Amortissement de l’hypothèque – direct ou indirect ?

Une partie de la dette immobilière doit être remboursée sous la forme d’un amortissement. Un impératif qui peut être satisfait de façon directe ou indirecte. Comparis vous explique quelle option choisir pour le remboursement de la dette hypothécaire et quelles sont les obligations qui l’accompagnent.

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Lara Surber

05.04.2022

À côté de nombreuses pièces de monnaie, une maquette de maison. L’hypothèque se rembourse de manière échelonnée.

iStock / Zephyr18

1.Qu’est-ce que l’amortissement d’une hypothèque ?
2.Dans quels cas dois-je amortir mon hypothèque ?
3.Est-il judicieux d’amortir davantage ?
4.Qu’est-ce que l’amortissement direct ?
5.Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?

1. Qu’est-ce que l’amortissement d’une hypothèque ?

L’amortissement d’une hypothèque désigne son remboursement de manière échelonnée ou en une seule fois. Les dispositions applicables sont fixées contractuellement lors de la conclusion de l’hypothèque.

2. Dans quels cas dois-je amortir mon hypothèque ?

En principe, dans le cadre de l’amortissement d’une hypothèque en Suisse, l’hypothèque de premier rang n’a pas à être amortie, mais l’hypothèque de second rang doit l’être dans un délai de 15 ans ou au plus tard jusqu’à ce que vous ayez atteint l’âge de la retraite.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

Vous pouvez financer jusqu’à 80 % du montant de votre achat immobilier au moyen d’un prêt hypothécaire. La majeure partie est financée par l’hypothèque de premier rang. Celle-ci s’élève au maximum aux deux tiers de la valeur vénale du bien immobilier. L’hypothèque de premier rang n’est soumise à aucune obligation d’amortissement.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de second rang ?

Pour couvrir la part du montant du bien allant de 65 à 80 %, l’hypothèque de second rang entre en jeu. Celle-ci doit être remboursée dans un délai de 15 ans, mais au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite du souscripteur.

Le risque de perte étant plus élevé avec cette hypothèque, l’établissement prêteur y applique généralement un taux légèrement supérieur (surcoût de 0,5 à 1 % par rapport à une hypothèque de premier rang). Les conditions exactes peuvent varier légèrement en fonction de l’établissement prêteur.

Hypothèques de 1er et 2nd rangs : exemple de calcul

Prix d’achat du bien 1'000'000 CHF 100 %
Fonds propres 250'000 CHF 25 %
Ratio de financement externe 750'000 CHF 75 %
Hypothèque de premier rang 650'000 CHF 65 %
Hypothèque de second rang 100'000 CHF 10 %

3. Est-il judicieux d’amortir davantage ?

C’est à vous de décider de rembourser l’hypothèque de premier rang dans son intégralité ou non. Dans certaines circonstances, il est intéressant d’amortir sa dette hypothécaire au-delà du seuil obligatoire fixé au contrat de l’hypothèque de second rang.

Ce peut être intéressant pour ce qui concerne le taux d’endettement représenté par le bien immobilier à l’âge de la retraite par exemple. En effet, plus la charge hypothécaire est lourde, plus la banque est susceptible de demander soudain des remboursements anticipés en cas de baisse de vos revenus. Ce peut être le cas si, par exemple, les conditions d’octroi du prêt ne sont plus remplies lors du passage à la retraite.

Frais d’amortissement de l’hypothèque de 1er rang

Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, l’amortissement est sans frais jusqu’à l’échéance du produit. Mais en cas de non-respect de cette dernière, des pénalités de remboursement anticipé sont appliquées. Exception : l’amortissement annuel a été convenu dans le contrat.

4. Qu’est-ce que l’amortissement direct ?

L’emprunteur rembourse son crédit hypothécaire directement au prêteur. Le paiement entraîne une diminution de la dette hypothécaire et du montant des intérêts hypothécaires dus.

Pourquoi amortir directement l’hypothèque ?

L’amortissement direct convient aux preneuses et aux preneurs d’hypothèques qui se sentent plus à l’aise avec une dette hypothécaire moindre. Avec lui, la part du revenu disponible librement augmente également.

Il est conseillé à quiconque ayant procédé au retrait d’avoirs de sa caisse de pension pour financer un bien immobilier de commencer par reverser ce montant à sa caisse de pension afin de renouer avec son ancienne couverture. L’amortissement facultatif ne devrait commencer que dans un second temps.

Sachez toutefois que l’amortissement des hypothèques entraîne l’augmentation de la charge fiscale. En effet, les éventuelles déductions fiscales de la dette applicables au patrimoine et des intérêts baissent.

Avantages et inconvénients de l’amortissement direct

Avantages

  • La dette hypothécaire baisse de plus en plus

  • La charge des intérêts diminue continuellement malgré un taux d’intérêt constant

  • Avantage psychologique lorsque la dette diminue constamment

Inconvénients

  • La charge fiscale ne cesse d’augmenter

  • Intérêts débiteurs en diminution constante dans la déclaration d’impôts malgré un taux d’intérêt constant

  • L’amortissement et les versements au pilier 3a peuvent devenir difficiles à honorer

5. Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?

Avec l’amortissement indirect, le montant de l’hypothèque reste identique pendant toute la durée du contrat. Les paiements ne sont pas transférés au prêteur hypothécaire, mais épargnés sur un compte de prévoyance, un dépôt de prévoyance ou dans une police d’assurance du pilier 3a du preneur d’hypothèque. L’amortissement de l’hypothèque n’a lieu qu’en cas de dissolution du placement 3a.

Vous pouvez déduire les versements dans la prévoyance liée de votre impôt sur le revenu. Lors du retrait – au plus tard à l’âge de la retraite – un taux d’imposition réduit est appliqué.

Pourquoi amortir indirectement l’hypothèque ?

L’amortissement indirect au moyen du pilier 3a convient aux personnes qui n’ont pas les moyens d’alimenter une solution fiscalement avantageuse du 3e pilier . L’amortissement indirect par une assurance vie dans le cadre de la prévoyance liée du pilier 3a aussi est attractif sur le plan fiscal et particulièrement intéressant pour les familles.

L’amortissement indirect par une assurance vie prend tout son sens s’il s’agit de protéger sa famille : en cas de décès du preneur d’assurance, l’hypothèque est couverte par le montant d’assurance.

Avantages et inconvénients de l’amortissement indirect

Avantages

  • Le processus d’épargne pour l’amortissement a lieu dans le cadre du pilier 3a, fiscalement avantageux

  • Les intérêts hypothécaires sont déductibles plus longtemps du revenu imposable pour un montant plus élevé

  • Le capital sur le compte du pilier 3a est rémunéré à un taux d’intérêt préférentiel

  • En cas d’amortissement indirect par l’assurance vie : couverture de l’hypothèque par le montant d’assurance en cas de décès du preneur d’assurance

Inconvénients

  • La dette hypothécaire reste toujours au même niveau pendant le processus d’épargne

  • Les fluctuations de cours des solutions de titres du pilier 3a peuvent conduire à des pertes

  • La charge des taux d’intérêt reste élevée

Vous ne savez pas encore quel amortissement vous convient le mieux ?

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Cet article a été créé pour la première fois le 07.10.2010

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