Immo et déménagement

Nouveau contrat de bail : les points à vérifier

CONSEILS
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Un contrat de bail nécessite de prendre son temps : un contrôle approfondi et méticuleux s’impose. Photo : iStock.com/kokouu

Vous avez trouvé votre nouveau logement ? Félicitations ! À peine le logement vous a-t-il été attribué que le contrat arrive déjà dans votre boîte aux lettres. L’enveloppe renferme aussi de nombreux autres documents. Que contiennent-ils au juste ? Devez-vous tout comprendre ? Nous vous indiquons ce qu’il convient de regarder avec une attention particulière.

Vous êtes tellement enthousiaste que rien ne va assez vite à vos yeux ? Néanmoins, faites preuve d’encore un peu de patience et n’oubliez pas qu’une fois signé, le contrat est conclu.

Certains bailleurs utilisent des formulaires préimprimés et oublient de compléter certains détails. D’autres bailleurs commettent des erreurs de copier-coller. Souvent, certaines clauses sont nulles. Parfois, elles sont délibérément formulées à votre désavantage.

C'est pourquoi une lecture rigoureuse du contrat s’impose, et les points suivants doivent faire l’objet de toutes les attentions.

Loyer : pensez aussi à l’avenir

Votre contrat mentionne le loyer. C'est le montant que vous aurez à payer à partir de votre emménagement dans votre nouveau logement. Commencez par vous assurer qu’il correspond bien au montant convenu ou stipulé dans l’annonce.

Mais ne vous contentez pas de vérifier ce montant. Trois autres indications doivent aussi être prises en compte. Elles déterminent dans quelle mesure votre loyer est susceptible d’évoluer au fil du temps :

  • Taux de référence
  • Indice suisse des prix à la consommation
  • Réserve d’augmentation de loyer

Taux de référence : en cas de baisse des taux hypothécaires, le bailleur doit réduire le loyer. En cas de hausse, le bailleur est en droit de l’augmenter. Il importe donc que le contrat mentionne le taux d’intérêt actuel. Celui-ci n’est pas basé sur le taux d’une banque quelconque, mais sur le « taux de référence », un chiffre déterminé par l’Office fédéral du logement (OFL). En mars 2018, il s’élevait à 1,5 %. Le taux actuel peut être consulté sur le site Internet de l’OFL.

Indice suisse des prix à la consommation : si le coût de la vie augmente, votre bailleur est lui aussi en droit de majorer le loyer. Cette augmentation repose sur l’inflation. Celle-ci est déterminée par l’Office fédéral de la statistique (OFS) et plus précisément par l’indice suisse des prix à la consommation. Cette valeur se compose de deux chiffres : un chiffre annuel (l’indice de base) et un chiffre légèrement supérieur à 100, à savoir l’indice proprement dit. Il indique à quel point les prix ont augmenté depuis l’année de l’indice de base.

Pour chacune des deux valeurs, si votre contrat ne fait pas mention du taux de référence, le taux actuel s’applique automatiquement. Il en va de même si aucun indice de prix n’y figure. Cela ne pose pas de problème. Cependant, si une valeur est incorrecte, vous devez agir. Demandez au bailleur de la corriger.

Réserve d’augmentation de loyer : vérifiez si le contrat évoque une réserve pour l'augmentation ou l'indexation du loyer. C’est une manière pour le bailleur d’exprimer qu’il souhaite augmenter le loyer à l’avenir. Une telle réserve est juridiquement valable si elle est clairement chiffrée, que ce soit sous la forme d’un montant absolu en francs suisses ou d’un pourcentage. Si une telle réserve est stipulée dans le contrat, l’augmentation peut intervenir ultérieurement à tout moment. En tant que locataire, vous pouvez toutefois contester cette augmentation et la faire vérifier.

Un loyer initial trop élevé ?

Vous pouvez aussi faire revoir le loyer initial. Votre bailleur n'est pas libre de fixer le montant du loyer comme bon lui semble. Le droit du bail prévoit que ledit loyer doit seulement procurer un rendement convenable et pas simplement correspondre au montant désiré par le bailleur. Si votre loyer est trop élevé, vous pouvez le contester et ce, même après la signature, à savoir jusqu’à 30 jours après la remise des clés.

Mais qu’est-ce qu’un loyer trop élevé ? En tant que locataire, vous n'êtes généralement pas en mesure de le déterminer seul. Toutefois, si votre loyer est beaucoup plus élevé que celui du locataire qui vous a précédé, c’est un bon indice. Très bien, mais combien payait le locataire précédent ?

Dans certains cantons, c’est une information qui vous est transmise automatiquement. Dans les cantons de Vaud, Neuchâtel, Fribourg et dans certains cantons de Suisse alémanique, un formulaire officiel doit être fourni. Votre bailleur est tenu de vous indiquer dans un formulaire normalisé quel était le loyer précédemment demandé pour le logement. Ce formulaire est fourni en même temps que le contrat de bail.

Dans tous les autres cantons, vous devez en faire la demande par vous-même. Le bailleur doit vous fournir les renseignements sur demande. Mais souvent, le plus simple est encore de se renseigner auprès du locataire précédent.

S’il s’avère que votre bailleur a augmenté le loyer de manière considérable, une contestation a de bonnes chances d’aboutir. Vous trouverez de plus amples informations auprès de l’Association suisse des locataires. Dans tous les cas, nous vous invitons à vous renseigner avant de franchir cette étape.

Les règles concernant les charges sont-elles claires ?

Chauffage, eau chaude, nettoyage de la cage d’escalier : si le bailleur souhaite facturer des charges ultérieurement en fonction de la consommation, il doit détailler les différents coûts. Ce qui n’est pas expressément stipulé dans le contrat est inclus dans le loyer – à quelques exceptions près. De plus amples informations sont disponibles ici.

Plus l’énumération est courte, mieux cela vaut pour vous en tant que locataire, car cela signifie que la plupart des charges sont comprises dans le loyer. Si la liste est longue, attendez-vous chaque année à recevoir un décompte détaillé et, le cas échéant, à devoir vous acquitter de montants supplémentaires. Vous ne devez vraiment vous poser des questions que si la liste mentionne certains services dont vous n’avez pas besoin. Renseignez-vous.

La caution n’est-elle pas trop élevée ?

La plupart des bailleurs exigent le dépôt d’une caution. Il s’assurent ainsi que vous vous acquitterez de vos obligations, à savoir du paiement de votre loyer tout au long du bail, et que vous répondrez des dommages éventuels en fin de bail. La caution maximale autorisée est de trois mois de loyer. Le bailleur ne peut pas mélanger votre caution avec son propre argent. Elle doit faire l’objet d’un placement distinct, normalement sur un compte bloqué auprès d’une banque et ouvert à votre nom. Une demande d’ouverture d’un tel compte est généralement jointe au contrat dans le même courrier. Vous trouverez cinq questions-réponses sur la caution ici.

Une autre option consiste à conclure une assurance caution de loyer, qui se porte garante pour votre caution moyennant une prime annuelle. Mais l’accord du bailleur est nécessaire pour contracter une telle assurance. Vous trouverez de plus amples informations sur l’assurance caution de loyer ici.

Les règles : devez-vous vous y conformer ?

Le contrat de bail régit ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire dans le logement. En outre, il s’accompagne d’un règlement intérieur. Assurez-vous que vous êtes en mesure de respecter les règles qui y sont stipulées. En effet, si vous les enfreignez de manière répétée, le bailleur peut résilier votre bail.

Toutefois, les règles ne sont pas toutes aussi strictes que ce qui figure dans certains contrats. Sur les points suivants, certains bailleurs vont trop loin :

Sous-location : votre contrat stipule-t-il que la sous-location est interdite ? Si oui, une telle clause n’est pas valable. La loi prévoit que, de manière générale, tout locataire est en droit de sous-louer. Le bailleur peut toutefois imposer certaines conditions. Il peut par exemple demander à savoir qui emménage dans le logement ainsi que le loyer que vous percevez pour cette sous-location.

Détention d’animaux : votre contrat stipule-t-il que la détention d’animaux est interdite ? Votre bailleur n’est pas en droit d’imposer une règle aussi stricte. Les petits animaux qui ne posent aucun problème tels que les hamsters, les cochons d’Inde, les perruches et les poissons d’aquarium sont autorisés. Cependant, le bailleur est en droit d’interdire les animaux de plus grande taille ou d’exiger que vous demandiez son accord au cas par cas. Conformez-vous à cette règle sous peine de risquer une résiliation.

Certains contrats contiennent des interdictions qui n’ont pas lieu d’être. De telles clauses ne sont pas valables. Mais cela ne veut pas dire qu’aucune règle ne s’applique ; la clause non valable est alors remplacée par ce que la législation prévoit de façon générale dans ce cas. Et cela n’invalide en aucun cas le reste du contrat.

Posez des questions si nécessaire

Certains chiffres du contrat sont erronés ? Demandez au bailleur de procéder aux corrections nécessaires. Certains documents comme le formulaire sur le loyer initial ou la demande d’ouverture du compte de caution sont manquants ? Demandez-les.

Vous trouvez que le loyer demandé est trop élevé ? Certaines interdictions reprises dans le contrat vous semblent étranges ? Le mieux est de chercher conseil. L’association des locataires de votre canton peut vous dire si certains points sont véritablement problématiques, si vous devez approfondir les négociations, si vous pouvez introduire une contestation. Ou s’il est préférable de renoncer.

Clairement, ne pas signer est aussi une option. Certains bailleurs exigent toutefois une indemnité pour les démarches effectuées si le contrat a déjà été établi. Cependant, une telle pénalité ne peut être réclamée, même si vous avez donné votre accord sur le formulaire de candidature.

Tout est correct ? Dans ce cas, vous pouvez vous réjouir, signer et renvoyer le contrat par courrier, sans autre forme de procès. Votre déménagement et la remise de votre logement actuel offriront encore de quoi vous occuper suffisamment.