Propriété

Charges et frais d'entretien : ce qu’il faut prendre en compte

CONSEILS
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De plus en plus de jeunes adultes acquièrent un bien immobilier. Un point dont il est souvent fait abstraction : les frais d’entretien et de rénovation. Photo : iStock.com/skynesher

Les taux sont bas et le moment est opportun pour envisager l’achat d’un bien immobilier. Mais la question du financement ne s'arrête pas à l’hypothèque et à l'amortissement – les propriétaires doivent aussi avoir les reins solides face aux frais courants et aux rénovations à venir. Vue d’ensemble avec Comparis.

Vous êtes locataire et vous réfléchissez à acheter une maison ? Alors, attention ! Car jusqu'ici, la plupart des charges à payer étaient compris dans le loyer. Mais en tant que propriétaire, vous devez compter les charges et frais d’entretien séparément. En effet, ce poste de dépense ne doit pas être sous-estimé ; il doit être pris en considération dès l'achat d’une maison.

Ai-je les moyens financiers nécessaires ?

Les charges et les taux hypothécaires, plus l’amortissement, ne devraient au total pas excéder 35 % du revenu. Certes, les taux sont actuellement bas, mais les banques établissent leurs calculs sur la base d’un taux à 5 %. Le fait est que vous devez toujours être en mesure d’honorer votre hypothèque en cas de situation de taux élevés. Vous souhaitez savoir quel bien vous pourriez vous offrir ? Le Calculateur d’hypothèques de Comparis vous renseigne.

Charges et frais d’entretien : quelle différence ?

En tant que propriétaire, vous devez désormais vous charger vous-mêmes de beaucoup de choses dont s’occupait jusqu'à présent votre bailleur. Ce qui présente également des frais. Les charges comportent les dépenses courantes pour l’eau, l’électricité, le chauffage, de même que les assurances et le service de conciergerie, etc. Les frais d’entretien, en revanche, comportent les frais de rénovation, comme repeindre les murs ou rénover les revêtements de sol. Les remises en état plus considérables comme ceux de la cuisine, de la salle de bain, du chauffage ou de la façade en font également partie. 

Eau, déchets, Internet et TV : les charges en détail

  • Assurances : primes d'assurance bâtiment, bris de glace, dégât des eaux, responsabilité civile propriétaires, assurance ménage (cf. Comparatif de primes d’assurance ménage et responsabilité civile privée)
  • Taxes et contributions : eau, eaux usées, enlèvement des déchets ménagers et des déchets verts
  • Coûts d'exploitation : gaz, mazout, électricité
  • Autres frais : raccordement au câble TV (cf. Comparatif des fournisseurs Internet & TV)
  • Frais d’entretien : menues réparations et travaux de jardinage
  • Abonnements à des services : chauffage, citerne à mazout, machine à laver, etc.

Le conseil de l’experte Immobilier de Comparis, Nina Spielhofer :  « Afin d’éviter de mauvaises surprises, les propriétaires devraient mettre environ 1 % du prix de vente de côté par an pour les frais annexes et de coût d’exploitation. Du moins, pour les nouvelles constructions. Mais plus le bâtiment est ancien, plus les besoins en entretien et en rénovation sont importants. »

Calcul à titre d’exemple :

CHF*
Prix de vente maison individuelle 1 000 000
Primes d'assurances 1000
Taxes et contributions 1250
Coûts d'exploitation 3500
Menues réparations/entretien 2750
Entretien jardin/espaces extérieurs 1500
Charges (total) 10 000

(*Moyennes par an ; nouvelles constructions)

Mais cela ne s'arrête pas là...

Le mieux est de mettre encore 1 % du prix de vente en plus de côté, en cas d’imprévus. Car selon l'ancienneté du bâtiment, il faut tôt ou tard s'attendre à des réparations à effectuer ou à des appareils défectueux à remplacer, p. ex. l’électroménager dans la cuisine/buanderie ou des équipements sanitaires. Quand ce n’est pas son métier, les coûts à venir sont difficiles à estimer. C'est pourquoi il est conseillé de faire appel à un professionnel avant de signer l'acte de vente. La règle de base est néanmoins la suivante : plus la maison est ancienne, plus tôt il vous faudra faire des rénovations.

À quel moment s’attendre à des rénovations ?

Parties du bâtiment Durée de vie moyenne (années)
Toit en pente 40 - 50
Toit plat 25 - 30
Façade 40 - 55
Salle de bain 35 - 50
Cuisine 25 - 35
Aménagement intérieur substance 35 - 50
Aménagement intérieur surfaces 15 - 30
Radiateurs/chauffage au sol 55 - 70
Chauffage 20 - 30
Électricité 45 - 55
Fenêtres/portes extérieures 30 - 40

(Source : UBS, 2014) 

D’où le conseil donné aux propriétaires d’anticiper et de se constituer chaque année des réserves. Les personnes ayant un bon matelas financier sont bien préparées face à des rénovations imprévues et évitent ainsi de devoir augmenter d’urgence leur hypothèque. Et pour ne pas oublier de se constituer des réserves, le mieux est de créer un ordre permanent sur un compte séparé.

Appartement en copropriété : frais d’entretien communs 

Avec un appartement en copropriété, comme avec une maison, il faut s'attendre à des charges et à des frais d’exploitation s’élevant environ à 1 % du prix de vente, selon l’état et l’ancienneté du bien immobilier. Les dépenses pour les parties communes, comme le service de conciergerie et l’entretien de la cage d'escalier ou les réparations du toit, du chauffage et de la façade, sont le plus souvent financées par le fonds de rénovation et d’entretien. Les copropriétaires versent une contribution au prorata de la valeur de leur appartement (quote-part) dans ce fonds.

Bonne nouvelle : les frais d’entretien présentent un avantage fiscal

Que vous soyez propriétaire d’une maison ou d’un appartement en PPE : les dépenses liées à l’entretien d’un bien immobilier sont déductibles d’impôt. On peut effectuer une déduction forfaitaire à hauteur de 10 % de la valeur locative ou déduire les frais effectifs. Rassemblez vos factures et faites le calcul pour savoir laquelle des deux méthodes est la plus avantageuse dans votre cas. Nota : hormis les remises en état pertinentes sur le plan énergétique et environnemental, vous ne pouvez déduire des impôts aucun investissement augmentant la valeur du bien. Plus d’informations sur la déduction des frais d’entretien dans notre Aperçu des économies d’impôts.