340 CHF |
Frais d'entretien | 10 000 CHF |
Dépenses annuelles | 60 740 CHF |
Taux d'endettement | 40% (calcul établi par rapport à un revenu de 150 000 CHF) |
Questions fréquentes sur le calculateur d'hypothèques
Au vu des fonds propres (au moins 20 %) que vous qvez indiqués et de votre salaire brut, le calculateur d'hypothèques affiche le taux d'endettement maximal de 33 % et le prix d'achat maximum possible.
A cet effet, vous avez besoin de connaître la valeur vénale du bien. Les banques ont généralement recours à leur propre estimation pour déterminer le taux d'endettement. Souvent, c'est la méthode hédoniste qu'elles appliquent.
Le revenu brut est nécessaire au calcul du taux d'endettement. Vous trouverez plus d'informations à ce sujet dans la section supérieure sur le taux d'endettement.
Pour financer un bien immobilier et calculer votre taux d'endettement, vous avez besoin de fonds propres. Dans la section supérieure sur le ratio de fiancement externe, vous en apprendrez plus à ce sujet. Si vous voulez savoir ce qui fait partie des fonds propres, veuillez lire l'article concernant le financement d'un bien immobilier.
D'un point de vue purement mathématique, le montant optimal des fonds propres dépend des facteurs suivants :
Pour obtenir un calcul détaillé, adressez-vous à un spécialisgte en hypothèques. Outre ces considérations purement mathématiques se pose également la question de votre propre situation financière et de votre bien-être personnel. En règle générale, mieux vaut ne pas vider son compte en banque et (dans la mesure du possible) conserver un matelas financier.
Les intérêts hypothécaires représentent le coût de l'hypothèque. Associé au montant de l'hypothèque (p. ex. 800 000 francs), le taux d'intérêt (p. ex. 1 %) fixé par contrat permet de calculer le coût de l'hypothèque. Dans cet exemple, il est égal à 8000 francs par an, soit 667 francs par mois. Outre les intérêts de l'hypothèque, le coût du bien comporte aussi les charges. Traditionnellement, celles-ci sont estimées à 1 % du prix d'achat ou de la valeur du bien. Enfin, l'établissement financier requiert aussi un amortissement, qui est fonction du montant de l'hypothèque, et qui équivaut généralement à 1% dudit montant. L'amortissement n'est toutefois pas un poste de dépenses à proprement parler. Il s'agit plutôt d'une sorte d'épargne forcée puisque son montant n'est pas payé à un tiers : il augmente la part de fonds propres investie dans le bien. Pour un entretien-conseil, adressez-vous à un spécialiste hypothécaire.