Valeur locative : définition et calcul

1. Qu’est-ce que la valeur locative ?

En Suisse, depuis 1934, toute personne qui possède un logement en propriété et qui l’habite est imposable sur la valeur locative de ce logement, qui compte comme un revenu fictif. Cet impôt est dû à l’échelon fédéral et cantonal.

La valeur est fonction du loyer que vous, en tant que propriétaire, percevriez en louant ce bien immobilier. Elle est fixée à l’échelon cantonal et s’applique aussi bien aux propriétaires de maison individuelle qu’aux propriétaires par étage.

2. Pourquoi la valeur locative existe-t-elle ?

Les propriétaires de maisons ou d’appartements ne payant pas de loyer, ils peuvent épargner. En outre, ils sont autorisés à déduire de leurs impôts les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. En d’autres termes, sans contre-mesure, les propriétaires auraient un avantage fiscal.

La valeur locative est censée compenser cet avantage et renforcer la justice fiscale.

3. Impôts : comment calculer la valeur locative ?

Le calcul de la valeur locative est réglé au niveau cantonal. Dans la plupart des cantons, elle correspond à environ 70 % de la valeur locative du marché – c’est-à-dire le montant qui pourrait être perçu en louant le bien. 

Les facteurs suivants sont décisifs selon le canton.

• Valeur vénale

• Valeur d’assurance

• Valeur cadastrale

• Surface habitable

• Surface utile nette

• Année de construction

• Emplacement et environnement

• Loyers pratiqués localement

• Situation individuelle au regard du logement

• Niveau d’équipement

Dans cet aperçu, vous trouverez la base de calcul applicable dans votre canton. En cas de questions, adressez-vous directement à l’autorité cantonale compétente.

La valeur de base complique encore les choses

À Zurich, si la valeur de base est supérieure à 40 000 francs pour un appartement ou supérieure à 120 000 francs pour une maison individuelle, d’autres calculs s’appliquent. La valeur de base est déterminée par l’assurance bâtiment du canton de Zurich (GVZ). En cas de doute, adressez-vous au bureau cantonal des impôts de Zurich.

4. Est-ce que je peux ajuster la valeur locative ?

Vos besoins en matière de logement changent, si bien que certaines pièces sont inoccupées ? Dans ce cas, vous pouvez éventuellement demander une révision à la baisse de la valeur locative. Dans la pratique, ce recours est possible, par exemple, lors du départ d’un enfant ou en cas de divorce.

Cependant, si les pièces libérées sont utilisées – par exemple comme chambre d’amis ou atelier –, une réduction de la valeur locative n’est pas possible. Enfin, les logements de vacances n’ouvrent pas droit à une telle réduction.

5. Qu’en est-il des logements de vacances et des logements vacants ?

Les appartements de vacances et les maisons de vacances entrent également dans le calcul de votre impôt. Toute personne qui loue un bien immobilier doit par ailleurs déclarer le produit locatif, imposable au titre des revenus. Vous pouvez toutefois faire baisser la valeur locative pour cette période.

Même en cas de logement vide et d’inoccupation, l’obligation fiscale continue à s’appliquer. Exception : le bien ne peut pas être utilisé en raison de circonstances extérieures objectives. Sont également exclues les propriétés dont il est prouvé qu’elles ne peuvent pas être louées ou vendues.

6. La valeur locative va-t-elle être supprimée ?

Il n’est actuellementpas prévu de la supprimer. Les tentatives d’abolition ou de changement de système ont toujours existé. Qu’elles aient émané du Conseil fédéral, du Conseil national, du Conseil des États ou d’initiatives populaires, toutes ces interventions ont jusqu’à présent échoué.