Sept conseils utiles pour calculer la surface habitable

Appartement avec des surfaces sous toit : surface au sol n’est pas surface habitable !

Comment est calculée la surface habitable d’un appartement ? Et comment faire valoir mes droits si l’appartement est plus petit que ce qui est indiqué dans le contrat de bail ? Sept questions-réponses à l’attention des locataires.

L’annonce est alléchante : un appartement de 80 mètres carrés, bien situé et à prix abordable. Mais voilà : qu’est-ce qui est compris dans les 80 mètres carrés ? Conseils.

1. Quelle différence par rapport à la surface indiquée dois-je tolérer ?
La jurisprudence ne donne pas de pourcentage précis. Ce qui n’est pas tolérable, c’est une différence telle qu’on n’aurait pas signé le bail si on en avait eu connaissance. Pour éviter d’éventuelles disputes, le mieux est de préciser dès le début la méthode employée pour le calcul.

2. Grenier, cave et atelier sont-ils compris dans la surface habitable ?
Non, ce sont des surfaces dites secondaires et devraient être signalées comme telles dans le bail, pour autant qu’elles y soient mentionnées. Généralement, les mètres carrés indiqués dans le contrat de bail correspondent à la surface principale de l’appartement, comme les pièces de vie, la salle de bain et la cuisine.

3. Le bailleur peut-il compter un balcon couvert ou un jardin d’hiver comme surface habitable ?
Cela dépend du niveau d’aménagement du jardin d’hiver. S’il est chauffé et peut être occupé toute l’année, il peut être comptabilisé comme surface habitable. Autrement, ce n’est qu’une surface extérieure qui, comme pour un balcon, ne peut être comptée comme surface habitable.

4. Comment mesurer la surface habitable d’un appartement en attique, qui n’est pas habitable jusqu’aux murs latéraux ?
C’est un point de discorde en Suisse. En Allemagne, les surfaces avec une hauteur de 1 à 1,9 mètre ne peuvent être comptabilisées qu’à 50 %. En Suisse, suivant certaines sources, on peut inclure des surfaces dès une hauteur de 1,5 mètres. D’où l’importance de bien se renseigner avant de signer le contrat de bail sur la hauteur retenue pour le calcul de la surface habitable.

5. Et qu'en est-il de la surface sous le lavabo/WC ou s’il y a des armoires encastrées ?
La superficie sous les WC, lavabos ou dans les armoires encastrées est comptabilisée dans la surface habitable, puisque cette place est destinée au locataire, qui en a un usage direct.

6. Surface brute et nette habitable, qu’est-ce que c’est ?
La surface nette habitable englobe toutes les pièces habitables d’un appartement, y compris les escaliers, la cheminée et les armoires. Sont exclues les encadrements de portes et de fenêtres, les espaces extérieurs et les parties de pièces d’une hauteur inférieure à 1,5 mètres. Ce chiffre est crucial pour les personnes intéressées par un appartement. La surface brute englobe la surface nette plus les sections des murs extérieurs ; elle n’est généralement pas pertinente pour les occupants.

7. Comment puis-je faire valoir mes droits quand mon propriétaire indique une surface trop élevée et que j’ai déjà signé le bail ?
Quand la surface mise en location diffère nettement de celle inscrite dans le bail (et non sur l’annonce), le bien à louer présente un défaut. Le locataire doit alors le notifier au bailleur sans délai. De plus, le locataire peut déclarer le contrat non contraignant et se rétracter ou demander la baisse du loyer.