Hypothèque

Une hypothèque en plusieurs tranches : les points à observer

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Fractionner une hypothèque en plusieurs tranches présente des avantage et des inconvénients. Photo : iStock / Aramyan

Les banques conseillent pour la plupart à l’emprunteur de répartir l’hypothèque en plusieurs tranches. Comparis vous dit ce que cela signifie et les points que vous devez observer.

Si vous vous penchez en ce moment sur le financement de votre logement en propriété, le fractionnement (appelé aussi panachage, hypothèque échelonnée ou splitting) devrait vous dire quelque chose. Le fractionnement désigne la ventilation de l’hypothèque en deux ou plusieurs tranches de durées différentes. Cette répartition comporte entre autres l'avantage pour le client de ne pas être contraint de prolonger son hypothèque d’une traite, lui offrant ainsi une certaine flexibilité pour réagir à l’évolution des taux et à sa situation de vie. En revanche, changer d’établissement hypothécaire peut s’avérer problématique.

Difficultés possibles à la reprise en présence de plusieurs tranches

Lorsque les tranches arrivent toutes à échéance dans un délai de 12 mois, il n’y a généralement pas de problème pour transférer l’hypothèque entière vers un nouvel établissement. Mais quand les échéances de vos tranches sont espacées de plus de 12 mois, la suite du financement s’avère plus problématique. Dans ce cas, il peut s'avérer difficile, voire impossible de changer de prestataire. Le fait est que la plupart des établissements financiers ne sont pas prêts à reprendre uniquement certaines tranches isolées. Car cela représente d'avantage de tâches administratives pour les établissements hypothécaires (p. ex. division de la cédule hypothécaire, établissement d’une promesse de paiement). De plus, l’organisme prêteur qui ne prend en charge qu’une partie des tranches assume un risque accru par rapport au prestataire actuel (on parle de financement de 2e rang).

Bien coordonner les tranches

Afin de pouvoir malgré tout changer de prestataire ultérieurement, vous avez la possibilité suivante : prolonger la ou les tranche(s) arrivant à échéance de manière à les rapprocher le plus possible dans le temps, sinon à une échéance inférieure à 12 mois maximum.

Exemple : en 2013, vous souscrivez une hypothèque pour un montant de plus de 800 000 francs afin de financer votre maison familiale. Vous fractionnez ce prêt en deux tranches de 400 000 francs chacune. La première tranche court sur une durée de 5 ans ; la deuxième sur 10 ans. Afin de reprendre l’hypothèque en totalité à l’échéance de la tranche de dix ans, vous devez alors prolonger la première tranche, qui arrive à terme en 2018, de cinq ans supplémentaires. De cette manière, les deux tranches arrivent à échéance en 2023, vous permettant de choisir un nouvel établissement prêteur.

Conseil : afin d'avoir suffisamment de temps pour régler le financement ultérieur, nous vous conseillons de vous adresser à un courtier en hypothèque indépendant 12 mois avant l’échéance du prêt. Ne manquez aucun délai de résiliation : activez immédiatement une alerte.

Avantages et inconvénients des tranches hypothécaires

Avantages

  • Grâce à des tranches différentes sur des durées distinctes, l’emprunteur n’est pas contraint de prolonger l’hypothèque entièrement d’un coup.
  • Cela permet de prendre également en compte les éventuelles avances sur héritage, donations et autres événements tels que l'échéance de l'assurance vie.

Inconvénients

  • Les clients disposant d’hypothèques échelonnées qui désirent changer de banque au terme de la première tranche risquent de ne pas trouver d’établissement prêteur. En effet, les banques sont rarement prêtes à reprendre une seule tranche.
  • Les hypothèques arrivant à échéance plus tôt doivent généralement être refinancées par la banque d’origine – une situation que la banque exploite parfois en proposant des conditions moins intéressantes.
  • Un autre inconvénient du splitting est que la charge sur le budget varie en raison de la reconduction échelonnée de l’hypothèque, ce qui complique la planification par rapport à une hypothèque seule, non divisée en tranches.

Pour en savoir davantage sur les points à observer lors du refinancement d’une hypothèque, lisez les points à observer.

 

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