Propriété par étages en Suisse : droits et devoirs

1. Qu’est-ce qu’une propriété par étages ?

La propriété par étages (PPE) est une forme particulière de copropriété. En faisant l’acquisition d’un appartement en PPE, vous devenez propriétaire d’une part du bâtiment et du terrain. Cette part est inscrite au livre foncier. Elle joue un rôle déterminant dans la répartition des dépenses entre les différents propriétaires d’étages.

Aperçu des critères de l’achat d’un appartement en propriété :

1. Vous devenez propriétaire d’une part du bâtiment et du terrain.

2. Cette part est inscrite au livre foncier.

3. En règle générale, les coûts des services/locaux en commun sont répartis sur la base du nombre de parts acquises (dénommé quote-part).

4. Ensemble, les copropriétaires forment la communauté de propriétaires par étages.

2. Comment fonctionne la propriété par étages ?

En tant que propriétaire d’étage, vous disposez librement de l’appartement qui vous appartient et de ses annexes telles que la cave ou le grenier. À l’intérieur de l’appartement, vous êtes en droit de réaliser des travaux de transformation et même de déplacer des murs, à condition qu’il ne s’agisse pas de murs porteurs.

Les copropriétaires décident ensemble de l’utilisation des surfaces et locaux à usage commun et des éventuelles modifications à leur apporter, généralement lors d’assemblées générales des copropriétaires, organisées à intervalles réguliers.

Fonds de rénovation des parties communes

Mais les travaux à effectuer sur l’une ou l’autre des parties communes requièrent systématiquement l’accord de la majorité des propriétaires d’étages. C’est le cas par exemple pour le remplacement d’une porte d’entrée, la pose d’un store ou d’une parabole satellite sur un balcon.

Les transformations, rénovations ou acquisitions décidées par la copropriété impliquent alors la participation financière de toutes les parties. Les travaux de transformation et de rénovation sont financés par le fonds de rénovation de la propriété par étages. La communauté des propriétaires d’étages fixent le montant des versements annuels.

Chauffage, ascenseur et administration : des frais payés par tous

Les propriétaires doivent également cofinancer divers services et frais accessoires en lien avec la propriété par étages. Il en va ainsi des coûts d’exploitation et d’entretien des parties communes. Les installations telles que le chauffage ou l’ascenseur et, le cas échéant, l’emploi d’une régie professionnelle sont également concernés. Certains investissements réalisés dans la propriété sont par contre déductibles des impôts.

3. À qui appartient la propriété par étages ?

Votre appartement et ses annexes telles que la cave ou le grenier vous appartiennent en exclusivité. On parle alors de droit exclusif. Avec une assurance inventaire du ménage, vous vous protégez des dommages ou de la perte de vos biens dans ces lieux.

Les parties qui contribuent à « maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment » appartiennent toujours à la communauté des copropriétaires :

• Extérieur : cours, jardin, places de stationnement extérieures, terrasses, espaces verts, etc.

• Parties élémentaires du bâtiment : fondations, murs porteurs, murs de soutènement et murs d’enceinte, plafonds porteurs, toit, etc.

• Éléments du bâtiment qui déterminent son aspect extérieur : crépi extérieur, fenêtres, barreaux de fenêtres, volets roulants, stores pare-soleil, façades ou garde-corps de balcons, etc.

• Installations et aménagements à usage commun : porte d’entrée de l’immeuble, cage d’escalier, ascenseur, chauffage central, buanderie, espaces communs (p. ex. atelier), antenne collective, conduites d’alimentation et d’évacuation (jusqu’au raccordement dans chaque appartement individuel), etc.

La copropriété peut consigner les règles relatives à la gestion et à l’utilisation de ces parties communes dans le règlement intérieur. Retrouvez ici les bases légales de la propriété par étages.

4. Qu’est-ce qu’un droit de jouissance exclusif ?

Vous souhaitez utiliser certaines surfaces ou certains locaux de la propriété collective sans les partager avec d’autres ? Dans ce cas, vous pouvez demander à la copropriété à bénéficier d’un droit de jouissance exclusif.

Les surfaces ou locaux concernés, tels qu’un jardin ou un toit-terrasse, appartiennent alors toujours à la copropriété, mais vous seul·e en avez la jouissance. En contrepartie, les autres copropriétaires peuvent exiger, d’un commun accord, que vous en assumiez seul·e l’entretien. En règle générale, tout droit de jouissance exclusif est consigné dans le règlement.

5. Dans quels cas choisir la propriété par étages ?

Pénurie de terrains oblige, la construction de maisons individuelles n’est plus possible dans de nombreuses localités. Ainsi, la propriété par étages est la seule option que de nombreuses personnes intéressées par la propriété du logement peuvent encore se permettre financièrement. Elle peut s’appliquer aussi bien à des bâtiments dans le neuf qu’à d’anciens bâtiments résidentiels reconvertis en appartements en propriété.

Réfléchissez bien pour savoir si vous souhaitez passer du statut de locataire à celui de propriétaire immobilier. Pesez le pour et le contre d’un achat en fonction de votre situation personnelle.

6. À quoi faire attention à l’achat d’une propriété par étages ?

Faites bien le point sur les décisions déjà prises par la copropriété, le montant du fonds de rénovation et le montant mensuel de la contribution. En effet, les nouveaux occupants y sont automatiquement liés et sont tenus de s’acquitter du montant prédéfini des versements dans le fonds de rénovation.

La décision de faire effectuer des travaux d’aménagement requiert l’aval d’un nombre de copropriétaires bien défini. La part nécessaire de votes favorables dépend de la nature des travaux en question : sont-ils indispensables, utiles ou s’agit-il plutôt de travaux de confort ? Les dispositions correspondantes sont à retrouver dans le règlement de la copropriété. Lisez-le attentivement avant d’acheter.

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’une propriété par étages, demandez différentes offres d’hypothèque. Vous trouverez ainsi celle qui est la plus adaptée à vos besoins.