Les modèles hypothécaires en Suisse

Quel modèle d’hypothèque est adapté à mon profil et à ma situation ? Quels sont d’ailleurs les types d’hypothèque qui existent ? Autant de questions auxquelles vous devez répondre avant de conclure une hypothèque.

31.05.2022

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Une maison miniature est posée sur une table.

iStock / Kubra Cavus

1.Hypothèque à taux fixe
2.Hypothèque Libor
3.Hypothèque Saron
4.Hypothèque à taux variable
5.Combinaisons
6.Modèles spécifiques ou conditions spéciales

Hypothèque à taux fixe

Avec une hypothèque à taux fixe, vous vous engagez pour une période déterminée (de deux à dix ans). Comme le nom du produit l’indique, le taux associé est fixe. Dans le contexte actuel de taux bas, ce modèle est extrêmement prisé, notamment pour les échéances longues.

Hypothèque Libor

L’hypothèque Libor a une durée fixe (de trois à cinq ans) ; tous les trois à six mois, son taux d’intérêt est réaligné sur ceux du marché. Elle a été remplacée fin 2021 par l’hypothèque Saron.

Hypothèque Saron

L’hypothèque Saron est indexée sur le marché monétaire. Elle n’est pas assortie d’une durée fixe et son taux d’intérêt change tous les trimestres. Fin 2021, l’hypothèque Saron a remplacé l’hypothèque Libor.

Hypothèque à taux variable

Elle n’a pas d’échéance fixe : elle peut être résiliée à tout moment dans le respect des délais prescrits. Le taux de l’hypothèque variable est supérieur d’environ deux points de pourcentage à celui de l’hypothèque Saron. Il est donc très élevé. Lorsque le montant du crédit est inférieur à 100 000 francs, la plupart des banques n’octroient que des hypothèques à taux variable. La souscription d’un crédit relais (lorsque l’hypothèque en cours arrive à échéance avant la vente, par exemple) et la réalisation de travaux de rénovation représentent deux cas où l’hypothèque à taux variable est sollicitée.

Combinaisons

La plupart des établissements permettent de combiner les différents modèles, et incitent même parfois activement à cette pratique – en proposant par exemple des durées différentes pour la 1re et la 2e tranche, ou une hypothèque à taux fixe pour la 1re tranche et une à taux variable pour la 2e.

Une combinaison habile peut se révéler très judicieuse, car elle permet de lisser les taux ou de réduire les risques au minimum. Toutefois, la transparence et, par conséquent, la comparabilité de l’offre en pâtit.

Par ce biais, les établissements tentent également de vous garder le plus longtemps possible – l’attribution d’échéances propres à chaque tranche étant un moyen très fréquemment utilisé pour y parvenir.

Faites-vous expliquer clairement les avantages, les risques et les inconvénients qui découlent de tel ou tel montage financier. Surtout, ne signez aucun document que vous n’auriez pas la certitude de bien comprendre.

Hypothèque mixte

Avec une hypothèque mixte, le montant emprunté est réparti sur deux tranches, le volume de chacune des tranches pouvant être fixé librement (p. ex. 50/50).

Modèles spécifiques ou conditions spéciales

De nombreuses banques disposent d’une gamme de modèles spécifiques : une hypothèque initiale à prix réduit, un bonus pour les constructions écologiques (hypothèque Minergie) ou encore des réductions applicables lorsque des enfants vivent dans le même foyer que la personne qui souscrit (hypothèque Famille), pour ne citer que les plus courants.

De nombreuses banques et assurances disposent d’une gamme incluant des modèles spécifiques ou des conditions spéciales. Il s’agit là souvent de produits de marketing. Autrement dit, les établissements hypothécaires cherchent des moyens pour vous faire bénéficier de conditions particulièrement avantageuses au début de l’hypothèque.

Dans tous les cas, il n’est pas inutile de se renseigner sur ces modèles, mais étudiez bien les conditions et tenez-en compte dans votre comparatif : ces avantages ne s’appliquent généralement que pour une période déterminée, après quoi les conditions normales s’appliquent. Un aspect à ne pas négliger dans la comparaison.

Hypothèque initiale

La plupart des prestataires proposent ce que l’on appelle des « hypothèques initiales » et accordent un bonus d’intérêt pour toute première hypothèque conclue auprès de leur établissement. Ce bonus n’est généralement attribué que pour une durée limitée. L’ampleur de cette réduction diffère fortement selon les établissements : mieux vaut se renseigner plus en détail et faire le calcul.

Hypothèque Famille

De nombreux établissements proposent l’hypothèque family. En règle générale, un bonus d’intérêt est accordé lorsque le logement que vous souhaitez financer pour vous accueillera également des enfants. À noter qu’en règle générale, ce bonus est lui aussi temporaire. Dans certains cas, une réduction individuelle est concédée pour chaque enfant. Dans d’autres, la réduction est identique quel que soit le nombre d’enfants.

Hypothèque Minergie

Hypothèque octroyée lorsque le bien immobilier à été ou sera construit selon la norme Minergie. Ce modèle, proposé par la plupart des établissements, est à envisager si vous avez l’intention de construire un bien immobilier. Les systèmes de chauffage et les techniques de climatisation et de refroidissement respectueuses de l’environnement ainsi que la technologie solaire sont autant d’exemples de dispositifs répondant aux exigences écologiques.

Hypothèque CAP

Désigne le plafonnement du taux/la couverture de taux d’une hypothèque Saron, aussi appelée hypothèque indexée sur le marché monétaire. L’hypothèque CAP fonctionne comme une assurance. Après la souscription d’une hypothèque Saron avec couverture de taux, les intérêts ne peuvent augmenter au-delà d’une certaine limite (plafond) sur la durée convenue.

Floor

Taux plancher applicable au taux d’une hypothèque indexée sur le marché monétaire. En contrepartie d’un renoncement à des taux plus bas que le taux floor, le taux global de l’hypothèque indexée sur le marché monétaire est réduit.

Hypothèque échelonnée

Le paiement des intérêts est réparti sur une période fixe selon une certaine clé. Pensée avant tout pour les primo-accédants, cette hypothèque permet de maintenir la charge des intérêts à un niveau relativement bas au début, puis de l’augmenter progressivement au fil du temps.

Cet article a été créé pour la première fois le 03.11.2021

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