Calculer la valeur vénale d’un bien : comment fonctionne l’estimation ?

Comment la valeur vénale d’un bien est-elle calculée ? Qu’englobe-t-elle précisément ? Comparis vous explique.

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Elena Wetli

07.03.2023

Qu’entend-on par valeur vénale d’un bien immobilier ?

iStock / Michael Derrer Fuchs

1.Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?
2.À quoi sert l’estimation de la valeur vénale ?
3.Quelles sont les méthodes d’évaluation existantes ?
4.Comment calcule-t-on la valeur vénale d’un bien ?
5.Valeur vénale et prix de vente sont-ils identiques ?
6.Quels sont les facteurs qui influent sur la valeur vénale ?
Évaluer son bien

1. Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale correspond au prix qui peut être obtenu d’un bien immobilier sur le marché. Il est le résultat final d’une évaluation immobilière.

Le prix est calculé en premier lieu à partir de la valeur du terrain et de celle du bâtiment. Le prix du foncier est la composante déterminante. Dans les régions avantageuses sur le plan fiscal ainsi que dans les zones où la demande en immobilier est forte, il est en général plus élevé que dans des régions moins attractives.

2. À quoi sert l’estimation de la valeur vénale ?

La valeur vénale est l’élément central sur la base duquel est déterminé le prix de vente d’un bien immobilier. Vous souhaitez vendre votre bien ? La valeur vénale vous aide à trouver un prix de mise sur le marché qui ne soit ni trop élevé, ni trop bas. Par ailleurs, si la vente donne lieu à la souscription d’une hypothèque, la valeur vénale est déterminante pour le calcul du ratio de financement externe.

Combien coûte l’estimation de la valeur vénale ?

Le coût de la détermination de la valeur vénale varie en fonction de la méthode d’évaluation, du prestataire, de la taille du bien et de la complexité de l’opération. Un exemple : avec la méthode d’estimation hédoniste, attendez-vous à une facture comprise entre 300 et 2000 francs.

3. Quelles sont les méthodes d’évaluation existantes ?

En immobilier, on trouve trois méthodes principales pour l’évaluation :

  • Méthode de la valeur intrinsèque : elle repose sur le prix du terrain et la valeur du bien à l’instant T. Cette méthode de calcul est souvent appliquée aux biens immobiliers de luxe ou aux biens « coup de cœur ».

  • Méthode hédoniste : ce modèle convient surtout aux biens immobiliers standard occupés par les propriétaires. Le modèle de prix hédoniste détermine la valeur d’un bien immobilier à l’aide des prix de vente effectivement payés pour des biens similaires dans la région. Banques et agents immobiliers s’appuient en général sur la méthode hédoniste, car elle donne lieu à des estimations proches du marché.

  • Méthode selon la valeur de rendement : elle est appliquée aux immeubles locatifs et permet de déduire la valeur d’un bien en additionnant les revenus locatifs nets, sur la durée et en valeur constante.

4. Comment calcule-t-on la valeur vénale d’un bien ?

Calculer la valeur vénale avec des outils en ligne

Les propriétaires ont la possibilité de faire chiffrer la valeur de leur bien immobilier gratuitement avec des outils en ligne tels que l’estimation immobilière Comparis. La localité, la superficie, l’année de construction ou l’état général du bien entrent en ligne de compte dans l’estimation.

Ces outils permettent d’obtenir une première estimation et constituent un point de départ pour demander une évaluation plus approfondie par un·e spécialiste de l’immobilier.

Déterminer la valeur vénale à l’aide d’estimations de spécialistes 

Les propriétaires ont tendance à surestimer la valeur de leur bien immobilier. Les professionnels de l’immobilier disposent du savoir-faire nécessaire pour estimer comme il se doit des facteurs tels que l’emplacement, l’état et d’autres particularités d’un bien donné.

Déterminer la valeur vénale à l’aide d’estimations d’agents immobiliers 

Les agents professionnels connaissent le marché et sont en mesure de faire une estimation de la valeur vénale du bien conforme au marché, en appliquant la méthode hédoniste.

5. Valeur vénale et prix de vente sont-ils identiques ?

Le prix de vente obtenu pour une maison ou un appartement ne correspond pas nécessairement à sa valeur vénale. Le prix du bien est principalement déterminé par le jeu de l’offre et de la demande.

Si l’offre de biens immobiliers est supérieure à la demande, vous devez vous attendre à vendre à un prix inférieur à la valeur vénale du bien. Dans le cas inverse, si la demande est supérieure à l’offre, le prix de vente proposé pour le bien pourra être supérieur à la valeur vénale de ce dernier.

6. Quels sont les facteurs qui influent sur la valeur vénale ?

La valeur d’un bien immobilier est déterminée par divers facteurs. En plus du prix du foncier, il s’agit notamment des éléments suivants :

Emplacement et environnement du bien

  • Vue

  • Ensoleillement

  • Exposition au bruit

  • Desserte

Âge et état général du bien

  • Standards en matière de modernisation et d’énergie

  • Chauffage

  • État du bâtiment

  • Éventuels travaux d’assainissement ou de rénovation à prévoir

Superficie et niveau d’équipement du bien

Commune et région d’implantation du bien

Cet article a été créé pour la première fois le 17.03.2020

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