Hypothèque et swap de taux : avantages et risques
Qu’est-ce qu’une hypothèque swap et comment fonctionne-t-elle ? Comparis vous explique dans quels cas envisager un swap hypothécaire et quels sont les risques encourus.
17.05.2022
iStock / Pattanaphong Khuankaew
1. Comment fonctionne une hypothèque swap ?
Une hypothèque swap est foncièrement constituée de deux produits. L’hypothèque swap combine une hypothèque à taux fixe et un swap de taux d’intérêt. « Swap » est un terme anglais signifiant « échange ». Plutôt qu’une hypothèque à taux fixe, vous pouvez choisir l’hypothèque Saron (Swiss Average Rate Overnight) comme base du swap.
Dans le cas d’un swap de taux d'intérêt, l’emprunteur et le prêteur s’échangent le taux d'intérêt Saron ou le taux d’intérêt fixe pour une durée déterminée.
Le preneur d’hypothèque paie un taux d’intérêt fixe et perçoit en retour le taux d’intérêt Saron en vigueur à l'instant T. Autrement dit, le swap compense le risque de taux d’intérêt de l’hypothèque Saron :
Si le Saron est inférieur au taux d’intérêt convenu, le preneur d’hypothèque paie la différence.
S’il est supérieur, le preneur d'hypothèque fait l’économie de la différence.
Qui peut conclure une hypothèque swap ?
La plupart des établissements hypothécaires proposent des hypothèques swap uniquement aux particuliers disposant d’un portefeuille hypothécaire de plusieurs millions ou aux investisseurs immobiliers institutionnels.
2. Exemple d’hypothèque swap
Vous contractez une hypothèque Saron et payez un intérêt hypothécaire de 1,9 %. Celui-ci se compose du taux d’intérêt Saron proprement dit (1 %) et de la marge client (0,9 %).
En même temps, vous optez pour un swap sur 10 ans. Ce swap coûte 1,95 % par an. En contrepartie, la banque vous accorde le taux d'intérêt Saron de 1 % susmentionné.
Le swap net coûte donc actuellement 0,95 % (état : avril 2022).
| Hypothèque Saron | 1,9 % |
|---|---|
| Swap sur 10 ans | 0,95 % |
| Différence avec le Saron | -1,0 % |
| Coût de l’hypothèque swap | 1,85 % |
(État : avril 2022)
Dans ce cas, l’hypothèque swap vous coûte au total 1,85 % par an. Elle fonctionne comme une hypothèque à taux fixe sur dix ans.
3. Quels sont les avantages d’une hypothèque avec swap de taux d’intérêt ?
Une hypothèque swap présente les avantages suivants :
Hypothèques avantageuses
Une hypothèque swap est généralement moins chère qu’une hypothèque à taux fixe.
Résiliation anticipée du contrat
La résiliation anticipée du contrat hypothécaire peut être très coûteuse. Cela s’explique par l’indemnité de remboursement anticipé, très élevée. En cas de rupture anticipée du contrat, vous devez en effet dédommager la banque pour la perte de marge et la prime de risque. En cas de rupture d’une hypothèque swap, vous ne remboursez à l’établissement financier que la couverture de taux.
Des échéances longues
Sur demande, vous pouvez conclure l’hypothèque swap avec des échéances très longues, de 30 à 40 ans. Une possibilité qui rend l’hypothèque particulièrement intéressante dans le cadre d’un investissement locatif, puisque les propriétaires bénéficient d’une garantie sur le coût des intérêts – et les locataires, indirectement, sur le montant du loyer.
Flexibilité
Avec une hypothèque swap, si les taux du Saron sont avantageux, vous pouvez en bénéficier pendant quelques années. Vous pouvez vous couvrir contre une hausse ultérieure des taux d’intérêt avec un swap à terme ou une option de swap.
4. Quels sont les risques liés à l’hypothèque swap ?
Si vous décidez d’opter pour une hypothèque swap, vous devez avoir conscience des risques qui l’accompagnent :
Saron négatif
Si le Saron est négatif, vous payez le taux d’intérêt Saron à l’autre partie sans recevoir aucun crédit, ce qui peut rendre l’hypothèque swap beaucoup plus chère qu’une autre hypothèque.
Contrepartie
En concluant un swap hypothécaire, vous prenez un risque de contrepartie. Autrement dit, vous courez le risque que votre contrepartie ne puisse pas honorer ses obligations de paiement (p. ex. en cas de faillite). La couverture de taux est nulle en cas de défaillance de l'établissement financier.
Fiscalité
Les dépenses imputables au swap ne sont pas déductibles dans tous les cantons. Dans nombre d'entre eux, seul le coût des intérêts de l'hypothèque Saron peuvent être déduits. Renseignez-vous au préalable auprès de l’autorité fiscale compétente.
Marges
À l’expiration du contrat-cadre portant sur l’hypothèque Saron, la banque peut augmenter sa marge sur le Saron, ce qui entraînerait une augmentation du coût de l’hypothèque swap.
5. Conclusion : l’hypothèque swap comme alternative aux hypothèques à taux fixe ?
En résumé, l’hypothèque swap présente les avantages et les risques suivants :
| Avantages | Risques |
|---|---|
| Généralement moins chère qu’une hypothèque à taux fixe | Pas de crédit en cas d’intérêt Saron négatif |
| Résiliation anticipée plus avantageuse qu’avec une hypothèque fixe | Insolvabilité du prêteur |
| Montant des intérêts garanti pour les échéances longues | Taux swappé pas déductible des impôts dans tous les cantons |
| Flexibilité par rapport aux taux Saron | Éventuelle hausse des coûts à l’échéance du contrat-cadre |
Utilisée à bon escient, l’hypothèque swap présente des avantages intéressants par rapport à l’hypothèque classique à taux fixe. Il est important que vous ayez conscience des risques. Des conseillers indépendants peuvent vous aider à définir votre stratégie hypothécaire.
Cet article a été créé pour la première fois le 27.10.2021