11 questions-réponses sur la sous-location : les points d’attention
Qu’il s’agisse d’une chambre individuelle ou d’un appartement entier, la sous-location est très répandue en Suisse. À quoi les sous-locataires et les locataires principaux doivent-ils faire attention ? Est-il indispensable d’établir un contrat de sous-location ? Comparis répond à onze questions sur la sous-location.
30.12.2022
iStock / svetikd
1. L’approbation du bailleur principal est-elle requise ?
De manière générale, la sous-location est tout à fait légale et ne peut être interdite par le contrat de location. Néanmoins, le ou la locataire a le devoir d’en informer le bailleur et de lui indiquer les conditions de la sous-location.
La bailleresse ou le bailleur, quant à lui, ne peut refuser que son locataire sous-loue le logement sauf si le locataire lui impose des conditions intolérables ou si le locataire souhaite tirer bénéfice d’un loyer plus élevé.
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2. Comment se présente un contrat de sous-location en bonne et due forme ?
La sous-location doit dans l’idéal être encadrée par un contrat de location écrit. Les dispositions légales applicables sont les mêmes que pour la location « normale », ce qui a son importance quand il s’agit, par exemple, des modalités de résiliation, des délais de résiliation et des dates de résiliation.
Dans le cas d’une collocation, il est aussi nécessaire de spécifier expressément toutes les pièces à la disposition du sous-locataire, y compris les parties communes telles que la cuisine et la salle de bains.
À l’occasion de la remise des clés du logement, il est important d’établir un constat d’état des lieux du logement – et de le faire signer par les parties prenantes. Notez tous les défauts et l’état d’usure des espaces de vie qui sont sous-loués. Un premier document doit être rempli lors de l’emménagement, un second lors du déménagement.
3. À combien peut s’élever le loyer en sous-location ?
En tant que locataire principal, vous ne pouvez en principe pas tirer profit de la sous-location. En règle générale, le loyer correspond à la part de la surface habitable utilisée.
Le locataire principal peut également facturer les coûts suivants au prorata :
Charges (chauffage, eau, etc.)
Électricité
Internet
Frais de radio et de télévision (Serafe)
Frais supplémentaires pour l’ameublement
Dans le cas d’un appartement meublé, vous pouvez demander un supplément de 20 % au maximum. Si vous demandez un loyer plus élevé, votre bailleresse ou votre bailleur peut interdire la sous-location. Un arrêt du Tribunal fédéral a qualifié d’abusives des majorations de 30 %.
4. Un accord verbal peut-il suffire ?
Sur le plan juridique, les contrats oraux sont valables. Mais en cas de litige, vous n’aurez pas de preuves. Dans ce cas, il est utile de conclure ce genre d’accord en présence de tiers.
Par conséquent, exigez toujours un contrat de bail écrit, que vous soyez bailleur ou sous-locataire.
5. Le sous-locataire peut-il être tenu de verser une garantie de loyer ?
Oui. Celle-ci ne doit toutefois pas dépasser trois mois de loyer et doit être déposée sur un compte bloqué.
6. Qui est responsable de quels dommages ?
La ou le locataire principal est responsable vis-à-vis de sa bailleresse ou de son bailleur de tous les dommages causés à l’appartement loué. Cette règle s’applique aussi aux dommages causés par des sous-locataires. Les locataires principaux peuvent toutefois facturer ces dommages à leurs sous-locataires, le cas échéant. Il est utile de demander au sous-locataire un justificatif de son assurance responsabilité civile.
Le locataire principal reste l’interlocuteur de la bailleresse ou du bailleur. Autrement dit, si vous sous-louez votre appartement , vous serez toujours responsable du versement du loyer dans les délais et du respect du contrat.
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7. À qui les sous-locataires peuvent-ils s’adresser en cas de dommages ?
En règle générale, les sous-locataires peuvent s’adresser à la locataire principale ou au locataire principal. Ils peuvent aussi demander une procuration au locataire principal afin de pouvoir demander d’éventuelles réparations directement auprès du bailleur.
8. Le locataire principal ou le sous-locataire peut-il résilier le contrat oralement ?
Non. La résiliation requiert la forme écrite. Il en va de même si le contrat a été conclu oralement. En outre, il est conseillé d’envoyer l’avis de résiliation par lettre recommandée et de demander une confirmation de résiliation.
Pour résilier, les sous-locataires doivent utiliser le formulaire de résiliation valable dans le canton concerné. Il n’existe pas de formulaire unique pour les sous-locataires.
9. Qu’en est-il des délais de résiliation ?
Il en va de même que pour les baux « normaux » : le délai de résiliation est en principe de trois mois.
La date de résiliation correspond – dans le respect du délai de résiliation de trois mois – à la date fixée par l’usage local. En l’absence d’usage local, à l’expiration du délai de résiliation de trois mois, la résiliation prend effet à la fin du mois.
Un accord différent est possible.
10. Quelle est la durée maximale d’une sous-location ?
La loi ne fixe aucune limite de durée, comme confirmé par le Tribunal fédéral. Une sous-location peut donc durer plusieurs années de manière tout à fait légale.
Toutefois, la ou le locataire principal doit faire part de son intention de retourner dans l’appartement en question. Dans le cas contraire, le contrat de sous-location correspondrait à un transfert caché de l’appartement, ce que les propriétaires ne sont pas obligés d’accepter.
11. Le contrat de bail entre le propriétaire et le locataire principal prend fin. Le sous-locataire doit-il déménager ?
La sous-location prend également fin. Toutefois, si le locataire principal ne résilie pas votre contrat de sous-location dans les délais, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts.
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Cet article a été créé pour la première fois le 08.12.2020
