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Charges et frais d'entretien : ce qu’il faut prendre en compte

CONSEILS
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De plus en plus de jeunes adultes acquièrent un bien immobilier. Un point dont il est souvent fait abstraction : les frais d’entretien et de rénovation. Photo : iStock.com/skynesher

Les taux sont bas et le moment est opportun pour envisager l’achat d’un bien immobilier. Mais la question du financement ne s'arrête pas à l’hypothèque et à l'amortissement – les propriétaires doivent aussi avoir les reins solides face aux frais courants et aux rénovations à venir. Vue d’ensemble avec Comparis.

Vous êtes locataire et vous réfléchissez à acheter une maison ? Alors, attention ! En effet, jusqu'ici, la plupart des charges à payer était comprise dans le loyer. Mais en tant que propriétaire, vous devez compter les charges et frais d’entretien séparément. En effet, ce poste de dépense ne doit pas être sous-estimé ; il doit être pris en considération dès l'achat d’une maison.

Penser aux charges à l’achat d’un bien immobilier

Les charges et les taux hypothécaires, plus l’amortissement, ne devraient au total pas excéder 33 % du revenu. Certes, les taux sont actuellement bas, mais les banques établissent leurs calculs sur la base d’un taux à 5 %. Le fait est que vous devez toujours être en mesure d’honorer votre hypothèque en cas de situation de taux élevés. Vous souhaitez savoir quel bien vous pourriez vous offrir ? Le Calculateur d’hypothèques de Comparis vous renseigne.

Charges et frais d’entretien : quelle différence ?

En tant que propriétaire, vous devez désormais vous charger vous-mêmes de beaucoup de choses dont s’occupait jusqu'à présent votre bailleur. Ce qui présente également des frais. Les charges comportent les dépenses courantes pour l’eau, l’électricité, le chauffage, de même que les assurances et le service de conciergerie, etc. Les frais d’entretien, en revanche, comportent les frais de rénovation, comme repeindre les murs ou rénover les revêtements de sol. Les remises en état plus considérables comme celles de la cuisine, de la salle de bain, du chauffage ou de la façade en font également partie. 

Eau, déchets, Internet et TV : les charges en détail

  • Assurances : primes d'assurance bâtiment, bris de glace, dégât des eaux, responsabilité civile immeuble, assurance ménage (cf. Comparatif de primes d’assurance ménage et responsabilité civile privée)
  • Taxes et contributions : eau, eaux usées, enlèvement des déchets ménagers et des déchets verts
  • Coûts d'exploitation : gaz, mazout, électricité
  • Autres frais : raccordement au câble TV (cf. Comparatif des fournisseurs Internet & TV)
  • Frais d’entretien : menues réparations et travaux de jardinage
  • Abonnements à des services : chauffage, citerne à mazout, machine à laver, etc.

Le conseil de l’experte Immobilier de Comparis, Nina Spielhofer :  « Afin d’éviter de mauvaises surprises, les propriétaires devraient mettre environ 1 % du prix de vente de côté par an pour les frais annexes et de coût d’exploitation. Du moins, pour les nouvelles constructions. Mais plus le bâtiment est ancien, plus les besoins en entretien et en rénovation sont importants. »

Exemple de calcul :

Coûts Francs
Prix de vente maison individuelle 1 000 000
Primes d'assurances 1000
Taxes et contributions : 1250
Coûts d'exploitation 3500
Menues réparations/entretien 2750
Entretien jardin/espaces extérieurs 1500
Charges (total) 10 000

(*Moyennes par an ; nouvelles constructions)

Selon l’ancienneté de la maison, d’autres réserves financières peuvent s'avérer nécessaires

Le mieux est de mettre encore 1 % du prix de vente en plus de côté, en cas d’imprévus. En effet, selon l'ancienneté du bâtiment, il faut tôt ou tard s'attendre à des réparations à effectuer ou à des appareils défectueux à remplacer, p. ex. l’électroménager dans la cuisine/buanderie ou des équipements sanitaires. Quand ce n’est pas son métier, les coûts à venir sont difficiles à estimer. C'est pourquoi il est conseillé de faire appel à un professionnel avant de signer l'acte de vente. En principe, plus la maison est ancienne, plus tôt il vous faudra faire des rénovations.

À quel moment s’attendre à des rénovations ?

Un bien immobilier requiert de l’entretien, sinon il perd de la valeur. Afin de bien anticiper les frais de rénovation, il faut connaître la durée de vie de chaque élément de la construction. Dans ce domaine, les périodes vont de 10 à 150 ans.

Parties du bâtiment Durée de vie moyenne (années)
Gros-œuvre béton / tuiles 80 à 150 ans
Fenêtres en bois 20 à 40 ans
Revêtement de façade 30 à 50 ans
Joints 10 à 20 ans
Tapisseries 10 à 15 ans
Meubles de cuisine 25 à 40 ans
Électroménager cuisine 10 à 20 ans
Parquet 25 à 50 ans
Portes extérieures 20 à 40 ans
Installations de chauffage 15 à 30 ans
Installations sanitaires 20 à 50 ans

(Source : infomaison, 2018) 

Pour en savoir plus sur la durée de vie moyenne et sur la fréquence d’entretien des éléments de construction, consultez notre tableau de durée de vie détaillé.

Anticipez bien les travaux et constituez-vous chaque année des réserves financières. Les personnes ayant un bon matelas financier sont bien préparées face à des rénovations imprévues et évitent ainsi de devoir augmenter d’urgence leur hypothèque. Et pour ne pas oublier de se constituer des réserves, le mieux est de créer un ordre permanent sur un compte séparé.

Appartement en copropriété : frais d’entretien partagés 

Avec un appartement en copropriété (p. ex. une PPE), comme avec une maison, il faut s'attendre à des charges et à des frais d’exploitation s’élevant environ à 1 % du prix de vente, selon l’état et l’ancienneté du bien immobilier. Les dépenses pour les parties communes, comme le service de conciergerie et l’entretien de la cage d'escalier ou les réparations du toit, du chauffage et de la façade, sont le plus souvent financées par le fonds de rénovation et d’entretien. Les copropriétaires versent une contribution au prorata de la valeur de leur appartement (quote-part) dans ce fonds. Ces versements sont obligatoires pour les propriétaires. Raison pour laquelle il est conseillé de veiller à la valeur du fonds et d’en tenir compte pour le prix de l’appartement, notamment si le montant est insuffisant.

Les frais d’entretien présentent un avantage fiscal

Que vous soyez propriétaire d’une maison ou d’un appartement en PPE : les dépenses liées à l’entretien d’un bien immobilier sont déductibles d’impôt. On peut effectuer une déduction forfaitaire à hauteur de 10 % de la valeur locative ou déduire les frais effectifs. Rassemblez vos factures et faites le calcul pour savoir laquelle des deux méthodes est la plus avantageuse dans votre cas. Attention : hormis les remises en état pertinentes sur le plan énergétique et environnemental, vous ne pouvez déduire des impôts aucun investissement augmentant la valeur du bien. Plus d’informations sur la déduction des frais d’entretien dans notre Aperçu des économies d’impôts.