Vendre un logement occupé par des locataires : faut-il résilier le bail ?
Un bien immobilier loué se vend souvent moins bien. Que pouvez-vous faire en tant que vendeur ou vendeuse ? Comparis revient sur les différentes possibilités.
07.03.2023
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1. Vendre un logement occupé par des locataires : quelles solutions ?
Vous souhaitez vendre un bien immobilier loué ? En cas de vente, tous les contrats de location sont maintenus. Aux termes de la loi (art. 261 al. 1 CO), le bail existant est automatiquement transféré aux nouveaux propriétaires.
Deux options s’offrent à vous :
Variante A : vous résiliez le contrat de location avant la vente.
Variante B : vous vendez le bien avec le bail existant.
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2. Variante A : vous résiliez le contrat de location avant la vente
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente de maison ou d’un appartement sans bail existant ? Le tableau ci-dessous vous les indique.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| L’attractivité de votre bien immobilier est renforcée. Vous pouvez généralement vendre à un prix plus élevé, surtout lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle ou jumelée. | Les locataires peuvent se défendre en justice contre une résiliation. Il n’est pas certain que vous puissiez mettre fin à la location comme prévu. |
| Les conditions sont claires tant pour vous-même que pour les acheteurs, ce qui facilite et détend la vente. | Après la résiliation du bail, vous ne percevez plus aucun revenu locatif. Il peut en résulter un manque à gagner. |
Résilier le bail avant la vente : comment m’y prendre ?
Avant une vente immobilière, il est généralement judicieux de résilier les contrats de location. C’est particulièrement vrai pour les maisons individuelles et jumelées, qui sont principalement achetées par des particuliers pour leur propre usage.
En principe, les contrats de bail peuvent être résiliés dans le respect des dates et délais de résiliation convenus dans le contrat.
Selon la loi (art. 266 CO), en tant que propriétaire, vous devez respecter les points suivants :
La résiliation requiert la forme écrite.
Vous devez utiliser un formulaire de résiliation approuvé par le canton. Le formulaire est généralement appelé « formulaire de notification de résiliation ». Vous devez signer le formulaire.
Si vous ne respectez pas ces conditions, la résiliation n’est pas valable.
Résiliation du bail d’un couple marié
Les locataires sont mariés ? Dans ce cas, vous devez résilier les deux partenaires séparément et ce, même si un seul des partenaires a signé le contrat de location.
En cas de résiliation de leur contrat de bail, les locataires ne sont pas livrés à eux-mêmes. Ils peuvent en retarder la date d’effet ou, dans le pire des cas, la faire annuler.
Contestation d’une résiliation abusive : les locataires ont le droit de connaître le motif de la résiliation. Ils peuvent le contester dans un délai de 30 jours, ce qui revient à demander l’annulation de la résiliation. Il y a résiliation abusive si, par exemple, vous souhaitez inciter les locataires à acheter en résiliant.
Extension du bail : malgré une résiliation en bonne et due forme, une extension du bail est possible. Les locataires peuvent prolonger le bail de quatre ans au maximum. Les raisons d’une telle prolongation peuvent être une situation financière fragile ou un âge avancé.
Bon à savoir : en cas de violation du contrat de location ou de loyer non payé à temps, toute prolongation est exclue.
Dans certains cas, le locataire ne veut pas déménager – et obtient gain de cause en s’opposant à la résiliation. Dans ce cas, un accord extrajudiciaire peut s’avérer utile.
N’hésitez pas à dialoguer et faites des compromis. Vous pouvez par exemple proposer une prolongation du bail d’un an ou une indemnité de départ.
Vente immobilière – la situation vous dépasse ?
Des agents immobiliers professionnels vous aident à vendre votre logement. Une aide extérieure peut s’avérer utile, surtout en cas de litige avec vos locataires.
3. Variante B : vous vendez le bien avec le bail existant
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente de maison ou d’un appartement avec un bail existant ? Le tableau ci-dessous vous les indique.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Vous n’avez pas à vous soucier de la résiliation du ou des baux de location. | Il est souvent plus difficile de vendre une maison louée. Vous devez vous attendre à une réduction de prix. |
| Vous percevez des revenus locatifs jusqu’à ce que la nouvelle ou le nouveau propriétaire soit inscrit au registre foncier. | Après leur achat, les nouveaux propriétaires peuvent reprendre le logement pour y habiter et résilier le bail de manière anticipée. Conformément à la loi (art. 261 al. 3 CO), les locataires peuvent vous réclamer des dommages et intérêts. |
Vendre une maison avec des locataires : comment dois-je m’y prendre ?
Vous avez décidé de vendre avec un bail existant ? Dans ce cas, une communication transparente avec vos locataires et avec les acheteurs potentiels est décisive.
Dois-je informer les acheteurs potentiels des contrats de location ?
Informez les acheteurs potentiels le plus tôt possible sur les contrats de location existants. Vous éviterez ainsi d’avoir des discussions désagréables juste avant de conclure la vente.
Au plus tard lors de la rédaction du contrat de vente, vous devez les renseigner sur les contrats de location existants. Si vous dissimulez des contrats de location existants, vous violez l’obligation de garantie prévue par la loi (art. 192 al. 1 CO).
En cas de vente immobilière, dois-je en informer les locataires ?
En Suisse, il n’est pas obligatoire d’informer les locataires d’un projet de vente. Pour les bailleurs privés en particulier, il est toutefois judicieux et juste de faire toute la transparence sur la situation dès le début.
Les acheteuses et acheteurs potentiels souhaitent généralement visiter l’objet avant de conclure la transaction. C’est au plus tard à ce moment-là que les locataires apprennent qu’une vente est prévue.
Droit de préemption des locataires
Vous avez accordé à vos locataires un droit de préemption dans le contrat de bail ? Dans ce cas, il est indiqué de les informer de la vente avant sa conclusion. Il est possible qu’un achat les intéresse.
Organisez les visites à l’avance
En tant que propriétaire avec intention de vendre, vous avez le droit (art. 257h al. 2 CO) d’effectuer des visites du bien immobilier que vous louez.
Renseignez-vous auprès de votre locataire sur les heures et les jours auxquels une visite du logement est envisageable. Annoncez vos rendez-vous à l’avance.
Important : les locataires ont le droit d’être présents lors de la visite. Et en vertu de la loi (art. 257h, al. 3 CO), ils peuvent réclamer des dommages-intérêts et une réduction du loyer en fonction du dérangement.
4. Reprendre son logement pour y habiter : ce que dit le droit du bail
Vous vendez une maison occupée par des locataires ? Dans ce cas, le nouveau propriétaire, une fois réalisée son inscription au registre foncier, peut fait valoir un besoin urgent pour lui-même.
Besoin d’utiliser soi-même le logement : comment est-il défini et réglementé dans le droit du bail
La loi (art. 261 al. 2) dispose que le nouveau propriétaire peut faire valoir un « besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés ». Les baux existants peuvent ainsi être résiliés avec un préavis de trois mois à la prochaine date de résiliation légale.
Les locataires peuvent difficilement se défendre contre ce type de résiliation. Les délais de préavis fixés dans le contrat de location ne jouent aucun rôle dans ce cas.
En cas de résiliation anticipée, vous répondez des conséquences
Pour vous, en tant que vendeuse ou vendeur, ce scénario est un risque. En effet, conformément à la loi (art. 261 al. 3), vous êtes responsable, en tant qu’ancien bailleur, des dommages subis par la ou le locataire du fait de la résiliation anticipée.
En tant que vendeur, vous pouvez toutefois anticiper : vous avez deux possibilités d’exclure au préalable une résiliation par les acheteurs au titre de leur besoin propre :
Indiquez dans le contrat de vente que l’acheteuse ou l’acheteur renonce au droit de résiliation extraordinaire pour utiliser lui-même le logement.
Faites inscrire les contrats de location existants au registre foncier. Conséquence : les acheteuses et les acheteurs doivent respecter les délais de résiliation contractuels et ne peuvent pas faire valoir leurs propres besoins.
Cet article a été créé pour la première fois le 08.05.2019
